Лондон – чудесное место для жизни, если вы можете уехать из него.
Артур Бальфур
Во всем цивилизованном мире люди с высоким и средним уровнями дохода предпочитают работать в городе-центре, а жить в так называемых спальных районах. В последнее время наметилась тенденция, когда горожане стали активно перебираться из “спальников” в города-спутники. Преимущества очевидны: чистый воздух, отсутствие шума и суеты – все это позволяет закрывать глаза на то, что до работы добираться приходится дольше. Тем более что растущий уровень автомобилизации и развитие мобильного пассажирского транспорта, следующего до ближайшей станции метро, значительно сокращают время, расходуемое на дорогу.
Рано или поздно в жизни каждого мегаполиса наступает момент, когда спрос на жилье выплескивается за пределы города-центра. Как результат – в нескольких десятках километров от него возникают относительно крупные поселения, получившие название городов-спутников. Обычно такие города создаются на территории не менее 300 га, на которой проживают не более одного миллиона человек. Город-спутник создает единую систему с городом-центром – он обеспечен всей необходимой социальной и инженерной инфраструктурой, объединен с мегаполисом единой концепцией, но не сливается с ним. Большая часть населения таких городов работает в крупном мегаполисе, поэтому город-спутник имеет отличную транспортную доступность до города-центра.
В течение нескольких лет западные эксперты отмечают, что в Европе, США и Канаде усиливается тенденция к субурбанизации. Происходит постоянный отток жителей из городов в пригород. Многие европейские столицы – Париж, Лондон, Стокгольм – территориально расширяются не за счет присоединения прилегающих земель, а путем создания периферийных компактных микрорайонов и городов-спутников.
В 1946 г. в Великобритании начался грандиозный градостроительный эксперимент – реализация так называемого плана Аберкромби по переселению из переполненного Лондона 1,5 млн человек, потерявших свои дома во время Второй мировой войны. Тогда вокруг Большого Лондона развернулось строительство новой пригородной зоны – метрополитенского пояса – с малоэтажными спутниками, разделенными с Лондоном сельской местностью и связанными с ним железнодорожными ветками. При этом города, рассчитанные на 60–100 тыс. жителей, изначально сооружались под автомобильный транспорт со множеством объездов и развязок.
Финансировалось строительство домов и инфраструктуры 60-летними государственными займами. В новые города переселялись не только люди, но и промышленные предприятия, тем самым снижая зависимость населения от Большого Лондона. Чтобы ускорить процесс переселения производителей, предприятия в новых городах получали в аренду на льготных условиях здания и оборудование. Всего вокруг Лондона выросло 34 новых города (Бэзилдон, Брэкнелл, Кроули, Харлоу и др.). А к 2000 г. они превзошли Большой Лондон не только по общей численности жителей, но и по показателям занятости в обрабатывающей промышленности, строительстве, транспорте, торговле и даже в банковском деле и страховании.
Историческая справка. Идею по децентрализации крупных городов разработал английский социолог и теоретик градостроительства Э. Говард на рубеже XIX и XX вв. Он предложил создавать вокруг непомерно разросшихся европейских городов (в частности Лондона) города-спутники с собственной промышленностью, сельским хозяйством и инфраструктурой. Предполагалось, что в такие города переедут жители больших городов, стесненные жилищными условиями, страдающие от грязного воздуха и шума.
Новые пути развития городов – это либо “прирезать” большие микрорайоны к уже существующим городам, либо строить новые города на новых территориях, сохраняя между ними открытые пространства для рекреации и сельского хозяйства.
Разумеется, построить новый город с нуля – дело необычайно хлопотное и затратное. Придется не только согласовывать границы новой территории с местными администрациями, но и позаботиться об энерго- и водоснабжении, отоплении, канализации и дорогах. Необходимо выстроить школы, поликлиники, детские сады.
Но есть и весомые преимущества. Можно изначально внедрить инновационные технологии, грамотно распланировать территорию, создать целостный современный архитектурный стиль. И хотя затраты на инфраструктуру и “социалку”, по оценкам экспертов, достигают 50% стоимости “городского” проекта, все равно дело это для застройщиков выгодное.
Наиболее успешные города-спутники советского времени – Дубна, Троицк, Обнинск, Протвино, Подольск – были обеспечены рабочими местами по полной программе. Там было либо наукоемкое производство, либо оборонное предприятие, либо крупный строительный комплекс, которые предоставляли работу большей части населения. Создав рабочие места, эти города получили отдельные бюджеты, позволяющие развивать социальную инфраструктуру. На Западе, если в городе-новостройке не было никакого высокотехнологичного предприятия, туда “затаскивались” крупные компании, становившиеся главными арендаторами офисных центров. Например, Бразилиа, столица Бразилии с 1960 г., возникла благодаря тому, что власти в середине 1950-х годов вынудили пять крупнейших корпораций страны не только сложиться и профинансировать строительство, но и перевести туда свои штаб-квартиры из Сан-Паулу и Рио-де-Жанейро.
Проекты комплексного освоения пригородных территорий в России
Кудрово – город-спутник Петербурга – многофункциональный жилой комплекс. Планируется к 2015 г. ввести 1,6 млн кв. м жилья для 50 тыс. жителей. Расположен на пересечении КАД и Мурманского шоссе, а в скором времени здесь откроется станция метро “Народная”. Одновременно с возведением жилья будет строиться инфраструктура: школы, физкультурно-оздоровительный центр с площадками, учреждения торговли и общественного питания, поликлиника. Кроме того, будет введено около 220 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Застройка территории осуществляется по единому градостроительному плану, предусматривающему высотность секционных домов от 7 до 25 этажей и жилье всех классов – от “эконом” до элитного. Завершить проект планируется к 2017 г.
Солнечная долина – город-спутник Челябинска. Территория располагается в 5 км от северо-западной границы Челябинска. Город-спутник рассчитан на проживание 116 тыс. человек на территории более 1200 га. Общая площадь планировочного района – 4000 га, в том числе лес и водные ресурсы, формирующие природно-ландшафтный комплекс – более 2000 га. Проект предусматривает строительство 3,2 млн кв. м жилья, из которых 80% составит жилье эконом-класса, 10–12% – бизнес-класса, 7–8% – элитное жилье, и около 2 млн кв. м нежилой недвижимости (инфраструктура, социальные объекты, коммерческая недвижимость). Принципы, на которых запроектирована Солнечная долина – баланс жилой и деловой части, социальная гармония, эффективная транспортная составляющая и экологичность.
Одной из важнейших составляющих инвестиционной привлекательности данного проекта является возведение большого объема коммерческой недвижимости, в числе главных объектов нежилой недвижимости в рамках Солнечной долины – суперрегиональный торговый центр с аквапарком. Также в рамках проекта планируется строительство гостиничного комплекса (включающего логистический комплекс, бизнес-парк, технопарк), который должен стать одним из основных экономически и социально значимых объектов планировочного района. Проект предполагается реализовать к 2024 г.
Лесная поляна – город-спутник Кемерова на 25 тыс. человек занимает 1,6 тыс. га. Расстояние до города-центра Кемерово по новой проектируемой дороге 8–9 км. Основная идея проекта – город устойчивого развития. Это не должен быть элитный поселок за высоким забором для обеспеченных людей, и это не должны быть трущобы. Это город, где разные слои населения смогут удовлетворить свои потребности в жилье. К примеру, там будут молодежные квартиры площадью 50 кв. м, будут недорогие коттеджи, сблокированные по 80–90 кв. м. Будет жилье и по 200, 300, и по 400 кв. м, т.е. выстроена так называемая “лестница доступности” для каждой категории. Разнообразие застройки формирует и ценовую линейку стоимости жилья. Общая площадь жилья в Лесной поляне составит около 1122 тыс. кв. м. Один из принципов устойчивого развития – обеспечить жителям равный доступ к возможностям. Второе условие – сделать так, чтобы приобретший в Лесной поляне жилье человек жил здесь постоянно. Только в этом случае проект будет иметь смысл. Необходимо создать такую среду, чтобы человеку захотелось жить там круглый год. Для этого в городе-спутнике предусмотрена целая система спортивно-оздоровительных сооружений, освещенные лыжные трассы, бассейны и многое другое. Общий срок реализации не более 10 лет.
Города-спутники Алматы, которые планируется построить вдоль трассы Алматы – Капшагай, будут спальными районами с небольшими производствами. Планируется, что в каждом из четырех городов-спутников будут жить не менее ста тысяч человек. Первый – под названием Gate City (Ворота города) – запланирован как международный бизнес-центр. Второй – Golden City (Золотой город) – будет построен в качестве жилой зоны, третий – Growing City (Растущий город) – станет промышленным центром. Четвертый город – Green City (Зеленый город) – будет возведен на берегу водохранилища и должен стать центром туризма.
]Существует мнение, что даже если заявленные проекты спутников когда-нибудь будут реализованы, стать полноценными городами у них мало шансов. Дело в том, что во всех новых планах не учтены места приложения труда. В том, что рядом с элитным загородным жильем инвесторы будут строить заводы и фабрики, эксперты сильно сомневаются. В такой ситуации основной поток трудоспособного населения новых городов будет снова направлен в столицу, что приведет к дополнительным затратам на развитие инженерно-транспортной инфраструктуры и, как следствие, удорожанию самих проектов.
Чтобы пригороды смогли вытянуть излишек населения из мегаполисов, они должны не только обладать их атрибутами, но и превосходить их по качеству жизни: быть малоэтажными, благоустроенными, зелеными и обеспеченными всем необходимым – от детских садов, поликлиник, супермаркетов и ресторанов до рабочих мест.
Города-спутники – это реальность, которая становится непременной для большинства мегаполисов. Такие сателлиты есть у Парижа, Лондона, Нью-Йорка, Токио и Москвы. Повторит ли Минск их судьбу?
В последние годы активизировалось строительство многоквартирного коммерческого жилья на территориях Минского района, примыкающих к кольцевой автодороге. Решение жилищных проблем столичного населения в пригородной зоне Минска осуществляется также через строительство усадебного жилья. Создание жилья типовых потребительских качеств для нуждающихся жителей столицы в пригородной зоне является новым направлением в решении жилищной проблемы.
Данная задача может быть решена двумя способами: созданием городов-спутников на новых территориях и развитием существующих городских поселений за счет строительства в них новых жилых районов.
В 2007 г. УП “БелНИИПградостроительства” выполнена научно-исследовательская работа “Проведение исследований и разработка схемы размещения жилья типовых потребительских качеств на социально и экономически перспективных территориях г. Минска и населенных пунктов его пригородной зоны с целью обеспечения нуждающихся в улучшении жилищных условий”.
Методом анализа и оценки были определены поселения для размещения жилья типовых потребительских качеств для нуждающихся в улучшении жилищных условий жителей г. Минска; дан прогноз спроса на жилье, размещаемое в пригородной зоне; на основе отечественного и зарубежного опыта определены параметры жилых комплексов (модулей) для строительства в пригородной зоне; проведен анализ конструктивных схем жилых зданий, строящихся в Минске, рассмотрена видовая структура строительства жилья по видам зданий, определены технико-экономические показатели.
Выполненные исследования служат основой для разработки проектов специального градостроительного планирования “Градоэкономическое обоснование создания городов-спутников г. Минска в г. Заславль и г. Смолевичи” во исполнение поручения Президента Республики Беларусь от 08.07.2008 г. № 09/86 П939. За основу взят вариант развития существующих городских поселений и строительства в них новых жилых районов многоквартирной застройки для минчан. Он имеет стратегически положительные эффекты, ожидаемые от реализации комплексной Государственной программы развития регионов, малых и средних городских поселений на 2007–2010 гг. Они заключаются в следующем:
- реализуется модель компактного городского расселения вокруг Минска, предложенная Государственной схемой комплексной территориальной организации Республики Беларусь, утвержденной указом Президента Республики Беларусь № 19 от 12.01.2007 г.;
- создаются дополнительные рабочие места на объектах социального обслуживания в новых жилых образованиях для местного населения, объекты социальной инфраструктуры существующих поселений получат высококвалифицированных специалистов, переехавших сюда из Минска;
- стимулируется создание новых предприятий, инициатором которых выступят новые столичные жители;
- часть средств, направляемых на строительство новых жилых образований, будет инвестироваться в благоустройство существующего населенного пункта, на развитие объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры;
- единовременный значительный рост населения существующих населенных пунктов повысит их административный статус.
Основной целью данной работы являются разработка градостроительных предложений и выполнение укрупненных технико-экономических расчетов по размещению жилых модулей Минска в Заславле и Смолевичах, которыми сейчас вплотную занимается УП “БелНИИПградостроительства”.
…Существуют Большой Лондон, Большой Париж и Большой Нью-Йорк, объединяющие не только сам город-центр, но и города-спутники. Появится ли Большой Минск?..
Города нужно строить в деревне, где воздух гораздо лучше.
Анри Мурье
При подготовке статьи использованы материалы интернета