В Минске за последнее десятилетие появилось несколько примеров блокированной застройки. Блокированные дома применялись в конце 1990-х годов в застройке первой очереди поселка Большая Слепянка (архит. А. Дыдышко и др.). Четырехквартирный блокированный дом возведен в 2005 г. в районе ул. Гало (архит. В. Шевченко). Блок-квартиры в нем запроектированы трехуровневыми. Общая площадь каждой блок-квартиры 265 м2. В 2005 г. также сдан в эксплуатацию квартал в границах улиц Тиражной, Неждановой, Можайской (архит. В. Тарновский и др.). Застройка представлена блокированными двухэтажными домами со встроенными гаражами и небольшими палисадниками при каждой квартире.
Однако для Минска, с объемом вводимого за год жилья приближающимся к миллиону квадратных метров, эти несколько объектов, конечно же, только самое начало.
Немного историиПервые блокированные дома, давшие начало развитию этого типа жилища в Европе, появились в Англии в середине XIX в. в застройке рабочих поселков при первых промышленных предприятиях.
Поселки строились с минимальными затратами, практически без коммуникаций и представляли собой просто максимально уплотненные – буквально прижатые стена к стене – типичные сельские коттеджи. На приквартирном участке располагались такие надворные постройки, как туалет и сарай для хранения запасов топлива и содержания мелкого домашнего скота. Участок использовался отнюдь не для разбивки английского газона – это был просто небольшой огород.
К началу XX в. подобные блокированные дома стали очень популярны при застройке английских “городов-садов”, таких, как, например, Летчворт и Хэмпстед. В 1905 г. даже проводился конкурс на “лучший коттедж для рабочего” [1].
Чуть позднее, в 1920–1930-х гг., когда в США в начале “автомобильной эры” также шло строительство “городов-садов”, именно там произошла переориентация блокированного жилого дома на новый тип потребителя. К 60-м годам XX в. английский “row-house” – жилище городской бедноты, ведущей полусельский образ жизни, породил американский “townhouse” — собственный дом представителей среднего класса. Таунхаус сочетал в себе такие черты городского жилища, как относительно высокая плотность застройки и высокий уровень развития инженерной инфраструктуры с более высоким, чем в квартире многоэтажного секционного дома, уровнем комфорта – отдельный вход с собственного участка, место для хранения личного транспорта, большая (в некоторых случаях даже по сравнению с отдельно стоящим коттеджем) степень независимости от соседей. Ю. Клабер, классик американского жилищного строительства середины XX в., говорит, что “при хорошей планировке такие дома – один из лучших типов городского жилища… их с готовностью принимают в городских центрах и пригородах по всей стране” [2].
Особенности терминологии
Таунхаус – (амер., австрал. — городской жилой дом) – разновидность блок-квартир в блокированном жилом доме высотой не более трех этажей, имеющих отдельные входы и приквартирные дворики [3].
Точное значение английского слова “townhouse” не передается его дословным переводом на русский язык. Таунхаус – это не просто “городской дом”. Дело в том, что в русском языке “дом” – это “любое жилое здание”, а англичанин, говоря “house”, скорее имеет в виду “односемейный дом (коттедж) на собственном участке”.
Таким образом, более точным переводом слова “таунхаус” будет: “городской коттедж”. Эта особенность хорошо иллюстрирует саму парадигму жилищного строительства, традиционную для западных стран, в первую очередь Англии и США, где краеугольным камнем, основой является отдельно стоящий усадебный односемейный дом.
Таунхаус: наши дни
Современный западный таунхаус чаще всего насчитывает два-три этажа, общая площадь, как правило, не превышает 300 м2, очень редко имеет подвал, зачастую верхний этаж – мансардный. Квартиры блокируются преимущественно широкой стороной, что уменьшает периметр наружных стен и протяженность вдоль улицы, увеличивая теплую межквартирную стену. Правда, широкий фасад имеет ряд преимуществ – лучшие условия освещения, более простую и удобную планировку, большую площадь придомового участка при одинаковой глубине квартала.
Традиционная планировка таунхауса основана на поэтажном разнесении общей и интимной зон. Кроме этого, широко используется прием, при котором подсобные помещения (гараж, кухня и др.) выносятся на уличный фасад, а основные жилые – на дворовой, и из них организуется второй выход на участок. При достаточной поэтажной площади на первом этаже размещаются и гараж, и блок общей зоны, состоящий из гостиной, столовой и кухни, и подсобные помещения при последней. В стесненных же условиях гараж либо выносится (превращаясь в пристройку или отдельную постройку на участке), либо вытесняет общую зону на второй этаж, что позволяет разместить на первом более развитый хозяйственный блок или дополнительную зону отдыха (например, блок помещений сауны), а в отдельных случаях – рабочие помещения (офис, мастерскую, кабинет). Однако такая пространственная организация разрывает непосредственную связь общей зоны с участком, затрудняя, например, возможность устройства “летней столовой”. Спальни, как правило, размещаются на последнем, зачастую мансардном этаже. Иногда встречаются решения (характерные, например, для условий со сложным рельефом), когда вход с улицы организуется на второй этаж, а спальни располагаются на первом, имеющем выход на задний двор.
Таунхаус: Россия
В таком виде – как комфортабельное городское жилье для среднего класса – таунхаус в конце 1990-х пришел в Россию, и к началу нового века стал весьма “модным” архитектурным явлением. При всей для российского жилищного рынка новизне этого типа жилища он используется в застройке многих подмосковных поселков последних лет.
Проводился ряд “специализированных” конкурсов на концепцию застройки таунхаусами целых поселков. Подобные конкурсы проводят московские девелоперские фирмы под конкретные инвестиционные проекты. Например, поселок Новоархангельское фирмы “КоресСтрой” или Барвиха-Club компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”.
Российским застройщикам, продвигавшим таунхаус на жилищном рынке, пришлось исходить из посылок, несколько отличных от сложившихся в западных странах. Подмосковный таунхаус – конкурент полноценного отдельно стоящего коттеджа, а не городской квартиры в секционном многоквартирном доме, как в США и других странах. В сравнении с квартирой в секционном многоквартирном доме его преимущества очевидны, и при традиционно невысокой этажности многоквартирного жилья в Англии и США таунхаус оказывается вполне сопоставим с ним по плотности застройки. Поэтому даже его большая по сравнению с квартирой стоимость оправданна и вполне приемлема. В России же сложилась принципиально иная ситуация. Группа блокированных домов – достаточно значительный инвестиционный объект, его строительство под силу только относительно крупному застройщику, и это автоматически выводит его в сектор дорогого высококомфортного жилья, в Подмосковье представленного организованными коттеджными поселками с развитой инфраструктурой. Чтобы конкурировать с коттеджем, таунхаус, отвечая основным требованиям, предъявляемым к первому, должен обладать определенным преимуществом. И если таким преимуществом может стать значительно меньшая площадь участка (фактор, немаловажный для Подмосковья, где цена на землю доходит до $ 10 000 за сотку), что позволяет большему количеству людей приобретать жилье в престижном пригороде, то в остальном таунхаус и коттедж должны быть вполне сопоставимы. Поэтому общая площадь первых российских таунхаусов доходила до 500 м2 (почти в два раза больше традиционной для Запада), число этажей – до 4, и они позиционировались на рынке как “жилье класса А” — элитная недвижимость.
Лишь в последние два года, когда таунхаус прочно утвердился на рынке как заслуживающий доверия тип жилища и даже в какой-то мере “модный” благодаря маркетинговым стараниям застройщиков, наметилась тенденция к его “демократизации” и возвращению в традиционные рамки жилища для среднего класса. Например, в условиях конкурса на концепцию застройки поселка Новоархангельское участникам предлагалось использовать блок-квартиры двух типов – 180 и 240 м2 общей площади [4].
Кроме того, российский таунхаус наконец приходит в город. Если в начале в стране эти дома строились в подавляющем большинстве в пригородных поселках, то на сегодняшний день ситуация изменилась. Наиболее известным и успешным проектом можно считать застройку района Куркино на севере Москвы, занимающего территорию более 790 га. Помимо привычных секционных домов здесь строятся коттеджи и таунхаусы. Размер прилегающих участков от 162 до 423 м2 в зависимости от типа и местоположения дома [5]. Подобный же комплекс возводится в Северном Тушино, где запланировано более 90 тыс. м2 жилья в коттеджах и таунхаусах. Первая очередь первого этапа – 16 таунхаусов, два дуплекса1 и шесть коттеджей – уже введена в строй. На территории комплекса запланированы детский сад, школа-лицей и торгово-спортивный комплекс.
Таунхаусы в пригороде Москвы и в районах города
Таунхаусы
Площадь, м2
Цена, $/м2
Поселок Барвиха-Club
190—380
от 3500
Поселок Серебряный Бор
360—380
от 4400
Район Куркино
280—285
1179
Район Северное Тушино
219—333
1207—1224
Современный опыт строительства блокированного жилища говорит о его значительной универсальности. Он одинаково эффективен как в застройке пригородов, так и в городской черте, одинаково приемлем как жилье практически для всех социальных слоев.
Правовой базой для активного внедрения в Минске таунхауса как типа городского жилища, обеспечивающего наряду с высокими градостроительными показателями и высокий уровень комфорта для жильцов, могут послужить некоторые положения Генплана Минска 2001 г. В рамках раздела “Развитие рациональной планировки и формирования прогрессивных типов жилой среды” как раз и определено “развитие в Минске жилой застройки блокированного типа, позволяющей реализовать средний стандарт жилья в рамках одного домовладения (квартира — участок — гараж) и обладающей целым рядом преимуществ:
1 Дуплекс (амер. — duplex (house)) – жилой дом типа дуплекс – спаренные блок-квартиры; две усадебные жилищные единицы, расположенные рядом и имеющие не менее чем одну общую стену [3].