Вы здесь

Строим для жизни

Версия для печати

Ключевая фигура в строительстве – застройщик. И во многом от него зависит, какой будет планировка вашей квартиры, насколько уютной – гостиная и удобной – кухня, каким городским пейзажем сможете вы любоваться из окон своего дома. В контексте нашей темы мы обратились к одному из крупных и известных в своей отрасли застройщиков – СООО “Ареса-Сервис”, который знает о строительстве от “А” до “Я”. Причем не просто знает, а качественно и в нормативные сроки, не превышая государственные расценки, выполняет Государственную программу обеспечения населения жильем. О наиболее актуальных проблемах строительства и их решении нам рассказал генеральный директор компании Сергей Петрович Коренько.

– Понятие “строительство дома (комплекса, общественного центра)” включает в себя не только сам процесс его возведения. Это, как правило, ряд взаимосвязанных между собой этапов, которые должен преодолеть застройщик, прежде чем объект будет сдан в эксплуатацию и в нем смогут поселиться жильцы…

– С самого начала и до конца – в зависимости от площадки, от необходимого регламента, предписываемого в каждом конкретном случае, – цикл этот довольно продолжительный. Бывает, подготовительные работы занимают больше времени, чем само строительство, например 3 года подготовки, 2 – строительства, что связано с прохождением всевозможных процедур. Кроме того, нередко возникают ситуации, которые уже в процессе строительства требуют дополнительных производственных и временных затрат.

Сроки строительства определяются комплексом объективных и субъективных факторов: это и жесткость нормативной базы, и качество материалов, да и объект объекту рознь – многое зависит от этажности, количества квартир, сложности проекта. Сроки увеличиваются, когда достается не “чистая” площадка, а с “нагрузкой” – старыми жилыми домами, которые нужно расселить и снести, или обветшавшими промышленными строениями. К моменту выхода на стройплощадку должно быть готово все: заключен инвестиционный контракт, подготовлена и согласована проектная и рабочая документация по “нулевому” циклу и т.д. И лишь после этого начинается возведение самого здания.

Наша справка. ООО “Ареса-Сервис” создано в 1991 г., выполняло функции заказчика и застройщика. Сегодня это группа компаний (с 2002 г. – совместное белорусско-американское ООО с долей иностранного капитала 45%), осуществляющих полный цикл создания жилых и административных зданий – начиная от приобретения прав на застройку и заканчивая сдачей готовых объектов. В составе холдинга – 5 специализированных организаций, что позволяет комплексно реализовывать проекты от инвестирования и строительства до эксплуатации готовых объектов и оказания услуг по покупке и продаже недвижимости.

Ареса-Сервис занимает 10–12% рынка строительства коммерческого жилья в Минске, доля в строительстве элитных кирпичных зданий доходит до 30%. За годы деятельности сдано в эксплуатацию более 150 тыс. м2 жилья. До 2012 г. должны построить 250–300 тыс. м2 жилья и 50–60 тыс. м2 торговых и других встроенных помещений.

Минстройархитектуры и другие структуры пытаются совершенствовать данный процесс, упрощать его процедуру. Например, есть определенные подвижки в выделении земельных участков, порядок строительства регламентирован, понятен, более оперативно принимаются решения.

– Ваша компания участвует в мероприятиях по совершенствованию законодательства?

– Надо сказать, что до 2004 г. к принятию решений частные компании привлекались не очень активно. В последние 5 лет ситуация изменилась. Если в этой области готовятся какие-то указы, нормативные акты, нас обязательно приглашают к обсуждению, учитывают практический опыт – мы ведь не понаслышке знаем, как и что строят на земле. А совмещение теории и практики, потребностей государства с учетом того, что происходит на самом деле, приносит весомые плоды. В результате появляются более правильные указы, принимаются более правильные решения. Конечно, не обходится без ошибок, но они довольно быстро устраняются. Главное, что налажен процесс профессионального общения чиновников и практиков и уже есть определенный механизм взаимодействия, который дает свои положительные результаты.

– Главное предначертание строителя – создавать архитектурное будущее города, его “лицо”, возводить востребованные обществом постройки. Но приоритетом, конечно же, является жилье

– Беларусь – государство социально ориентированное, и среди всех государственных программ строительство жилья стоит на первом месте. И что самое ценное – ставится задача обеспечить человека жильем не к старости, а уже в молодости, чтобы он имел возможность комфортно жить и работать, иметь какую-то перспективу. Все это находится под контролем государства и развивается планово.

В Беларуси сегодня явственно проявляется тенденция к высотному строительству. Но государственные программы – и это правильно! – предписывают строить больше социального жилья (этим занимается МАПИД). Согласно генплану Минска, разрабатывается ПДП каждого квартала застройки, все идет “по науке”, планово, новые районы обеспечиваются социальной инфраструктурой – садиками, школами, поликлиниками и т.д. Кстати, в Москве или Киеве эти процессы менее регламентированы. При застройке новых территорий МАПИД осваивает новые серии, более современные, более комфортабельные, так что движение в этом направлении идет: энергоэффективность включена на всю катушку, проектируются отличные дома с повышенными потребительскими качествами.

Ниша, которую в этом процессе занимает компания “Ареса-Сервис”, – жилье иного уровня. Мы возводили дома из кирпича, из сборного железобетона, в последнее время это преимущественно монолитный каркас. При планировании городской застройки каркасные дома – как правило, сложные по архитектуре и конструкциям, со встроенным соцкультбытом – размещаются при дорогах, магистралях, проспектах и действительно украшают город. А в глубине кварталов ведется строительство панельного массового жилья.

Все, что строим мы, находится на замыканиях кварталов вдоль дорог, магистралей, но есть проекты, реализованные внутри квартальной застройки, чаще на месте сноса старого жилья или промышленных баз. Безусловно, каркасное жилье более привлекательно и в смысле планировок, и внешнего облика. Хотя, к чести индустриального домостроения, панельное жилье по нормативам приближается к таким же параметрам – разработчиками очень много сделано для улучшения его потребительских и эстетических качеств.

А если перед застройщиком ставится задача сокращения строительного цикла?

– В таких случаях используется программа “дома повторного применения”, т.е. привязка типовых проектов. Это достаточно сложно, поскольку не бывает двух одинаковых площадок. Каждая из них диктует свои объемы, габариты, инсоляцию и многое другое. Даже если привязываешь типовой проект, документация переделывается процентов на 80 в зависимости от площадки, посадки дома и пр. Например, у нас была площадка на углу улиц Богдановича и Некрасова, для которой разрабатывался один проект, а “посадили” там еще два дома – 3 одинаковые 17-этажки. Но при строительстве столкнулись с достаточно серьезной проблемой: они неодинаково повернуты к солнцу, и привязка оказалась очень трудоемкой. Здания на 70% разные по инженерии, расположению квартир, асимметричны. Так что не все так просто, как кажется: “привязал” и строй.

– Над какими проектами работает “Ареса-Сервис” сегодня?

– В районе Экспобела на участке в 50 га в соответствии с генпланом развития города Минска возводится микрорайон “Солнечный” на 5–6 тыс. проживающих. Застройка включает коттеджи, таунхаузы, низкоэтажное жилье квартирного типа – 4-этажные кирпичные дома со всей инфраструктурой: детские садики, аптеки, магазины, поликлиника. Микрорайон запроектирован по “городским” нормам, со всем обеспечением, т.е. строится как образец пригородной – правильной, не стихийной! – застройки. Стройка идет 2 года, и уже сейчас вырисовывается хороший поселок.

Идеология развития Минска меняется. Нельзя бесконечно уплотнять город, где уже давно возникли проблемы с парковками, стоянками. Необходимо смещать акценты, двигать за кольцевую. Городу, конечно, это обойдется чуть дороже – здесь нет инфраструктуры, необходимо заложить дороги, подвести коммуникации и т.д. Но у людей будет выбор: квартира в Минске или таунхауз либо домик в пригороде, доступность в пределах 15 мин на собственном транспорте, с парковками тоже все решено. Это разный уровень обеспечения жилья, и такая задача ставится государством. Западный мир давно так живет. Жилье рассредоточено в чистых экологических зонах, где свежий воздух, кусочек своей земли. А по цене оно получается даже дешевле, потому что здесь меньше всяких нагрузок, перекладок, привязок, сносов, отселений, т.е. стоимость строительства и продажная цена дешевле, а жилье более комфортное.

– Вопрос цены стоит перед каждым, кто хочет купить или построить жилье...

– Сказать сегодня, сколько будет стоить дом, запланированный к сдаче через полтора года, крайне сложно, это можно только спрогнозировать. Не будем говорить о докризисных временах, возьмем сегодняшние реалии: себестоимость строительства высотного каркасного здания в Минске составляет примерно 800 долл. за м2. Прибавим сюда инженерию, которую частным застройщикам приходится выполнять самим (за счет бюджета делают только УКСу), строительные работы, материалы, плюс бесплатная передача квартир городу (по норме 7,2%). А еще надо учесть дорогостоящую внешнюю отделку фасадов, требующую особенной технологии обработки, – все вместе составит сумму около 1 тыс. долл. Так сложилось на сегодняшний день после кризиса. В прошлом году после скачка курса доллара удорожания не было, годовой рост стоимости оставался на уровне 3–4%, хотя обычно каждый год составляет 15%. На 2010 г. прогнозируется 14–15-процентное удорожание. Это по Минску.

Если брать прилегающие территории, то себестоимость строительства непанельного жилья – монолит, сборный каркас, кирпич – примерно одинакова. Но за счет того что в “Солнечном”, например, большая территория, а инфраструктура, коммуникации (объем 200 тыс. м2), инженерия создаются сразу на весь комплекс, получается дешевле. Таунхаузы – современные кирпичные дома с участками земли, гаражом, стоянкой, металлочерепицей, фасады отделаны Бессером, внутри все оборудовано по высшему классу: индивидуальные импортные энергосберегающие котлы, система отопления, автоматика. Уровень цен на эти дома 750–800 долларов за 1 м2, т.е. они дешевле, чем каркасные. Одна проблема, что они немаленькие. Любой таунхауз – это минимум 4-комнатная квартира, меньше его не сделаешь по габаритам.

Цены квартир в кирпичных многоквартирных домах в этом поселке ниже, чем в городе, – на уровне 900–1000 долл., поскольку там нет нормы передачи 7,2%. Такова наша ценовая политика. Если брать цену МАПИДа, то для нуждающихся, которые стоят в очереди с 1989 г., она составляет 500–600 долл. и складывается из голой себестоимости. Предприятие на этом ничего не зарабатывает (поэтому им очень трудно развиваться!), не говоря о том, что в данной составляющей вообще нет амортизации оборудования, расходов на инфраструктуру, за которые они не платят, расходов по отселению… На мой взгляд, разница в цене панельного и каркасного дома не должна быть большой. Просто это отдельная социальная сфера, находящаяся на дотации у государства, которое всю нагрузку по обеспечению жильем определенной категории граждан несет на себе.

И какие перспективы?

– В отличие от других стран постсоветского пространства у нас очень высокая норма – не меньше 15 м2 на человека плюс 20 м2 на квартиру (раньше была 6 м2 на человека). Когда она поменялась, нуждающихся стало больше. Это был первый скачок очереди, второй скачок – в 2002 г., когда появилась большая разбежка в ценах. Например, панельное жилье продавалось по 250–280 долл., а каркас и кирпич – по 300–320 (на тот момент очередь по Минску была тысяч 80). Несмотря на растущую динамику объемов ввода жилья, спрос на него не уменьшается. Стоимость панельного (т.е. социального) жилья выросла от 300 до 500 долл., каркасного – до 2 тыс. Количество очередников – почти 260 тыс. семей. С этим можно бороться только одним способом: строить больше и не допускать значительной разницы в ценах социального и коммерческого жилья.

Надо повышать уровень доходов населения. Говорить о дальнейшем снижении стоимости строительства равносильно тому, что говорить о доходах населения, поскольку на внутреннем валовом рынке в строительстве занято (и в денежном, и в количественном отношении) не менее 25% населения. Сегодня уровень доходов населения ниже, чем до кризиса, но, как гласит указ президента, допускать дальнейшее снижение никто не планирует – наоборот, зарплата, уровень жизни будут повышаться. Отсюда можно сделать вывод, что вряд ли себестоимость 1 м2 уменьшится с учетом того, что произойдет удорожание проектов. Дальнейшее снижение крайне опасно и для инвестиционного климата – если средняя зарплата населения останется 300 долл., потенциальный инвестор вряд ли будет строить здесь торговые, развлекательные, бизнес-центры. Это маловероятно, он пойдет туда, где высокая покупательская способность.

– Что на сегодняшний день представляет собой рынок спроса-предложения и как работает система стройсбережений?

– Спрос на жилье огромный. Планы по его возведению ставятся большие и каждый год повышаются – с выходом в 2012 г. на 10 млн м2 (в прошлом году сдано около 6 млн м2 жилья). С точки зрения диверсификации социального жилья, которое дотирует государство, его доля от планируемого объявлялась 80%. Например, от 6 млн м2 она составит 4,8 млн м2, от запланированных в 2012 г. 10 млн – 8 млн м2. А если будет построено больше?..

Жилья возводится много, выделяются площадки, заключаются договоры, всех желающих инвесторов приветствуют. А спрос и предложение связаны с покупательской способностью, с возможностью банковской системы кредитования. Надо увеличивать доступность кредитов, понижать ставку, внедрять ипотеку, вводить разумную систему стройсбережений. Над этим работают и правительство, и парламент, к обсуждению подключаются общественные и коммерческие структуры. Так что в данном направлении движемся более-менее правильно.

Система сбережений существовала всегда, действует она и сейчас. Надо только определиться с понятием бонусов. Стимулировать покупателей следует по всем позициям, особенно в кризисные времена. Возьмем простой пример. С каждого рубля, освоенного при строительстве жилья, копеек 30 уходит в налоги. Допустим, человек проинвестировал в строительство 1 доллар и отдал государству 30 центов налогов, плюс рабочие места и многое другое – государство могло бы подумать, как стимулировать это. Например, отменить подоходный налог на всю сумму покупки. И человек просчитает: я вложил немалые деньги, но получу бонус в виде подоходного налога. Кажется, большая сумма: если он покупает квартиру за 100 тыс. долл., то его должны освободить от подоходного налога на все 100 тысяч. На первый взгляд много. Но если зарплата в среднем 600 долл., ежегодно получается примерно 7 тыс. долл., 12% от них составляют лишь 840 долл. Отсюда вывод: покупателя-инвестора надо освободить от подоходного налога на 119 лет! А сколько человек живет? В конечном итоге потери от суммы инвестиций составляют всего лишь 0,84%. Теперь вспомните 30 центов от 100 тыс., видно сразу, что эффект экономии сумасшедший. Такие вещи, почти ничего не стоящие государству, особенно в кризисное время, наверное, надо делать. Сейчас от подоходного налога освобождены только нуждающиеся, но не на всю сумму покупки, а лишь на сумму кредита, который им полагается.

Это лишь один из примеров, как можно стимулировать потребителя. Так делают во многих странах. Весь мир – это общество потребления, и построен он на стимулировании потребителя. Людям надо давать возможность выбора: строить в долг, в кредит, с помощью банковской системы стройсбережений, дешевых ресурсов.

Последний ваш “жилой” объект?

– Микрорайон “Дружба” на самом ответственном участке, которому отведена почетная роль западных ворот города – пр. Дзержинского. Сроки введения – 2011–2012 гг. Часть объекта проектирует Минскпроект, а часть (примерно 60%) – Ареса-Сервис-Проект. Сроки сжатые, строительство ведется с листа: получаем разрешения, документацию, с листа организовываем строительство свай, фундаментов, каркаса. Не бывает в нашей деятельности такого, чтобы получить готовый на 100% проект и начать строить. Пока ты его сделаешь, пройдешь экспертизу, все инстанции, могут поменяться нормы и правила и он окажется уже недееспособным. Поэтому чаще всего ведется постадийное проектирование. Если сложный участок – обязательные подготовительные работы, затем котлован, фундамент, каркас, следом система, электрика, сантехника, пожарка и т.д. И все это с непременным учетом каких-то изменений, новых технологий, которые мы стараемся подхватывать, что называется, с лёту...

– Надеемся, городу по душе придутся новые дома. В них будет комфортно человеку, они станут украшением места, где живем мы и будут жить наши дети и внуки…


comments powered by HyperComments
Читайте также
23.07.2003 / просмотров: 6 098
Геннадий Штейнман XVIII съезд Белорусского союза архитекторов завершил свою работу. Еще долго мы будем обсуждать его решения, осмысляя свои и чужие...
02.09.2003 / просмотров: 8 824
Центр Хабитат является органом, осуществляющим информационно-аналитическое обеспечение работ Минстройархитектуры по устойчивому развитию населенных...
02.09.2003 / просмотров: 17 595
Беларусь всегда была на передовых позициях в вопросах ценообразования в строительстве в бывшем СССР. Однако еще в конце 1980-х годов, когда страна...