Земля – основной природный ресурс и национальное богатство Беларуси, рациональное использование которого является неотъемлемым условием и предпосылкой для ее устойчивого социально-экономического развития.
Важнейшее значение для решения этой проблемы имеет повышение эффективности государственного управления земельными ресурсами, под которым понимается деятельность органов государственной власти и управления различных уровней, направленная на регулирование и совершенствование земельных отношений; повышение эффективности использования и охраны земель; сохранение и улучшение окружающей среды.
Согласно Кодексу Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. (далее – Кодекс о земле), государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель осуществляют президент, правительство, Государственный комитет по имуществу, иные специально уполномоченные республиканские органы государственного управления, областные, Минский городской, городские (городов областного подчинения), районные, сельские, поселковые исполнительные комитеты в соответствии с их компетенцией, предусмотренной законодательством.
Механизм государственного регулирования и управления в области использования и охраны земель включает пять основных составляющих:
- создание (совершенствование) нормативно-правовой базы, определяющей государственную земельную политику и обеспечивающей регулирование земельных отношений;
- совершенствование структуры и функций государственных органов и организаций, улучшение их взаимодействия и оптимизацию возлагаемых на них задач;
- организацию и ведение землеустройства, в том числе планирования землепользования (разработка схем и проектов землеустройства) и разработки землеустроительной документации (по формированию, установлению (восстановлению) границ, изъятию и предоставлению, передаче в собственность, изменению целевого назначения земельных участков и т.д.);
- ведение государственного контроля за использованием и охраной земель с целью соблюдения действующего законодательства;
- государственную регистрацию земельных участков, прав на них и сделок с ними и ведение государственного земельного кадастра.
Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 “Об изъятии и предоставлении земельных участков” (далее Указ № 667) и новой редакцией Кодекса о земле вопросы изъятия и предоставления земельных участков переданы в компетенцию местных исполнительных и распорядительных органов. Решения о предоставлении земельных участков для целей жилищного строительства принимаются в основном сельскими, поселковыми, районными и городскими исполнительными комитетами.
В процедуру отвода земельных участков введен принцип “одного окна”.
Частная собственность на землю и обеспечение земельными участками. Со вступлением в силу с 1 января 2009 г. Кодекса о земле расширены возможности по приобретению землепользователями земельных участков в частную собственность.
Согласно статье 12, право иметь земельные участки в частной собственности для определенных законодательством целей предоставлено:
– гражданам Республики Беларусь независимо от наличия у них статуса постоянно проживающих на территории Республики Беларусь;
– иностранным гражданам и лицам без гражданства, являющимся родственниками наследодателя, в случае получения ими по наследству земельных участков, предоставленных наследодателю в частную собственность;
– негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь;
– международным организациям для размещения своих представительств.
Ранее (согласно ст. 12 Кодекса о земле 1999 г.) земельные участки могли передаваться в собственность юридическим лицам Республики Беларусь, в том числе предприятиям с иностранными инвестициями, только при приватизации объектов государственной собственности и при осуществлении инвестиционных проектов. Решение о передаче земельных участков в собственность юридическим лицам Республики Беларусь принималось президентом. Указ № 667 и новый Кодекс о земле сняли ограничения в отношении этих субъектов.
В настоящее время негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут предоставляться в частную собственность по результатам аукциона. Без проведения аукциона земельные участки могут получить негосударственные юридические лица Республики Беларусь для обслуживания принадлежащих им на праве собственности капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на приобретаемых ими в частную собственность земельных участках, а также в случаях, определенных президентом страны.
Справочно. Кодексом о земле также:
– предоставлено право гражданам оформлять правоудостоверяющие документы на земельные участки для обслуживания зарегистрированных квартир в блокированных жилых домах;
– предусмотрена возможность для граждан Республики Беларусь, у которых отсутствует документ о предоставлении земельного участка, либо документ, удостоверяющий право на земельный участок, но которые добросовестно, открыто и непрерывно владеют земельным участком как своим собственным, в течение 15 и более лет, приобрести этот участок в частную собственность или получить его в пожизненное наследуемое владение или аренду.
Важное значение для урегулирования существовавших на практике спорных вопросов имеет Указ Президента Республики Беларусь от 6 февраля 2009 г. № 64 “О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков” (далее Указ № 64), который вступил в силу с 1 мая 2009 г. Он позволил изменить порядок предоставления земельных участков для строительства и обслуживания жилых домов.
Указом № 667 было предусмотрено, что граждане Республики Беларусь, постоянно проживающие и работающие в одном населенном пункте, или граждане, которые проживают в одном населенном пункте, но работают на территории района, имеют право на получение земельного участка без проведения аукциона, если они состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Данная норма не применялась в случае, если состоящий на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий постоянно проживал и (или) работал в областных центрах.
Новым указом (№ 64) установлено, что без проведения аукциона земельные участки предоставляются гражданам Республики Беларусь для строительства и обслуживания жилых домов в любых населенных пунктах, за исключением областных центров и г. Минска. В областных центрах они предоставляются без проведения аукциона лишь состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а в г. Минске – только многодетным семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Таким образом, в республике на законодательном уровне созданы все необходимые условия для обеспечения беспрепятственного приобретения землепользователями земельных участков в частную собственность, что позволит повысить эффективность использования земельных ресурсов и расширить возможности по привлечению частных инвестиций в развитие жилищного строительства, сельского хозяйства и промышленности.
Предполагается, что в перспективе приватизация земель и развитие земельного рынка будут активно продолжаться.
Приобретение в частную собственность земельных участков иностранными организациями. Согласно ст. 12 Кодекса о земле, для размещения дипломатического представительства, консульского учреждения иностранного государства в Республике Беларусь иностранное государство, а также международная организация могут приобрести в собственность земельный участок. В иных случаях в силу предписаний статей 16, 17 Кодекса о земле земельные участки предоставляются иностранным инвесторам, иностранным юридическим лицам и их представительствам во временное пользование или аренду на срок до 99 лет.
Указом № 667 предусмотрена возможность внесения платы в рассрочку за право заключения договоров аренды земельных участков, предоставляемых для строительства и обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), по решению соответствующего местного исполнительного комитета. Рассрочка может быть предоставлена на срок, не превышающий 5 лет со дня приемки в эксплуатацию в установленном порядке законченного строительством объекта, очереди, пускового комплекса.
Кроме того, Декретом Президента Республики Беларусь от 6 августа 2009 г. № 10 “О создании дополнительных условий для инвестиционной деятельности в Республике Беларусь” инвесторам, заключившим инвестиционные договоры, предлагаются такие общие преференции, как предоставление земельного участка в аренду без проведения аукциона и без внесения платы за право заключения договора аренды; поэтапное оформление необходимых документов по отводу земельного участка одновременно со строительством объекта, строительство объектов с параллельным проектированием последующих этапов строительства; освобождение от возмещения потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства и многие другие.
В свою очередь желание иностранной организации получить земельный участок в собственность может быть осуществлено путем создания юридического лица в Республике Беларусь.
Необходимо отметить, что Декретом Президента Республики Беларусь от 16 января 2009 г. № 1 “О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования” максимально упрощена процедура создания (реорганизации) юридических лиц. Так, регистрация субъекта хозяйствования может быть осуществлена регистрирующим органом в течение одного дня.
Использование платежей за землю. Различными нормативными правовыми актами, действовавшими в разное время, определялось целевое использование платежей за землю. Например, закон “О платежах за землю” (1991) предусматривал, что платежи за землю расходуются на охрану и улучшение земель, на материальное стимулирование землепользователей для осуществления мероприятий по охране земель и повышение их качества, на землеустройство и социальное развитие территорий, Кодекс о земле (1999) – что платежи за землю расходуются на охрану земель, повышение их качества, материальное стимулирование землепользователей, а также на землеустройство и социальное развитие территории.
В настоящее время вопрос о распределении денежных средств, полученных от землепользователей при продаже им земельных участков в частную собственность или передаче в аренду, в том числе по результатам аукционов, урегулирован пунктом 7 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом № 667, в соответствии с которым эти средства направляются в соответствующие местные бюджеты и используются на строительство (реконструкцию, ремонт) объектов инфраструктуры; финансирование работ (услуг), связанных с изъятием земельных участков для проведения аукционов, в том числе по государственной регистрации этих участков, проведение аукционов аренды и аукционов продажи.
Если право предоставления земельных участков делегировано администрациям свободных экономических зон, плата за право заключения договоров аренды земельных участков направляется в фонд развития соответствующей свободной экономической зоны и используется на строительство (реконструкцию, ремонт) объектов ее инфраструктуры.
Упрощение порядка формирования объектов недвижимого имущества и ускорения процедуры государственной регистрации объектов недвижимого имущества. В Республике Беларусь установлены перечни административных процедур по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществляемых организациями, подчиненными Госкомимуществу в отношении граждан, а также юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Для граждан этот перечень утвержден Указом Президента Республики Беларусь от 16 марта 2006 г. № 152, а для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – постановлением Совета Министров Республики от 21 ноября 2007 г. № 1578, в которое были внесены изменения постановлением № 624, вступившим в силу с 12 мая 2009 г.
Этим постановлением были усовершенствованы и упрощены 83 административные процедуры, осуществляемые организациями, подчиненными Госкомимуществу в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. В частности, сокращен срок совершения в отношении 74 административных процедур, сокращено количество документов, подлежащих представлению для совершения административной процедуры в отношении 53 административных процедур, уменьшен размер платы, взимаемой за совершение административной процедуры в отношении 4 административных процедур.
Кроме того, Законом Республики Беларусь от 9 ноября 2009 г. “О внесении изменений и дополнений в Закон Республики Беларусь “О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним” (вступил в силу 25 ноября 2009 г.) сокращен максимальный срок совершения территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества регистрационного действия. Этот срок составляет 7 рабочих дней со дня подачи документов (ранее в случае выполнения большого объема работы, необходимой для совершения регистрационного действия, он составлял 14 рабочих дней).
Развитие системы электронного управления земельными ресурсами. Для решения задач, связанных с управлением земельными ресурсами, в том числе для автоматизации мониторинга земельных ресурсов организациями, подчиненными Госкомимуществу, создается Земельно-информационная система (далее – ЗИС) Республики Беларусь.
Предметом учета ЗИС являются земельные ресурсы, их состояние и использование, объектом учета – виды земель. Она содержит информацию о земельных участках, их границах и административно-территориальной принадлежности, распределении земель по категориям и видам прав на землю, землевладельцах и землепользователях, видах земель (земельное покрытие) и их мелиоративном состоянии, ограничениях землепользования, текущих изменениях в составе и распределении земель, а также элементы топографического содержания.
Создана автоматизированная информационная система ведения единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в реальном масштабе времени, основывающаяся на современных информационно-коммуникационных технологиях.
В настоящее время действует система обмена электронными документами, которая обеспечивает одновременную совместную работу более 923 регистраторов и 950 нотариусов. Особенностью системы является предоставление нотариату документов из регистра недвижимости в форме электронных документов за электронной цифровой подписью регистратора. За один месяц в среднем оказываются услуги населению по 8950 запросам нотариусов.
Продолжает успешно функционировать автоматизированная система для обеспечения административных процедур выдачи льготных кредитов для строительства жилья, созданная еще в мае 2005 г. В среднем ежемесячно ОАО “Беларусбанк” в электронной форме получает из регистра недвижимости сведения по 4700 запросам в отношении имущества граждан, оформляющих льготные кредиты для строительства жилья. Время предоставления административной услуги – не более 3 дней.
Об эффективности состояния системы государственной регистрации в Республике Беларусь говорит тот факт, что, согласно данным отчета “Ведение бизнеса-2009” в разделе регистрации собственности, подготовленного Всемирным банком, Республика Беларусь занимает 10-е место в мире из 181. По результатам отчета за 2007 г. наше место было 95-е.
Кроме того, в целях дальнейшего развития системы государственной регистрации постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 9 марта 2009 г. № 294 утверждена Программа развития системы государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на 2009–2013 гг., которая содержит комплекс мероприятий по организационному, правовому, научно-методическому, технологическому, информационному, материально-техническому и кадровому развитию системы государственной регистрации.
В рамках реализации программы планируется создание экстерриториальной системы государственной регистрации, когда заявитель сможет обращаться за государственной регистрацией и получением документов из регистра недвижимости в любое структурное подразделение организаций по государственной регистрации независимо от места нахождения объекта недвижимости.
Новые возможности экстерриториальной и электронной регистрации создадут более удобные условия как для граждан и юридических лиц, так и для государства, ускорив оборот недвижимости, обеспечив новое качество в осуществлении административных процедур.
Расчет налога на землю. С 1 июля 2008 г. в Минске ставки земельного налога и базовые ставки ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, определяются исходя из кадастровой стоимости земельных участков (указ Президента РБ от 7 июля 2008 г. № 365 “О взимании платежей за землю в г. Минске”).
В настоящее время подготовлены проекты Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь и Указа Президента Республики Беларусь “О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности”, которые предусматривают, что земельный налог и арендная плата за земельные участки на всей территории Республики Беларусь будут взиматься исходя из кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от их функционального использования и целевого назначения, а базовые ставки арендной платы будут соразмерны ставкам земельного налога. Предполагается, что эти документы вступят в силу с 1 января 2010 г.
Развитие ипотечного кредитования. Кодекс о земле и Закон Республики Беларусь “Об ипотеке”, вступивший в силу 27 декабря 2008 г., внедряют экономические методы регулирования земельных отношений, расширяют возможности для вовлечения в гражданский оборот права собственности и права аренды земельных участков.
Например, ст. 50 Кодекса о земле устанавливает, что земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть предметом ипотеки, а право аренды земельных участков – предметом залога только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком.
Если целевым назначением земельного участка является строительство и (или) обслуживание капитального строения (здания, сооружения), то такой участок может быть предметом ипотеки только вместе с расположенными на нем капитальным или незавершенным законсервированным капитальным строением.
В свою очередь право аренды земельных участков может являться предметом залога, если за право заключения договоров аренды земельных участков взималась плата.
Законодательством определены случаи, когда обязательное взимание платы не предусмотрено, и тогда арендатор земельного участка в соответствии со ст. 70 Кодекса о земле может внести ее в целях дальнейшего залога права аренды земельного участка.
Кроме того, статьей 50 Кодекса о земле установлена дополнительная возможность внесудебного обращения взыскания на предмет залога (ипотеки). То есть в случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение земельного участка или права аренды земельного участка в порядке, установленном законодательством, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю.
Данный порядок реализации установлен постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28 октября 2008 г. № 1599 “Об особенностях проведения публичных торгов (торгов) по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки”.
Таким образом, система формирования земельных участков, их государственной регистрации, прав на них и сделок с ними, кадастровой оценки земельных участков создает все предпосылки для развития в стране системы ипотечного кредитования и развития земельного рынка.