7 мая, заложив в фундамент жилого комплекса «Магистр» для научной и творческой интеллигенции капсулу с обращением к будущим поколениям, Президент Александр Лукашенко фактически дал старт реализации в Беларуси перспективного национального проекта создания государственного арендного жилья. Событие это ознаменовало новый подход к реализации жилищной политики в Беларуси – развитию найма жилья как механизма улучшения гражданами жилищных условий.
– В ближайшие пять лет в стране будет возведено не менее 1 млн м2 жилых помещений такого типа, причем цена его будет не выше 50% от рыночной стоимости, – отметил глава государства. – Появление новых домов – это возможность для молодых людей создать семейный очаг и обустроить быт, арендовав у государства свою первую квартиру по доступной цене, а не тесниться у родителей или отдавать практически всю зарплату за уголок у частника. Благодаря этому постепенно накапливать деньги и строить собственное жилье, не боясь за завтрашний день.
Не только отдельные дома,
но и кварталы
Жилой комплекс «Магистр» расположится на территории в границах: пр. Независимости – МКАД – северная и восточная границы ландшафтно-рекреационной зоны вдоль улицы Ф. Скорины. Идея формирования жилого квартала для молодых ученых построена по принципу сочетания удобной среды для проживания, труда и отдыха с обеспечением культурного, спортивного и медицинского обслуживания. В нем будут возведены 9 жилых домов на 2,2 тыс. квартир, детский садик на 140 мест, блок бытового и торгового обслуживания, физкультурно-оздоровительный комплекс, медицинский центр, парковки. Запроектированы площадки для отдыха, спортивных занятий, детских игр. В пешеходной доступности находится строящийся торговый центр «Корона» с предприятиями общественного питания и обслуживания населения.
Два дома из монолитного каркаса переменной этажности от 10 до 16 этажей с двумя лестницами, лифтовым узлом, небольшими 1–2-комнатными квартирами формируют архитектурный ансамбль квартала «Магистр» со стороны МКАД. На первых этажах разместятся помещения для занятий молодых ученых, творческие мастерские, кафе-кулинария, парикмахерская, помещения консьержа, хранения детских колясок, велосипедов и др. Семь зданий в конструкциях КПД построит ОАО «МАПИД» (серия М464-У1) – это преимущественно самые востребованные 1-комнатные (40–42 м2) и 2-комнатные (52–62 м2) квартиры.
Архитектурная композиция и внешняя отделка жилых домов в виде художественных мозаичных панно на темы развития белорусской науки и искусства предусматривают создание единого архитектурно-градостроительного ансамбля. Основа его планировочной структуры – пешеходная аллея с внутренним озелененным пространством, которая начинается от перспективного здания торгово-развлекательного центра и завершается физкультурно-оздоровительным центром. Территория с юга и востока граничит с лесными массивами, которые будут использоваться в качестве парковой территории. В перспективе на участке, примыкающем к кварталу «Магистр», предусмотрено строительство крупного спортивного комплекса БНТУ.
Жилой квартал (заказчик строительства – ГПО «Минскстрой», генеральный подрядчик – ОАО «МАПИД») должен быть полностью возведен и благоустроен ко Дню Независимости в июле 2015 г. – такую задачу перед строителями поставил глава государства. Согласно информации заказчика, общая площадь квартир планируется в объеме 99 тыс. м2. Стоимость проекта составляет 695 млрд рублей, из них 540 – стоимость строительства жилых домов, 155 млрд руб. – затраты на создание объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.
Первый арендный жилой дом, как ожидается, будет введен в 2013 г., второй – в первом квартале 2014 г. Предполагается, что ключи от первых 147 квартир (97 однокомнатных и 50 двухкомнатных) новоселы получат уже в нынешнем году.
Арендный бум
Собственно начало развитию такого направления в жилищной политике, как арендное жилье, положил Указ Президента Республики Беларусь № 512 «О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда» от 08.11.2011 (далее – Указ № 512), вступивший в силу 1 января 2012 г. С этого времени в стране идет создание госфонда арендного жилья на основе механизма его финансирования из местного или республиканского бюджетов.
Жилье коммерческого использования – один из вариантов очередникам улучшить свои жилищные условия. Основным преимуществом найма таких жилых помещений является возможность заключения договора на длительный период путем неограниченного пролонгирования договоров найма на новый срок, причем право аренды наследуют дети.
На данный момент этот способ решения жилищных проблем жителей больших городов находится на первой стадии реализации – несколько сотен квартир уже нашли счастливчиков, для которых найм жилья больше не будет постоянной головной болью, но желающих (только в Минске сейчас более 260 тыс. очередников на улучшение жилищных условий) в тысячи раз больше.
Где строится и какое это будет жилье? Арендные дома размещаются точечно в различных микрорайонах жилой застройки городов. Это обычные дома, отличие лишь в том, что статус у них другой. Никаких специальных требований к арендному жилью не установлено – оно типовых потребительских качеств. Квартиры в основном одно- и двухкомнатные с отделкой, благоустроенные, но без мебели. В ходе эксплуатации за состояние жилых помещений ответственность несут жильцы, при выселении они обязаны привести помещение в надлежащий вид.
Минск. Пилотный проект по строительству арендного жилья реализован в Первомайском районе на территории застройки Парка высоких технологий, резиденты которого привлекают сотрудников, в т.ч. и жильем, из разных регионов Беларуси. Первые два арендных 19-этажных 132-квартирных дома мапидовской серии М 111–90 возведены на ул. Академика Купревича, 9 и 9А и введены в эксплуатацию в марте текущего года. Их строительство осуществлялось за счет бюджета города (заказчик УКС Мингорисполкома).
В целом, по официальным данным, в Минске в 2013 г. планируется построить 500 арендных квартир, в каждый последующий год – 3–4 арендных дома. Мэр столицы Николай Ладутько поставил задачу в течение 2013–2015 гг. расширить фонд арендного жилья до 3 тыс. квартир коммерческого использования. Строить будут преимущественно УКСы районов, выступающие заказчиками, и предприятия ГПО «Минскстрой». Так, в настоящее время ОАО «Стройтрест № 7» ведется строительство жилого дома арендного типа в микрорайоне Чижовка-6, ОАО «МАПИД» – еще трех арендных жилых домов в микрорайоне Михалово-2.
Гродно. Первое арендное жилье начали возводить в Гродно в 2012 г. и сдали новостройку по ул. Тавлая в 2013-м. В качестве жилых помещений коммерческого пользования из государственного фонда гродненцам предложены 22 двухкомнатные квартиры площадью от 61,4 до 62,2 м2. Два новых арендных дома (104- и 72-квартирный) в микрорайоне Южный-5 планируется ввести в эксплуатацию в четвертом квартале т.г.
Брест. Первый арендный 10-этажный панельный дом (40 однокомнатных общей площадью от 41,7 до 42,4 м2 и 40 двухкомнатных квартир от 62,5 до 63,2 м2) в областном центре был введен в эксплуатацию в начале года и вызвал ажиотажный спрос – на 80 квартир претендовали 1126 семей. В Бресте в 2013 г. построят еще 3 арендных дома. Это направление в ближайшей перспективе будет активно развиваться и в Брестской области. На следующий год из областного бюджета выделены средства на строительство еще трех арендных домов: по одному в Пинске, Барановичах и Бресте.
Могилев. Первые в Могилеве государственные арендные новостройки – 5-этажные 40-квартирные дома, возводимые ОАО «Лавсанстрой» по новой для Беларуси австрийской системе несъемной опалубки (VST-технологии). Всего до конца т.г. планируется построить 5 многоквартирных домов с арендным жильем, в области – два дома в Бобруйске, 16-квартирный жилой дом в Осиповичах.
Гомель. Первый арендный дом в Гомельской области, рассчитанный на 40 однокомнатных и 40 двухкомнатных квартир, принял жильцов в январе 2013 г. в Мозыре. Строительство арендного дома ведется в Гомеле, а также еще одного 40-квартирного арендного дома в Мозыре.
Витебск. Первый арендный дом в Витебске будет сдан в эксплуатацию в сентябре т.г., сообщили в Витебском горисполкоме. Дом, рассчитанный на 120 квартир, возводится в микрорайоне Билево за счет средств областного бюджета. После завершения его строительства для 120 семей аренда квартир больше не будет проблемой. Кстати, объем финансирования и задание по строительству на Витебщине арендных домов увеличены с 44 до 101 млрд рублей и с 9,7 до 16,9 тыс. м2 соответственно.
Новые параметры утверждены постановлением Совета Министров от 19 июня 2013 г. № 500. В 2013 г., согласно документу, на строительство арендного жилья в Беларуси направят более 1,4 трлн руб. Общая площадь арендных домов, подлежащих вводу в нынешнем году, составляет 220 тыс. м2, в том числе для ученых и преподавателей учреждений высшего образования – 6,8 тыс. м2. Основная доля запланированного к возведению арендного жилья придется на Минск – 70,6 тыс. м2. Из регионов наибольшие объемы работ определены Гродненской области – 37,7 тыс. м2, в том числе 21,9 тыс. м2 запланировано ввести для работников, занятых на строительстве атомной электростанции в Островце. Постановлением предписано создать задел под программу жилищного строительства на 2014 г.
Финансируется строительство за счет средств республиканского и местных бюджетов, а также банковских кредитов. Согласно постановлению, белорусские банки обязаны предоставить коммунальным унитарным предприятиям по капстроительству для возведения арендного жилья под гарантии местных исполнительных и распорядительных органов кредиты в белорусских рублях под 3% годовых сроком до 20 лет.
Принципы формирования и распределения государственного фонда арендного жилья
Принцип формирования госфонда арендного жилья, как сообщили в Минстройархитектуры, плановый. Задания устанавливаются на основании Концепции государственной жилищной политики на 2012–2015 гг. и в зависимости от количества нуждающихся в том или ином регионе, республике в целом. Жилые помещения коммерческого использования не подлежат обмену, разделу, продаже или приватизации, а также сдаче по договору поднайма.
Условия их предоставления установлены Указом № 512. Преимущественным правом на их получение обладают граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а при наличии свободных квартир – все желающие. Распределение осуществляется в порядке очереди. Арендаторы квартир из госфонда не снимаются с учета нуждающихся, хотя – и это предусмотрено Концепцией жилищной политики – такая возможность не исключается.
Что касается размера оплаты, то в соответствии с Указом № 512 он определяется исходя из размера базовой ставки платы за пользование такими жилыми помещениями, устанавливаемой Советом Министров Республики Беларусь, с применением коэффициентов, определяемых облисполкомами и Мингорисполкомом в зависимости от места нахождения жилых помещений.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.12.2011 № 1739 базовая ставка платы за пользование жилыми помещениями коммерческого использования государственного жилищного фонда установлена в размере 0,2 базовой величины на 1 м2 общей площади жилого помещения в месяц. Стоимость рассчитывается в зависимости от метража, уровня комфортности и планово-экономической зоны города (в Минске их 5): 0,2 базовой величины умножается на площадь квартиры и коэффициент от 1 до 3. К этому нужно приплюсовать еще и коммунальные платежи.
В областных городах, где нет планировочных зон, как в столице, облисполкомы устанавливают свои коэффициенты для областных центров и для конкретных населенных пунктов в зависимости от численности населения.
Спрос увеличит предложение?
Строительство арендных домов, безусловно, поможет части семей избавиться от необходимости постоянного поиска места проживания, несколько ослабит остроту их жилищной проблемы и щадящим, а не варварским, как на сегодняшнем рынке частного коммерческого найма, образом затронет семейный бюджет. Квартиры государственного арендного фонда не только по стоимости, но и по множеству других причин на порядок выгоднее частных предложений.
Спрос на них сегодня зашкаливает и наверняка будет только расти. Рынок аренды жилья необходим и для большей профессиональной мобильности – при перемене рабочих мест, переезде из села в город и наоборот. Главный вопрос в том, достаточной ли окажется экономическая база государства для удовлетворения требуемых объемов и темпов строительства жилья такого типа?
Особенность Беларуси в том, что первые шаги по развитию рынка арендного жилья делаются за счет бюджетных ресурсов, они, как показала практика, не беспредельны, а за рубежом – на коммерческой основе в рамках государственно-частного партнерства. Там арендные дома строят и являются их собственниками и одновременно эксплуатирующими организациями исключительно частные жилищные и жилищно-строительные компании. Однако при этом их главный заказчик и партнер – муниципалитет, который сдает это жилье в аренду различным категориям граждан. На рынке недвижимости западных стран главенствует именно арендное жилье, оно доступно каждому, перед кем встает задача где-то жить. Там нет проблемы снять такое жилье. Благодаря этому трудовые ресурсы подвижны и мобильны, граждане могут подыскивать приемлемые для себя рабочие места в любом городе, где они есть.
Наверняка в будущем, когда определится устойчивый спрос, изменится отношение населения, в массе своей подверженного культу собственного жилья и рассматривающего арендное как временный вариант, появится необходимость привлекать и негосударственный капитал к строительству арендного жилья. Для этого, однако, нужны время, опыт и, главным образом, изменение ряда экономических взаимоотношений в стране. Но и сейчас уже возникает немало возможностей развивать это новое для страны направление. Если Парк высоких технологий, заинтересованный в привлечении талантливых молодых специалистов, объявил о намерении инвестировать в строительство 300–500 квартир для сдачи в аренду своим сотрудникам в жилом комплексе «Магистр», то его примеру могут последовать и другие компании, испытывающие кадровый голод. Поэтому сейчас ставится задача обязать и государственные, и частные предприятия вносить вклад в строительство арендного жилья для своих работников.
Обзор подготовила Валентина Морозова