Наряду с прогнозированием параметров развития жилищного строительства очередным, по мнению автора, необходимым шагом должно стать формирование комплексной программы жилищного строительства на пятилетний срок. Это значительно повысит организационно-технологическую надежность, эффективное и устойчивое развитие процесса.
Комплексная программа жилищного строительства представляет собой увязанный по ресурсам, исполнителям и срокам выполнения свод организационных, технических, экономических и других мероприятий, которые позволят достичь предусмотренных в ней показателей. Ее основная цель — создание условий для решения в научно обоснованные сроки жилищной проблемы граждан на основе внедрения новых технологий, надлежащей организации строительства, его устойчивого финансирования с достижением экономической, бюджетной и коммерческой эффективности.
Формирование комплексной программы жилищного строительства базируется на следующих принципах:
– реализации положений государственной стратегии устойчивого развития в жилищной сфере; приоритетности строительства массового жилья для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;
– внедрения новых технологий строительства жилья, обеспечивающих его соответствие современным потребительским качествам и учет расходов на последующую эксплуатацию;
– организации строительства жилых домов, в полном объеме сбалансированных по набору и количеству квартир, в районах сложившейся застройки;
– внедрения новых форм организации жилищного строительства, обеспечивающих снижение его продолжительности и стоимости.
Анализ нормативных документов г. Москвы по формированию городской программы жилищного строительства [1, 2] и научных исследований по данному вопросу [3–5] показал целесообразность включения в состав комплексной программы государственного заказа на жилищное строительство, осуществляемого с привлечением средств консолидированного бюджета.
Характеристика укрупненных этапов разработки комплексных программ приведена на рис. 1.
Комплексный характер решаемых в программе проблем требует их взаимоувязки с социально-экономическим развитием регионов, что обосновывает необходимость разработки региональных программ жилищного строительства.
Схожесть задач и методов их решения в областях республики позволяет сформировать типовой макет комплексной программы жилищного строительства. Его структура приведена на рис. 2.
Формирование и реализация комплексных программ — промежуточный этап к внедрению в республике индикативного планирования развития жилищного строительства. Оно, по мнению М.К. Шакуума, изложенному в [6], является основным методом воздействия государства на функционирование рыночной экономики.
Создание комплексной программы жилищного строительства можно представить в виде укрупненного алгоритма. Его графическая форма представлена на рис. 3.
Первым этапом является сбор исходных данных и проведение исследований. В ходе их выполняется расчет потребности в квартирах для обеспечения граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, уточняется их структура по числу комнат исходя из норм заселения;
определяются максимальные мощности промышленных предприятий по выпуску железобетонных изделий и строительных организаций, осуществляющих жилищное строительство в данном регионе, на среднесрочную перспективу с разбивкой показателей по годам в течение периода планирования (блок 1).
Одновременно проводятся маркетинговые исследования. К примеру, в Москве при создании городской программы жилищного строительства они регламентированы методикой, приведенной в [5]. Одной из важнейших задач маркетингового исследования является определение проектно-строительной себестоимости на 1 м2 общей площади в зависимости от категории жилых домов, их месторасположения и потребительских качеств [7].
Уточняются перечень переходящих объектов на текущий год календарного планирования (блок 2) и сроки завершения их строительства (блок 3).
Определяется потребность в железобетонных изделиях и мощностях строительных организаций (блок 4), необходимых объемах финансирования с разбивкой по месяцам (блок 5) для завершения строительства переходящих жилых домов.
Проверяется, существуют ли еще не рассмотренные переходящие объекты. Если таковые имеются, для каждого из них выполняются действия, предусмотренные блоками 2–5, до тех пор, пока не будут рассмотрены все переходящие объекты (блок 6).
После этого составляется перечень вновь начинаемых жилых домов (блоки 7 и 11). Количество в них квартир, структура по числу комнат, общая площадь формируются на текущий год планируемого периода исходя из расчетных показателей потребности в жилье семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в научно обоснованные сроки с учетом окончания строительства переходящих объектов.
Определяются сроки начала и завершения строительства новых жилых домов (пообъектно), выполняется расчет задела на последующий год (блок 8).
Рассчитываются потребности в железобетонных изделиях и мощностях строительных организаций (блок 9), объемах финансирования для строительства вновь начинаемых жилых домов в текущем году планируемого периода (блок 10). Расчеты, приведенные в блоках 7–10, повторяются для каждого нового объекта, пока все не будут детально рассмотрены (блок 11).
Следующие этапы — определение суммарной потребности в мощностях строительных организаций, материальных (блок 12) и финансовых (блок 13) ресурсах, которые понадобятся для возведения вновь начинаемых и переходящих жилых домов в текущем году. Полученные результаты сравниваются с максимальными возможностями промышленных предприятий и строительных организаций, осуществляющих жилищное строительство в данном регионе. Выполняется оптимизация объемов финансирования по жилым объектам для обеспечения равномерного и непрерывного финансирования и ввода в эксплуатацию жилых домов в планируемом периоде (блок 14).
Полученные таким образом данные ложатся в основу параметров комплексной программы на текущий год планируемого периода, для каждого последующего года расчеты, приведенные в блоках 2–15, повторяются (блок 16). Формируются титульные списки и задания на проектирование на двухлетний планируемый период. Они ежегодно пересматриваются и уточняются, обеспечивая опережающие темпы инженерной подготовки и отвода земельных участков, проектирования жилых объектов, следовательно, и непрерывность жилищного строительства.
На основании выполненных расчетов для каждого календарного года планируемого периода формируется комплексная программа жилищного строительства на среднесрочную перспективу (блок 17).
Литература
1. О дополнительных мерах, направленных на обеспечение реализации городских строительных жилищных программ. Распоряжение мэра Москвы, 21 ноября 2001г. №1073-РМ // Консультант-плюс: Версия проф. [Электрон. ресурс] / АО “Консультант-Плюс”. М., 2005.
2. Об утверждении Программы жилищного строительства по городскому заказу до 2005 г. и о заданиях по жилищному строительству до 2010 г. Постановление правительства Москвы, 2 июля 2002 г., №494-ПП // Консультант-плюс: Версия проф. [Электрон. ресурс] / АО “Консультант-Плюс”. М., 2005.
3. Щуров Б.В. Формы инвестирования и организационно-экономическое обеспечение жилой застройки крупных городов / Б.В. Щуров, С.А. Иванов // Экономика строительства. 2000. № 2. С. 11–24.
4. Епифанов В.А. Территориальный заказ и кредитование жилищного строительства // Жилищное и коммунальное хозяйство. 2000. № 9. С. 6–10.
5. Белоусов Н.Д. Формирование механизма управления строительством в жилищной сфере Тюменской области / Н.Д. Белоусов, Н.М. Чикишева; Тюмен. гос. архитектур.-строит. акад. Каф. менеджмента / СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999. 208 с.: табл.- Библиогр.: с. 199–208
(91 назв.).
6. Шакуум М.К. К формированию системы индикативного планирования и ее инвестиционно-бюджетного инструментария // Российский экономический журнал. 1999. № 7. С. 35–42.
7. Методика расчета основных технико-экономических показателей инвестиционной программы по территориям жилых застроек с учетом обоснования эффективности капитальных вложений. Утверждена распоряжением первого заместителя премьера правительства Москвы,
3 октября 1997 г., № 1044-РЗП // Консультант-плюс: Версия проф. [Электрон. ресурс] / АО “Консультант-Плюс”. М., 2005.