Сложившиеся условия в мировой экономике диктуют направления развития рынка строительства и недвижимости в нашей стране. В частности, пресловутый мировой финансово-экономический кризис, возникший из ипотечного кризиса в США, сказался и на привлекательности инвестирования в белорусскую строительную отрасль. В этой связи все фигуранты данной сферы деятельности – от инвесторов до риелторов – для эффективной работы вынуждены принимать новые условия, изменять свою стратегию. Беларусь, например, в кризисный период сделала ставку на строительный комплекс, чтобы он, как локомотив, потянул за собой всю экономику.
Следовательно, всяческими преференциями стали пользоваться инвестиционные проекты в сфере строительства, которые имеют ряд особенностей по сравнению с другими направлениями инвестирования:
- долгосрочный характер инвестиций;
- неподвижность – зависимость цены от местоположения;
- уникальность объекта;
- конкурентоспособность, которая определяется внешней средой, влиянием соседства, спецификой индивидуальных предпочтений.
www.belstat.gov.by" src="/sites/ais.by/files/2010/201003/01_1_fmt.jpg" class="lb2" />Это системное обстоятельство влияет на изменение баланса спроса и предложения на инвестиционном рынке. Так, в прошлые годы инвесторы конкурировали между собой за возможность активно участвовать своим капиталом в том или ином проекте, но начиная с середины 2008 г. все кардинально поменялось. Количество инвесторов, имеющих свободные средства и готовых рисковать в непредсказуемых политических, правовых и юридических условиях, существенно уменьшилось, в то время как потребность в финансировании в результате сокращения банковского кредитования, напротив, заметно возросла. Главные факторы здесь – падение ликвидности проектов, значительное уменьшение платежеспособности арендаторов, снижение доступности капитала, замедление темпов реализации проектов, потеря интереса к рынку в целом (рис. 1).
Однако важнейшая проблема связана с привлечением долгосрочного финансирования в трудно прогнозируемой экономической ситуации, вызванной мировым экономическим кризисом. Если раньше проценты по кредитам были просто большими, то сейчас банки не кредитуют компании, занимающиеся организацией и управлением инвестиционно-строительными процессами (девелоперские компании), а предпочитают соискателя кредита, у которого уже есть готовый объект, хотя таковых пока мало. В этих условиях именно приток иностранного капитала может дать национальному строительному рынку импульс развития с учетом его специфики.
Важно учитывать, что наиболее вероятными и реальными сегодня являются в первую очередь инвесторы с собственными накопленными денежными средствами, с положительным денежным потоком и не имеющие значительных долговых обязательств. Примеры – предприятия, успешно работавшие в базовых отраслях: крупные строительные холдинги, крупные компании, занимающиеся производством строительных материалов, мировые пищевые концерны и другие.
Ведущую роль в финансировании строительства начинают играть международные, точнее, страновые банки, готовые кредитовать проекты за рубежом на условиях связанного финансирования и под государственные гарантии. Кредит на строительство в этом случае выдается с обязательным привлечением подрядных организаций для поставки оборудования, технологий и даже рабочей силы из страны, финансирующей проект. Однако такой вариант финансирования зачастую не устраивает инициаторов проектов, становящихся зависимыми от кредитора в финансах и организации строительства (рис. 2).
Так, пока не начато возведение многофункционального комплекса в районе улицы Макаенка, включающего жилье для хоккейных команд-участниц Чемпионата мира 2014 г. Дело в том, что привлекательные финансовые условия, предлагаемые китайским банком для этого мероприятия, связывались с необходимостью привлечения подрядных организаций из КНР, в том числе и для разработки архитектурного проекта, хотя он был уже у нас выполнен и прошел все согласования.
Что касается европейских инвесторов, то они всерьез интересуются белорусским рынком, поскольку рынки коммерческой недвижимости в Европе сформированы и в некоторых регионах даже перенасыщены. Тем не менее, несмотря на высокую доходность объектов коммерческой недвижимости, более короткие сроки окупаемости, иностранных инвесторов сдерживают многие факторы. Прежде всего сложная схема получения разрешительной документации на пользование и аренду земельных участков, проектно-изыскательские и строительные работы. Весьма запутаны и непрозрачны коридоры власти, на что указал во время своего обращения с Посланием белорусскому народу и Национальному собранию 21 апреля 2010 года Президент Республики Беларусь А.Г. Лукашенко и отметил в качестве главных препятствий привлечению инвестиций в белорусскую экономику "неразворотливость на местах и откровенный бюрократизм" [1]. Помимо этого иностранные инвесторы сталкиваются с проблемой личных и страновых предпочтений, а также необходимостью лоббирования своих интересов или использования административного ресурса для решения большинства вопросов.
Здесь показателен пример международного холдинга Future Group, работающего в секторе недвижимости и в разное время занимавшегося строительством гостиниц, жилых и торговых объектов на европейском рынке. Два года назад для реализации инвестиционных проектов в строительстве холдинг приобрел белорусское госпредприятие – строительную компанию "БелОМО-Строй". В итоге оказалось, что представленные инвестору баланс и другие сведения о хозяйственной деятельности не соответствуют действительности, что недопустимо в Европе. Вместо актива холдинг получил 1,6 млн долларов нигде до этого не отраженных долгов перед дольщиками, хотя компания "БелОМО-Строй" даже не имела права (проектная документация не проходила государственную экспертизу) начинать строительство [1].
Несмотря на все негативные явления, можно говорить о том, что сегмент недвижимости, особенно коммерческой, будет более устойчив к внешним колебаниям по сравнению с другими сферами вложения капитала, так как спрос на них еще не удовлетворен. Поэтому ведущие международные консалтинговые компании, специализирующиеся в сфере коммерческой недвижимости, оценивают потенциал роста данного сегмента не менее чем в 30%. Обеспечить его могут разве что зарубежные инвесторы, чему сегодня способствуют усилия государства в рамках либерализации экономики. Это регистрация представительств, небольших предприятий, создание совместных производств и т.д. Отсюда в последнее время иностранные компании все чаще рассматривают Беларусь как площадку для реализации своих бизнес-проектов.
Безусловно, строительство объектов в Минске и Минской области более привлекательно для инвестора, чем в других регионах республики. Пока эта тенденция остается неизменной, поскольку рынки торговой, офисной, гостиничной недвижимости здесь еще не насыщены. Однако в будущем доходность строительства таких объектов неизменно уменьшится по причине увеличения предложения и роста конкуренции во всех сегментах. В этой связи инициаторы проектов вынуждены будут обращать свои взоры на регионы, особенно на областные центры, что им станет попросту выгоднее (рис. 3).
www.belstat.gov.by" src="/sites/ais.by/files/2010/201003/03_1_fmt.jpg" class="lb2" />Дополнительным импульсом для строительной отрасли является завоевание Минском права принимать у себя Чемпионат мира по хоккею 2014 года, которое влечет за собой существенное развитие транспортной инфраструктуры, строительство гостиничных комплексов, объектов сферы развлечения, питания и услуг. Этот тезис также особо акцентирован в президентском Послании: "Мы должны показать высокоразвитый, технологичный, отвечающий всем современным требованиям город, в котором хочется жить, работать, отдыхать и в который хочется возвращаться. Поэтому есть точки приложения как для отечественных, так и для зарубежных инвесторов" [1].
Средства инвесторов и кредитные ресурсы, направляемые на реализацию строительных проектов, должны составить около 1 млрд долларов США и будут вкладываться в коммерческие объекты недвижимости, которые смогут быть доходными и после проведения соревнований. Причем исключительная важность данного мероприятия даст возможность инвесторам и девелоперским компаниям, заинтересованным в реализации таких проектов, рассчитывать на предоставление государством определенных преференций.
Небесполезно сравнивать состояние белорусского архитектурно-строительного комплекса с достижениями наших ближайших соседей, союзников и конкурентов одновременно. В Казахстане, например, создан очень благоприятный инвестиционный климат, страна одной из первых реформировала банковскую систему, сформировала много внутренних инвестиционных фондов. Теперь сюда приходят инвестиции из Японии, Америки, стран Евросоюза.
Украинские коллеги имеют гораздо более богатый, чем мы, опыт в разработке концепций различных объектов недвижимости. У них создана достаточно развитая инфраструктура, обеспечивающая функционирование рынков строительства и недвижимости, работают профессиональные консультанты, есть серьезные компании, организующие процесс привлечения и освоения инвестиций с опытом строительства и управления проектами комплексной застройки территории. При этом используются оригинальные механизмы финансирования жилищного строительства через фонды финансирования строительства, а также посредством целевых облигаций, выпускаемых паевыми инвестиционными фондами. В то же время практически перестал применяться такой механизм финансирования, как долевое строительство [2].
www.prilrsie.by="" источник:="" прилесье="" alt="Рис. 4. Логистический комплекс " src="/sites/ais.by/files/2010/201003/04_fmt.jpg" class="lb2" />Несправедливо будет не отметить, что динамика изменений нашего законодательства по инвестированию в строительство, безусловно, тоже положительная. Подтверждение тому – исследование "Doing Business 2010", подготовленное экспертами Всемирного банка и Международной финансовой корпорацией. Республика Беларусь занимает 4-е место в мире по темпу реформ, улучшив свой рейтинг за последний год почти на 30 позиций. Развитию этой тенденции своевременно послужил декрет № 10 "О создании дополнительных условий для инвестиционной деятельности в Республике Беларусь". В соответствии с документом для оказания содействия со стороны государства при реализации особо значимого инвестпроекта инвестору предоставляется право на получение земельного участка требуемого размера для строительства объектов. Причем в аренду и без проведения аукциона, а негосударственным юридическим лицам Беларуси – в частную собственность. Заявленный объем инвестиций в основной капитал, позволяющий считать инвестпроект особо значимым, должен составлять не менее 150 млн евро. Для его реализации правительство Беларуси намерено оказывать содействие на основе инвестиционного договора инвестора с государством. Наличие данного правового документа позволяет оформлять документы на отвод земельного участка одновременно со строительством. Более того, инвестору предоставляется право на поэтапную разработку, экспертизу и утверждение проектно-сметной документации параллельно с этапами строительства. Это дает возможность инвестору получить значительные налоговые льготы и ряд иных преференций. Так, в случае принятия данного решения инвестор будет освобожден от налога на прибыль в течение срока окупаемости проекта. Предусматривается освобождение от уплаты ввозных пошлин для материалов и оборудования. Документ также освобождает инвестора, реализующего особо значимый проект, от обязательной продажи части поступающей на его счет валюты, и ему не нужно получать разрешения на проведение платежей по внешнеторговым операциям. Наконец, нельзя не отметить как положительный факт принятие Программы развития логистической системы Беларуси на период до 2015 г., которая предусматривает, в частности, строительство на территории страны крупнейших многофункциональных логистических комплексов, предназначенных для скоростной обработки международных товаропотоков (рис. 4).
Помимо этого в целесообразности вложений в архитектурно-строительный комплекс Республики Беларусь инвесторов должны убедить тенденции, наметившиеся в последние годы в этой сфере.
1. Возрастание профессионализма владельцев проектов – практически уже мало кто рискует строить бизнес- и торговые центры без предварительных маркетинговых исследований и разработки концепции будущего строительного объекта.
2. Для возводимой коммерческой недвижимости характерна мультиформатность, начиная от торгово-развлекательных центров, многофункциональных комплексов до застройки формата "город в городе".
3. Возрастает конкуренция внутри отдельных видов коммерческой недвижимости.
4. В силу недостатка инвестиционного опыта и отсутствия достаточного количества собственных средств на рынке коммерческой недвижимости присутствуют три различные инвестиционные стратегии:
- наиболее распространенная – частичная распродажа площадей крупным арендаторам и совместное владение объектом;
- владение объектом с целью получения максимального дохода от сдачи площадей в аренду;
- продажа торгового центра, магазина, бизнес-центра после выхода на проектную мощность через определенный промежуток времени.
Итак, сложившаяся кризисная ситуация в мировой и национальной экономике должна санировать белорусский рынок строительства и недвижимости. Рост конкуренции во всех сегментах вынудит компании снижать строительные издержки путем оптимизации всей хозяйственной деятельности. На рынке останутся только профессиональные игроки как в сфере организации и управления архитектурно-строительными проектами, так и в сфере консалтинга и посредничества (брокериджа). Будут отсекаться недостаточно проработанные с экономической и, конечно же, с архитектурной точки зрения проекты, которые появились только благодаря тому, что рынок был на пике.
Комплекс общественного питания (LIDO) с административно-социальной инфраструктурой по пр. Победителей, 65 в Минске
Заказчик: ЗАО "Минск-Лидо"
Площадь земельного участка – 7586 га
Площадь застройки – 37 450 м2
Общая площадь торгово-развлекательного центра – 93 298 м2
В комплексе предусмотрена многоярусная автостоянка на 2052 машино-места
общей площадью 79 572 м2
Комплекс в составе группы многоэтажных жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения, отдельно стоящими паркингами и торговым центром с паркингом в микрорайонах 3, 4 поселка "Восточный"
Заказчик: ООО "Трайпл"
Площадь земельного участка – 13,61 га
Площадь застройки – 2,38 га
Общая площадь жилья – 132 083 м2, торговых помещений – 5572 м2
Использованные материалы
1. Сайт Белорусской деловой газеты / Режим доступа: ]]>http://bdg.by/news/economics/10719.html]]> / Дата доступа: 20.04.2010.
2. Сайт группы компаний "Твоя столица" / Режим доступа: ]]>http://www.t-s.by/about/press/market/invest/08–05–26–101805]]> / Дата доступа: 20.04.2010.
3. О создании дополнительных условий для инвестиционной деятельности в Республике Беларусь: Декрет № 10 от 6 августа 2009 г.
4. О Программе развития логистической системы Республики Беларусь на период до 2015 года: Постановление Совета Министров Республики Беларусь 29 августа 2008 г. № 1249. Изменения и дополнения: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 16 декабря 2008 г. № 1943.