Совет Министров Республики Беларусь 17 января 2003 г. издал постановление № 45 “О мерах по повышению эффективности эксплуатации жилищного фонда, объектов коммунального и социальнокультурного назначения и защите прав потребителей коммунальных услуг”. Во исполнение данного постановления и решений генерального плана столицы институтами “Минскградо” и “Белжилпроект” разработана Программа реконструкции территорий малоэтажной жилой застройки на период 2006–2010 гг. с прогнозом до 2015 г. по административным районам г. Минска.
Основой для разработки программы являлись:
– оценка конструктивных особенностей и технического состояния жилых малоэтажных домов серий 1–104, 1–226, 202, 204 и других, определяющих ремонтопригодность домов, возможности улучшения их планировочных и эксплуатационных характеристик на основе использования отечественного и зарубежного опыта; последующая оценка экономической целесообразности капитального ремонта и реконструкции;
– комплексная градостроительная оценка потенциала территории, учитывающая положение района в структуре системообразующих магистралей города, линий скоростного транспорта, положение районов в системе общегородского центра, показатели насыщенности районов объектами соцкультбыта, экологические императивы.
Очевидно, что при разработке проектов детальной планировки и эскизных проектов застройки судьба малоэтажных домов должна решаться с учетом многих факторов и результатов общественного обсуждения: процент физического износа, градостроительная ситуация, экономические расчеты окупаемости затрат в зависимости от адресности жилых домов, реконструкция инженерных коммуникаций.
При формировании градостроительных регламентов реконструкции по каждой площадке необходимо учитывать ряд факторов, позволяющих повысить эффективность использования территорий с увеличением плотности застройки в 3 раза, имея в виду, что, как показывают расчеты, тепловые нагрузки при этом не увеличатся.
Обоснование разработки мероприятий по очередности реконструкции территорий малоэтажной застройки
Ввод нового жилья сдерживает дефицит городских территорий и отсутствие подготовленных площадок, обеспеченных инженерной инфраструктурой.
Нормативы плотности жилищного фонда, на основе которых были построены жилые районы 1950–1960х гг., утвержденные регламенты и режимы градостроительной деятельности в границах существующих кварталов позволяют вести новое строительство за счет сноса и уплотнения застройки, увеличивать этажность зданий, используя потенциал существующей инженернотранспортной инфраструктуры города.
Постепенно накапливается и обостряется ряд проблем, связанных с безопасной эксплуатацией всего жилищного фонда и решением неотложных задач по капитальному ремонту прежде всего малоэтажного, находящегося в хозяйственном ведении жилищных объединений города.
В ближайшие 5–7 лет приоритетной задачей должна стать комплексная реконструкция малоэтажной застройки с привлечением частных инвестиций.
Градостроительный анализ сложившихся условий и перспектив территорий малоэтажной застройки, выполненный УП “Минскградо”, показывает, что территории, на которых возможно планирование в ближайшее время реконструкции указанного жилищного фонда, занимают 340,5 га (2063 дома общей площадью 927,6 тыс.м2, что составляет 2,8 % общей площади жилого фонда города). В них проживают 52,7 тыс. человек при средней обеспеченности 17,6 м2/чел. общей площади. По этажности и количеству преобладают 1–2этажные – 85,4 %, 3этажные – 14,6 %.
Больше всего малоэтажных домов расположено в Заводском, Московском и Центральном районах – соответственно 19,2, 16,7 и 16 % по количеству, 18,55, 13,8, 15 % – по площади. Меньше всего – во Фрунзенском районе – 4 и 3,5 % соответственно по количеству и площади.
Износ малоэтажных жилых домов, по данным РУП “Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру”, составляет от 35 до 75 %.
Техническое состояние жилых домов
Характерными планировочными недостатками малоэтажных жилых домов являются: малые размеры передних и кухонь, наличие проходных жилых помещений, совмещенные санузлы во всех типах квартир, недостаток подсобных помещений.
Дома эти имеют низкую энергоэффективность. Значительное количество тепла теряется через наружные стены. По удельным затратам на отопление малоэтажные жилые дома в три раза более энергоемкие, чем здания современной постройки. Например, удельный расход тепловой энергии на отопление 1 м2 площади квартир в безучетных малоэтажных жилых домах составляет 150–200 ккал/ч.
Малоэтажная застройка по своим объемнопланировочным и эксплуатационным качествам, уровню благоустройства и комфорта проживания в значительной степени уступает современному качественному стандарту жилья и не соответствует нормативным требованиям.
Реконструкция жилых домов и опыт отчуждения жилых помещений
В 1995 г. Минстройархитектуры была разработана и утверждена программа работ по теме: “Провести эксперимент по реализации дополнительной жилой площади в Республике Беларусь за счет строительства мансардных этажей над существующими жилыми домами без выселения жильцов”. В 1997–1998 гг. сформирована сводная программа строительства мансардного жилья в областях и г. Минске.
Началом ее реализации в Минске можно считать 1997 г., когда было принято решение о надстройке трехэтажного жилого дома по пр. Независимости, 113. Объем работ, осуществленных по данному объекту, включал надстройку двухуровневой мансарды, капитальный ремонт существующей части дома, реконструкцию благоустройства дворовой территории.
Надстройка этажей и мансард в существующих домах с размещением в них квартир, соответствующих современному качественному стандарту, является одним из реальных направлений уплотнения жилой застройки и получения дополнительной жилой площади. Кроме того, улучшаются эксплуатационные качества здания, в частности повышаются характеристики кровель и уменьшаются расходы на их эксплуатацию.
В соответствии с Основными направлениями устойчивого развития строительной отрасли Республики Беларусь на 2006–2010 гг. объем ввода жилья за счет надстройки дополнительных этажей, мансард и уширения корпуса зданий к 2010 г. должен составлять 350 тыс. м2.
Следует отметить, что основным препятствием по развитию мансардного строительства в республике являются требование закона “О совместном домовладении” в части получения согласия всех собственников квартир на надстройку мансарды, правовое неурегулирование самого процесса его получения и, как следствие, противодействие жильцов, каждый из которых может в любой момент отказаться от своей подписи.
При реализации проектов инвесторы столкнулись с непреодолимым препятствием: невыполнение договорных обязательств по получению согласия собственников квартир на надстройку этажа или мансарды. Принятие нормативного правового акта (указа, градостроительного сервитута) с перечислением экспроприируемых квартир (отчуждения недвижимости в пользу государства) и перечнем недвижимости потребует значительного времени, что также замедляет решение проблемы.
Вместе с тем, исходя из результатов общественного обсуждения комплекса вопросов по реконструкции жилых домов в г. Минске, есть убежденность в том, что данное начинание соответствует общественным интересам и задачам повышения архитектурной выразительности жилой застройки.
Чтобы выяснить мнение всех заинтересованных сторон при реконструкции жилых домов, проводился общественный опрос, подтвердивший “общественный интерес”. Однако учитывая, что часть жителей не согласна с реализацией реконструктивных мероприятий, а интересы города необходимо соблюсти, возможен вариант принятия нормативного правового акта (указа, градостроительного сервитута) об отчуждении недвижимости в пользу государства. Юридический этап – это оценка недвижимости и определение объема компенсационных средств, если стороны не сошлись в цене.
Известные преимущества мансард не реализуются по многим другим причинам: ошибки проектных архитектурнотехнических решений, высокие показатели стоимости 1 м2 общей площади мансардных этажей, сопоставимые с новым строительством, стесненные условия производства работ без отселения жильцов, жесткие нормативные требования при проектировании МЧС и др.
Пути реализации программы
Обязательным условием на первом этапе (2007–2008 гг.) реализации мероприятий по реконструкции малоэтажной застройки является создание технической группы (постоянно действующего совета) по руководству реконструкцией малоэтажной застройки с приглашением экспертов из Минстройархитектуры и Москвы.
23 ноября 2006 г. под руководством комитета по архитектуре и градостроительству Мингорисполкома состоялось обсуждение вопроса об улучшении эффективности использования территорий застройки городов, удешевлении стоимости эксплуатации жилищного фонда, в котором приняли участие представители московских организаций (в Минске в то время проходили Дни Южного административного округа г. Москвы). Обсуждение показало, что ликвидация негативных характеристик малоэтажного жилого фонда возможна только при его сносе.
При реконструкции застройки предполагается, что капитальный ремонт и модернизация жилых домов, а также внутриплощадочные работы выполняются за счет средств бюджета (с частичным возмещением затрат гражданами через амортизационные отчисления на капитальный ремонт, 46–50 % инвестором после проведения аукциона).
Одним из условий инвестиционного договора, заключаемого с юридическим лицом на реконструкцию или возведение жилья, должно быть строительство социального жилья, предназначенного для отселения подлежащих реконструкции жилых домов, в надстраиваемых этажах, вставках, а также в существующем до реконструкции объеме здания.
Представляется целесообразным создать КУП “Реконструкция Мингорисполкома” с передачей функции заказчиказастройщика и последующим привлечением инжиниринговых фирм.
Необходимо разработать и принять правовые и нормативные акты, определяющие порядок предоставления нового жилья взамен сносимого или реконструируемого. В указанных документах следует отразить:
– принудительное отселение, независимо от статуса квартиры по форме собственности;
– переселение из расчета “квартира на квартиру”;
– отселение приватизированных квартир:
в квартиру с меньшей общей площадью с компенсацией стоимости для собственников, проживающих в приватизированных квартирах, части общей площади занимаемой квартиры по действительной стоимости;
в квартиру с большей общей площадью при условии возмещения дополнительной площади за счет собственных или заемных средств граждан;
– отселение государственных квартир:
в квартиры, имеющие статус “социальное жилье”. При этом площадь предоставляемой квартиры не должна быть меньше социальной нормы, если отселяемая квартира превышает указанную норму;
в квартиры, имеющие статус “частное жилье”, при условии приобретения данного жилья в собственность за счет собственных или заемных средств граждан.
Время и требования по повышению эффективности эксплуатации жилищного фонда ориентируют на принятие нестандартных решений по урегулированию противоречий между собственниками квартир (недвижимости), а также между собственниками квартир и инвестором в рамках действующих правовых норм.