В целях реализации Указа Президента Республики Беларусь от 11 августа 2011 г. № 361 «О совершенствовании порядка определения стоимости строительства объектов и внесении изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь» (далее – Указ) с 1 января 2012 г. строительный комплекс перешел на методику формирования стоимости строительства в текущем уровне цен на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении и строительство по неизменным договорным (контрактным) ценам на дату окончания строительства.
Геннадий Пурс,
директор РУП «Республиканский научно-технический центр
по ценообразованию в строительстве», кандидат экономических наук
Республиканским унитарным предприятием «Республиканский научно-технический центр по ценообразованию в строительстве» разработаны программные комплексы, содержащие нормативную базу и программное обеспечение. С их использованием на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении и республиканской нормативной базы текущих цен разрабатывается сметная документация в текущих ценах, формируются цена заказчика и цена предложения подрядчика с обеспечением в дальнейшем возможности расчетов за выполненные работы между ними в соответствии с нормативными правовыми актами, принятыми во исполнение Указа.
Положения концепции базируются на практическом опыте и теоретических разработках ученых и практиков стран Европы и СНГ (Англия, Германия, Литва, Украина, Молдова) и направлены на повышение достоверности оценки затрат в строительстве и решение главной проблемы инвестиционной деятельности, состоящей в том, что цена строительной продукции должна быть экономически обоснована и стабильна.
Для реализации положений концепции разработаны:
- проект технического нормативного правового акта, определяющего новые правила подсчета объемов работ, площадей и объемов зданий и помещений. Согласно проекту, из положений действующих технических нормативных правовых актов исключены существующие разноречивые определения и вводятся новые, используемые для подсчета площадей и объемов зданий и сооружений, устанавливаются расчетные показатели для видов работ с целью определения размеров затрат и выполнения анализа показателей стоимости, вводятся эталонные единицы для формирования показателей групп затрат;
- методология формирования республиканского банка данных об объектах-аналогах, содержащего технические и стоимостные характеристики объектов в разрезе полной структуры затрат, а также структурированных по видам работ и конструкций, увязанных с физическими объемами, с обобщением информации о построенных объектах;
- методология разработки проектно-технологических модулей с учетом технологической последовательности выполнения работ при строительстве объектов различного функционального назначения, с формированием укрупненных показателей расхода ресурсов и их стоимостных показателей.
Внедрение единого формата описания характеристик объекта позволяет обеспечить сопоставимость и точность технических характеристик, сравнимых с показателями затрат.
В целях создания нормативной базы для планирования и оценки затрат при осуществлении инвестиционных проектов в строительстве разработана классификация затрат, отвечающая требованиям надежности и прозрачности в отношении определения затрат за счет ступенчатого структурирования затрат по объекту.
К затратам 1-го уровня относятся общие затраты по объекту: по подготовке территории строительства, затраты по зданиям, сооружениям, инженерной, транспортной инфраструктуре, благоустройству территории, временным зданиям и сооружениям, другие затраты (затраты заказчика).
Данная классификация предназначена для оценки затрат на стадии «обоснование инвестиций» и может быть использована для разработки инвестиционных программ.
Затраты 2-го и 3-го уровней включают затраты, ориентированные на подрядчика, и представляют собой проектно-технологические модули, которые дифференцируются по зданию или сооружению в зависимости от главного ценообразующего фактора – вида конструкций или материала и от степени влияния на стоимость строительства. Классификация затрат учитывает также требования по структуре проектной документации и привязана к содержанию комплектов чертежей и спецификаций различных разделов проекта, включая объекты (сооружения) специализированного назначения.
Структурное построение затрат позволяет обеспечить возможность как оценки, так и замены отдельных групп затрат согласно условиям и задачам проводимого экономического расчета.
Внедрение единых требований для описания характеристик объекта позволит обеспечить сопоставимость и точность описаний технических характеристик и создать основы для внедрения систем бюджетирования в инвестиционной сфере, основанной на укрупненных показателях стоимости и данных об объектах-аналогах, технико-экономические показатели которых должны быть описаны в одинаковом формате.
В настоящее время разработаны и продолжают разрабатываться укрупненные показатели стоимости и ресурсов, учитывающие изложенные подходы к кодированию и группировке затрат и ресурсов.
Укрупненные нормативы по видам работ формируются на основании проектной документации, разработанной проектными организациями республики по объектам-представителям, завершенным строительством или планируемым к строительству.
Нормативы содержат затраты на укрупненные виды работ на единицу измерения, характеризующую законченный строительством конструктивный элемент или вид работ, и применяются независимо от назначения объекта при соответствии состава работ проектным решениям, что расширяет область их использования.
Следует отметить прогрессивность укрупненных нормативов по видам работ в сравнении с укрупненными нормативами стоимости, разрабатываемыми в странах СНГ, которые содержат только стоимостную часть. Разработанные нормативы кроме стоимостной части содержат также состав работ и объем используемых при их выполнении ресурсов в натуральном выражении. Наличие ресурсной части позволяет расширить область применения нормативов и упростить порядок их актуализации при изменении цен или замене отдельных ресурсов.
Согласно концепции, банк данных об объектах-аналогах формируется на основании проектной документации на строительство объектов, разработанной за счет бюджетных и приравненных к ним средств, по типовым и рекомендуемым к повторному применению объектам, по индивидуальным проектам, имеющим значение в целях перспективного строительства.
После завершения строительства должна поступать информация о фактической стоимости объекта от заказчиков для уточнения затрат. Для актуализации стоимостных показателей, учитывая сложность отслеживания фактических затрат по объектам, строящимся по проектам, сметная документация по которым разработана в базисных ценах 1991 и 2006 гг., пересчет в текущий уровень цен на 1 января текущего года предусматривается вести с использованием республиканской нормативной базы текущих цен. Обработка данных о фактических затратах по объектам, построенным на основании проектной документации в текущих ценах, разработанной по нормативам расхода ресурсов в натуральном выражении, значительно упрощается и возможна путем индексации в сопоставимый уровень цен. Метод приведения стоимости с использованием индексов установлен и в европейских методиках.
Информация об объектах-аналогах группируется по направлениям и видам экономической деятельности.
Банк данных об объектах-аналогах содержит технические характеристики и объемно-планировочные показатели объекта в едином формате описания параметрических характеристик (натуральных показателей), унифицированных с учетом международной практики.
Фотографии построенных объектов, схемы плана, фасада и разреза здания позволяют инвестору визуально оценить его с целью выработки дополнительных требований по выбору аналога (см. рисунок).
Стоимостные показатели об объектах-аналогах формируются в виде справочника 1-, 2-, 3-го уровней затрат на унифицированный показатель измерения объекта. При этом нормативная база создается таким образом, чтобы система кодирования затрат была увязана с их расшифровкой по статьям затрат, расходу ресурсов в натуральном выражении, а также с возможностью использования республиканской базы текущих цен.
Организованная таким образом нормативная база должна быть увязана с программными комплексами по проектированию объектов, позволяющими вести подсчет объемов, площадей и конструкций в автоматизированном режиме на установленные единые единицы измерения (м2 площади, объема, м2 стены, кровли и др.).
Объекты просвещения и дошкольного воспитания (детские сады):
Принятый метод построения банка данных объектов-аналогов обеспечивает внедрение новых методов проектирования, увязанных с методами экономической оценки проектируемых объектов по критериям оптимизации стоимости, материалоемкости, продолжительности строительства. Это обеспечивается унификацией правил подсчета объемов, характеризующих как объект в целом, так и его конструктивные и инженерные составляющие, с эталонными единицами измерения стоимостных затрат.
На практике это предполагает расчет в автоматизированном режиме с использованием соответствующих программ необходимых технических данных (объемов, площадей зданий, конструкций фундаментов, стен, перекрытий, отделочных покрытий и других) в единицах измерения групп затрат. Решение такой задачи обеспечит возможность оценки стоимости различных вариантных решений в оперативном режиме через связь с банком данных о стоимостных показателях объектов-аналогов, укрупненных показателях стоимости и расхода ресурсов как на единицу измерения вида работ, так и на единицу измерения здания (сооружения).
Расчеты на основании показателей банка данных об объектах-аналогах выполняются для различных этапов процесса планирования и охватывают соответствующие им стоимостные показатели с различной степенью детализации как результат соответствующего расчета стоимости.
Интервал стоимости (min → max), а также его среднее значение в банке данных формируется не только по общим затратам, но и по группам затрат 2-го и 3-го уровней.
Основные методы расчетов – это аналоговое сравнение с учетом направленных корректировок, метод применения удельных показателей стоимости по группам затрат. Выбор работы по средней стоимости или стоимости конкретного аналога зависит от полноты исходных данных и близости показателей проектируемого объекта к конкретному аналогу. Возможно создание искусственного аналога набором данных из различных аналогов по отдельным группам затрат.
Важным этапом обработки данных является работа с поправками: на регион и зону строительства, условия строительной площади, отличия в объемно-планировочных показателях, природно-геологических условиях и др. Расчеты затрат с учетом поправок приближают условия строительства аналогов к условиям строительства проектируемого объекта.
Система позволяет получить данные о расходе укрупненных показателей ресурсной части аналога, что в перспективе послужит основанием для выполнения расчетов через оценку расхода укрупненных ресурсов в натуральных единицах измерения. Для этого уже имеется нормативная база кодов материалов подчиненной структуры, в которой материалы, близкие по техническим характеристикам и назначению, объединены в укрупненные группы.
Положения концепции затрагивают существующую в республике практику разработки документации, предлагая отнести к проектной документацию, выполняемую на стадии «архитектурный проект», а «строительный проект – рабочая документация» отнести к технической документации в строительстве, разработку которой обеспечивают подрядные строительно-монтажные организации.
Разработка рабочей документации для строительства (документация стадии «строительный проект») силами или под управлением подрядных организаций будет способствовать минимизации ее корректировок и реализации в ходе строительства экономичных решений.
Предполагается также, что стоимость строительства объекта будет формироваться поэтапно на различных стадиях инвестиционного процесса с учетом интересов как заказчика, так и подрядчика, с возможной для этой стадии точностью конечного результата, удовлетворяющего стоимостные ожидания инвестора с уровнем достоверности ±10% (аналогично практике архитектурной и строительной деятельности в европейских странах).
Для создания республиканского банка данных планируется установить нормативным правовым актом порядок передачи проектной документации от проектных организаций, а также получения данных о фактической стоимости построенных объектов от организаций-заказчиков для создания фонда типовых и рекомендованных для повторного применения проектов и нормативной базы стоимостных показателей объектов-аналогов.
Выбранные направления модернизации системы ценообразования в строительстве и положения разработанных проектов нормативных документов одобрены Научно-техническим советом Минстройархитектуры 29 апреля 2013 г.
Цель внедряемой системы – обеспечить работу строительного комплекса по экономически обоснованным неизменным договорным (контрактным) ценам.
Внедрение положений по всем направлениям изложенной концепции обеспечит проведение модернизации национальной системы ценообразования в строительстве и повысить эффективность инвестиционной деятельности в республике.
