Вы здесь

О концепции преобразования массовой жилой застройки 60–70-х годов прошлого столетия

Версия для печати

Для Республики Беларусь проблема реконструкции массовой жилой застройки 1960–1970-х годов приобретает особую значимость, учитывая то обстоятельство, что этот жилой фонд морально и физически устарел, не удовлетворяет современным потребительским качествам, которые, особенно после распада Советского Союза, существенно изменились. Например, энергоемкость таких жилых домов в 2,5–3 раза больше в сравнении с тем жильем, что строится в Республике Беларусь в настоящее время.
В последние годы отмечается увеличение интенсивности выбытия из эксплуатации жилья по ветхости, в отдельные годы списывается с баланса до 800 тыс. м2.
Моральная и физическая деградация жилого фонда, эксплуатируемого 30–40 лет без капитального ремонта, усугубляется проблемой изношенности инженерной инфраструктуры, неразвитостью социальной сферы, архитектурным однообразием, которое угнетающе действует на человека.
Не случайно Совет Министров Республики Беларусь принял Постановление от 17 января 2003 г., предусматривающее комплексное решение проблемы реконструкции и тепловой модернизации массовой жилой за-   стройки 1960–1970-х годов.


Проблема комплексной реконструкции массовой жилой застройки может быть решена методом вторичной застройки территорий. Этот метод учитывает то обстоятельство, что нормативы плотности жилищного фонда, на основе которых были возведены микрорайоны массовой за- стройки 1960–1970-х годов, претерпели изменения. Современные нормативные акты позволяют вести на сложившихся территориях дополнительно новое строительство, увеличивая при этом этажность и ширину корпусов существующих зданий. Таким образом повышается эффективность использования сложившейся территории и одновременно совершенствуется система общественного обслуживания, пространственные связи, архитектурно-планировочные решения.
Включение существующих жилых зданий в ходе реконструкции в структуру новых, как правило, многоэтажных ширококорпусных жилых домов обеспечивает увеличение объема размещаемого на реконструируемой территории жилищного фонда и уплотнение жилой застройки. Показатели возможной максимальной плотности за- стройки при этом должны определяться в соответствии с действующими нормами, дифференцированно, с учетом особенностей конкретной градостроительной ситуации микрорайона, возможности получения максимального количества новой жилой площади при минимизации капитальных затрат.
На современном этапе концепция вторичной жилой застройки может предопределить стратегию жилищного строительства на ближайшие 15–25 лет. Она базируется на следующих основных положениях:
– строительство нового жилья и реконструкция существующей жилой застройки рассматриваются как единый процесс, совмещенный во времени и пространстве;
– возведение нового жилья обеспечивается в основном за счет вторичной застройки уже застроенных территорий (без расширения границ городов и освоения новых территорий) и создания новой инженерно-транспортной инфраструктуры;
– придание новых потребительских качеств старому жилому фонду, продление его жизненного цикла;
– обязательное комплексное решение проблемы энергосбережения при эксплуатации жилого фонда, создание зон энергоэффективной эксплуатации жилья;
– санация и развитие объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры микрорайонов, включая соцкультбыт, стоянки для личного транспорта и пр.;
– архитектурно-градостроительная совместимость с окружающей жилой застройкой;
– экологическая безопасность микрорайонов и обеспечение санитарно-гигиенических требований;
– снижение стоимости вновь возводимого жилья на застроенных территориях, затрат на его эксплуатацию и пр.
Комплексную реконструкцию жилых территорий, включая вторичную застройку, необходимо рассматривать как закономерный процесс обновления и совершенствования планировки и застройки городов. Она должна быть направлена и на повышение качества среды обитания человека, эффективности использования сложившихся территорий.
Метод вторичной застройки или уплотнения предполагает строитель-   ство новых жилых домов на свободных территориях и реконструкцию существующих пятиэтажек с использованием схемы надстройки новых этажей, мансард и уширения корпусов зданий.
Дом, который в результате ремонтно-реконструктивных мероприятий увеличивает жилую площадь, конструктивно представляет систему из двух частей: доминирующая новая часть многоэтажного дома в монолитном или сборно-монолитном исполнении и старая часть – пятиэтажный дом первых массовых серий, подлежащий реконструкции. Новая и старая части жилого дома объединяются в единую архитектурно-строительную систему. При этом они соединяются гибкими связями с независимой передачей нагрузок на грунт. Инженерные системы и оборудование тепло-, водо-, энергосбережения, канализация, лифты, слаботочные системы, телевидение, радио, телефонизация и прочие коммуникации проектируются едиными для всего дома.
Ширина здания вторичной застройки, как правило, должна увеличиваться с 12 до 16–20 м, причем уширение может выполняться как со стороны главного, так и дворового фасада либо в обе стороны.
Внутриквартальные инженерные сети могут реконструироваться и в случае необходимости развиваться до расчетных параметров для новой застройки квартала.
Надстройка и уширение корпусов пятиэтажек должны осуществляться в полном соответствии с требованиями по инсоляции, противопожарных разрывов и т.д.
Возможны две схемы организации работ по вторичной застройке квартала. Обе они должны предусматривать строительство пилотных жилых домов, предназначенных для временного проживания жильцов, отселяемых из зданий, подлежащих реконструкции.
Первая схема. После реконструкции каждый жилец возвращается в свой дом, свою капитально отремонтированную (реконструированную) квартиру, а надстроенная часть здания реализуется (при строительстве за счет кредитов) либо передается инвестору (при долевом строительстве). Затем квартиры пилотных домов подвергаются косметическому ремонту и схема повторяется, пока последний жилец не въедет в свою отремонтированную или реконструированную квартиру. Отремонтированные квартиры пилотных домов реализуются.
Вторая схема. После строительства пилотных жилых домов предусматривается переселение в них на постоянной основе жителей домов, подлежащих реконструкции. На базе последних возводятся многоэтажные жилые дома вторичной застройки и в них переселяются жильцы из оставшейся части существующих домов. После переселения всех жителей квартала в реконструированные квартиры на основе оставшихся пятиэтажек возводятся новые жилые дома вторичной застройки, квартиры в которых реализуются.
Первая схема предусматривает получение долгосрочного кредита на весь цикл проведения работ, что целесообразно при невысоких годовых процентных ставках. Недостатком ее является необходимость выполнения косметических ремонтов квартир пилотных домов перед каждым очередным заселением, что, несомненно, вызывает удорожание 1 м2.
Однако в этом случае жители реконструируемых домов после окончания реконструкции возвращаются в свои дома и заселяются в свои, как правило, приватизированные, квартиры, что должно оговариваться предварительными индивидуальными договорами.
При увеличении площадей квартир первых этажей существующих пятиэтажных жилых домов в ходе их реконструкции с жильцами необходимо заключать договоры на оплату ими дополнительных квадратных метров жилья. Это возможно не всегда, а потому требует разработки соответствующей законодательно-правовой базы с целью повышения заинтересованности жильцов в улучшении своих жилищных условий (получение льготных кредитов, субсидий и пр.).
К положительным факторам обеих схем следует отнести то, что пятиэтажный жилой фонд после проведения ремонтно-реконструктивных работ приобретает современные потребительские качества, при этом значительно продляется срок службы старого жилого фонда.
Возможными источниками финансирования реализации рассматриваемых схем реконструкции и уплотнения застройки могут быть:
– средства инвесторов-дольщиков (физических и юридических лиц) при долевом строительстве;
– кредиты коммерческих банков;
– средства от реализации новых квартир;
– вклады жителей на расширение жилья;
– привлеченные средства организаций, нежилые помещения которых (магазины, офисы, объекты бытового обслуживания) могут быть размещены на первых этажах реконструируемых зданий.
Для условий Беларуси наиболее приемлемой является смешанная форма внебюджетного финансирования реконструкции жилых домов квартала (долевое участие и кредит банка).
По данным предварительных расчетов, намечаемые подходы к комплексному преобразованию пятиэтажного жилого фонда позволяют на 150–200% и более увеличить плотность жилой застройки с увеличением плотности населения в 1,7–3 раза, более чем на 20% снизить стоимость 1 м2 жилья в домах вторичной застройки по сравнению со стоимостью квартир во вновь застраиваемых городских территориях.
При соответствующей доработке законодательно-правовой базы микрорайоны вторичной застройки становятся привлекательны для инвесторов – юридических лиц, организаций и предприятий, расположенных вблизи реконструируемого квартала и приобретающих жилье для своих работников, а также для реализации на вторичном рынке жилья. Таким образом, стимулируется привлечение внебюджетных средств в жилищное строительство.
При вторичной застройке жилых кварталов в полной мере могут быть реализованы современные технические и технологические решения по крупномасштабному энергосбережению при строительстве и эксплуатации жилого фонда за счет совершенствования объемно-планировочных решений и применения современного инженерного оборудования зданий.
Городские территории имеют свои особенности как исторического, структурно-планировочного, так и социально-экономического характера. Поэтому разработке мероприятий по комплексной реконструкции и уплотнению жилой застройки должен предшествовать анализ следующих факторов:
– физического состояния и уровня моральной деградации застройки;
– соотношения типов застройки по архитектурно-планировочной типологической организации (этажности, плотности, типа планировочной структуры);
– уровня инженерного обустройства жилого фонда;
– характера связи жилых зон с основными структуроформирующими элементами города (природными элементами, основными транспортными магистралями, промышленными зонами, центром);
– архитектурно-конструктивных особенностей жилых и общественных зданий;
– состояния и возможностей существующих инженерных систем принять дополнительные нагрузки по обеспечению нового жилого фонда;
– наличия территориальных резервов для размещения новой застройки;
– обеспечения санитарно-гигиенических и экологических требований (прежде всего требований по инсоляции), наличия антропологических факторов загрязнения окружающей среды и пр.
После оценки архитектурно-градостроительной ситуации микрорайона, физического состояния зданий, уровня их моральной деградации и разработки концепции преобразования микрорайона важнейшим этапом является выбор оптимального варианта комплексной реконструкции, который должен быть положен в основу разрабатываемых планировочных решений и рабочего проекта реконструкции жилых домов и инженерно-транспортной инфраструктуры микрорайона.
Для объективной оценки обоснованности инвестиций по тем или иным вариантам проектных решений необходимы полномасштабные обоснования инвестиций в конкретные объекты жилищного строительства, сопоставление инвестиционных затрат с последующими эксплуатационными затратами и ожидаемыми доходами от реализации готовой строительной продукции (по аналогии с обоснованиями инвестиций в различные предприятия в форме бизнес-плана).
Преобразование и реконструкция жилой застройки городов, как одно из приоритетных направлений стратегии жилищной политики Республики Беларусь на ближайшую перспективу, потребует разработки и решения ряда проблем, направленных на:
– совершенствование механизма финансирования, законодательно-правовой и нормативной базы в области жилищного строительства и реконструкции жилого фонда;
– разработку проектов реконструкции жилых домов массовых серий;
– создание методов определения наи- более эффективных архитектурно-планировочных и объемно-пространственных решений реконструкции и развития городской жилой застройки;
– разработку эффективных и достаточно дешевых методов тепловой модернизации зданий;
– создание принципиально новых систем жизнеобеспечения зданий и пр.
Президентом и Правительством Республики Беларусь перед строительным комплексом поставлена задача поступательного и эффективного развития строительной отрасли, наращивания объемов строительства жилья, отвечающего современным потребительским качествам при одновременном снижении его энергоемкости, себестоимости и эксплуатационных затрат. Важное значение в реализации этой задачи будет иметь комплексное преобразование массовой жилой застройки.



comments powered by HyperComments
Читайте также
01.09.2003 / просмотров: 55 080
Архитектура и градостроительство не терпят суеты. Литературное произведение можно переписать, живописную картину вновь загрунтовать и написать заново...
21.04.2004 / просмотров: 7 963
Освобожденный 3 июля 1944 г. Минск представлял страшную картину. Был разрушен центр города, железнодорожный узел, уничтожено 313 предприятий, 80%...
21.04.2004 / просмотров: 8 959
  В последние годы в белорусском обществе изменились отношения к архитектурному наследию советского времени. К концу ХХ века стало очевидным,...