Вы здесь

Особенности реконструкции жилых массивов индустриальной застройки прошлого века

Версия для печати

Устойчивое развитие городской среды на современном этапе (да, видимо, и в среднесрочной перспективе) безусловно связано с проблемой реконструкции индустриальной жилой застройки прошлого столетия. В процессе длительной эксплуатации она, как известно, приобрела не только многие физические дефекты, но и морально деградировала, перестав удовлетворять современным потребительским качествам, предъявляемым к жилью. Но поскольку около 25 млн м2  жилой площади в целом по стране сосредоточено именно в пятиэтажных домах первых массовых серий, а проблема обеспечения населения жильем не становится менее острой, то поиск способов реконструкции старого жилого фонда с целью продления срока его службы и соответствия современным требованиям на сегодняшний день особенно актуален. Тем более что эти дома сохранили значительный остаточный ресурс и списывать их со счетов нерационально.

Преобразование старой застройки при ограниченных финансовых ресурсах является одним из наиболее приемлемых путей решения жилищного вопроса. Это позволит не только сохранить имеющийся жилищный фонд, но и существенно (на 40–70%) увеличить его размеры за счет надстройки домов и пристройки к ним дополнительных объемов, придать жилью современные потребительские качества [1].
Анализ конструктивных систем пятиэтажных жилых зданий, построенных индустриальным методом в Беларуси,  выполненный УП «Институт НИПТИС» совместно с АИИСТ при РААСН, МНИИТЭПом, МосНИИжилпроектом, ЦНИИЭПжилища (г. Москва), свидетельствует, что их многообразие можно условно свести к нескольким группам:

  • крупнопанельные бескаркасные с поперечными несущими стенами (серия 1-464);
    крупнопанельные с внутренним полным или неполным каркасом (серия 1-335);
  • бескаркасные со стенами из мелкоштучных материалов или крупноблочные с тремя несущими продольными стенами («трехстенки» — серии 1-434, 1-447).

Все эти дома, как правило, четырех- и пятиэтажные, не оборудованные лифтом и мусоропроводом, компонуются из нескольких секций — двух торцевых и нескольких рядовых, каждая из которых имеет свою лестничную клетку. Жилые дома серии 1-464 и 1-464А — пятиэтажные с малым шагом поперечных несущих стен, составляющим соответственно 3,2 и 2,6 м, пролетами в поперечном направлении 5,76 м, шириной корпуса 11,52 м. Основным несущим остовом зданий данных серий служат поперечные железобетонные стены  и опирающиеся на них и на наружные и внутренние продольные стены железобетонные плиты перекрытий размером «на комнату». При этом плиты, уложенные с шагом 3,2 м, рассчитаны и работают по двум длинным сторонам, что при перепланировке потенциально позволяет удалить опоры под короткими сторонами. Но поскольку все поперечные внутренние стены, разделяющие помещения, несут нагрузку от перекрытий и вышележащих этажей, переместить их, изменив ширину помещения, невозможно. По этой же причине при модернизации исключается возможность удаления наружных торцевых стен.
Секции зданий серии 1-464А выполнялись длиной 19 400 мм (рядовая) и 16 800 мм (торцевая), шириной в осях 11 520 мм и внутренней привязкой к оси 100 мм. Наружная привязка к оси производилась в зависимости от толщины наружных панелей.

Типовые секции предусматривались широтной и меридиональной ориентации, кухни в зависимости от инженерного оборудования проектировались в трех вариантах — с плитами на твердом топливе, газовыми  и электроплитами, санузлы — совмещенными. В секции на одном этаже располагались, как правило, три или четыре квартиры, в которых со 2-го по 5-й этаж предусматривались балконы.

Крупнопанельные жилые здания серии 1-464 — бескаркасные, с малым шагом поперечных несущих стен и шириной корпуса 11,52 м. Фундаменты выполнялись ленточными из сборных бетонных и железобетонных блоков. Наружные стены проектировались либо из трехслойных панелей, состоящих из двух железобетонных скорлуп и слоя утеплителя (минераловатные плиты, легкобетонные вкладыши), либо из однослойных панелей (из легких бетонов). Внутренние несущие стены представляют собой железобетонные пластины сплошного сечения толщиной 12 см; перекрытия — плоские железобетонные панели размером «на комнату» и толщиной 10 см. В практике встречаются различные варианты крыш: совмещенная с рулонным покрытием, чердачная стропильная с кровлей из волнистого асбестоцемента, бесчердачная вентилируемая из ребристых панелей. Во всех секциях предусмотрены балконы длиной 2,6 или 3,2 м.

Конструктивная система зданий этой серии позволяет устройство новых или расширение существующих проемов в поперечных стенах в ограниченных пределах (рис. 1). Но при этом необходимы соответствующие расчеты несущей способности конструкций. Несколько большие возможности для создания проемов имеет внутренняя продольная стена, поскольку она загружена меньше, чем поперечные стены. При надстройке дополнительных этажей и мансард плиты перекрытий над существующим пятым этажом могут быть частично демонтированы, в этом случае возможно устройство в них новых проемов.

Анализ конструктивной схемы и архитектурно-планировочных решений показывает потенциальную возможность улучшения планировочных решений (проходные комнаты, небольшие кухни, совмещенные санузлы, узкие коридоры) при реконструкции этих домов.

Возможна также модернизация в пределах существующих габаритов здания, например объединение квартир одной секции с существенным уменьшением общего числа квартир в доме.

Не исключены и варианты надстройки нескольких этажей, включая мансарду, хотя это зависит от состояния несущих конструкций грунтов основания и требует обязательного выполнения соответствующих расчетов, усиления отдельных элементов здания. При устройстве мансардных этажей квартиры пятого этажа могут быть модернизированы в двухуровневые.

Жилые здания серии 1-335 особенно широко распространены в городах России, строились они и в Беларуси. Типовые проекты крупнопанельных  домов этой серии и серии 1-335А с улучшенными планировочными и конструктивными решениями разрабатывались Архитектурно-конструкторским бюро ЛенЗНИИЭЛ в 50–60-е гг. прошлого столетия.

Здания серии 1-335 и серии 1-335А проектировались пятиэтажными. Они были предназначены для строительства в I, II и III строительно-климатических зонах с расчетной наружной температурой от -20°С до -40°С,  за исключением сейсмических районов. В торцы жилых домов серий 1-335А-2 и 1-335А-3 встраивались магазины и хозяйственно-бытовые предприятия; в домах серии 1-335А-5 предусмотрено устройство предприятий торговли на площади всего первого этажа.

В основу конструктивного решения крупнопанельных жилых домов серии 1-335 положена схема неполного каркаса, серии 1-335А — схема полного каркаса.

Переход на полный каркас дал возможность повысить долговечность зданий, устранить отдельные места промерзания панелей наружных стен, а также применить в самонесущих панелях наружных стен легкие эффективные материалы. Основным вариантом наружных стен приняты однослойные панели из керамзитобетона. В качестве возможного варианта разработаны  и трехслойные с утеплителем из газобетона. В проектах зданий серии 1-335А применялись замоноличенные стыки, повышающие капитальность и долговечность конструкций по сравнению с применявшимися в серии 1-335 сварными стыками. Одновременно с этим предусматривалась герметизация стыков панелей наружных стен и антикоррозионная защита металлических закладных деталей и монтажных элементов.

В основу планировочного решения жилых домов улучшенной типовой серии 1-335А положены жилые секции широтной ориентации: торцовые – с четырьмя и тремя квартирами на лестницу, рядовые – с тремя квартирами на лестницу.

В серии 1-335А введен ряд планировочных улучшений квартир:

– все они, за исключением однокомнатных, запроектированы с раздельными санитарными узлами;
– имеются раздельные входы в кухни, прихожие расширены, введены антресоли;
– значительно уменьшено количество проходных комнат, особенно в двухкомнатных квартирах;
– увеличено количество типов квартир, в частности введены четырехкомнатные квартиры с жилой площадью 43 м2, а для больших семей из 5–7 человек — площадью 57 м2.

Внутренний каркас зданий состоит из железобетонных колонн и платформенно опирающихся на них прогонов. Колонны сечением 200 х 400 мм и 300 х 800 мм устанавливают по средней продольной оси здания в местах смещения осей прогонов продольных пролетов. Колонны сечением 200 х 200 мм расположены у продольных наружных стен. Все колонны первого этажа имеют высоту на 100 мм больше колонн остальных этажей из-за увеличенной по теплотехническим соображениям толщины перекрытия над подвалом или техническим подпольем.

На колонны опираются железобетонные прогоны, расположенные поперек здания; перекрытия опираются двумя короткими сторонами на несущие прогоны каркаса.

Элементы каркаса — прогоны и колонны – рассчитаны только на вертикальную нагрузку. Горизонтальные (ветровые) нагрузки, которые действуют в поперечном направлении здания, воспринимаются стенами лестничных клеток, состоящих из дымовентиляционных панелей, а в зданиях, имеющих температурно-усадочные швы, — дополнительно поперечными стенами из железобетонных панелей. Ветровые нагрузки, действующие вдоль здания, воспринимаются специальными железобетонными панелями, расположенными по средней продольной оси здания. Передача ветровых нагрузок от панелей наружных стен внутренним железобетонным стенам осуществляется через панели перекрытий, которые после сварки закладных металлических элементов и замоноличивания швов превращаются в жесткие диафрагмы.

Конструктивная схема зданий серии 1-335 потенциально позволяет производить перепланировку помещений, переставляя перегородки без ущерба для несущих конструкций здания (рис. 2). Однако при этом в верхней части помещений располагаются балки каркаса, которые необходимо либо скрывать в перегородках, либо декоративно оформлять.

Наружные панели стен зданий серии 1-335 с полным каркасом могут быть удалены с обеспечением устойчивости колоннам, в зданиях с неполным каркасом в наружных панелях прорезаны проемы по всей высоте здания, не затрагивая несущий каркас.

На рис. 2 представлена также схема устройства приставных лифтов при надстройке двух и более этажей.
В жилых домах серий 1-434 и 1-447 основными несущими конструкциями  служат три продольные кирпичные стены: две наружные и одна внутренняя для серии 1-447 и две наружные из крупных легкобетонных блоков и одна внутренняя кирпичная — для серии 1-434.

На них, как правило, укладывались сборные железобетонные многопустотные или сплошные плиты перекрытий, рассчитанные на опирание по двум коротким сторонам. Наиболее нагруженной является внутренняя продольная стена, на которую плиты перекрытий опираются с обеих сторон.
Все внутренние поперечные стены несущие, кроме межсекционных стен и стен лестничных клеток, которые являются, как правило, самонесущими.

Здания серий 1-447 и 1-434 проектировались четырех- и пятиэтажными, с количеством секций 2, 3 или 4. Длина торцевой и рядовой секций составляет 16,8 м, ширина корпуса зданий – 12 м. В них преимущественно проектировалось по 4 квартиры: две однокомнатные, двухкомнатная и трехкомнатная.

Дома «трехстенки» имеют наибольшие возможности модернизации планировочных решений (рис. 3, 4) при перестановке внутренних несущих поперечных стен и устройстве в них новых проемов (новые проемы могут потребоваться и в средней несущей стене).

Расстояние между стенами лестничных клеток составляет от 8,4 до 9,6 м, благодаря чему в доме имеются ячейки с такой же длиной и шириной около 6 м, внутри которых может быть осуществлена свободная планировка квартир. Эта особенность конструктивной системы позволяет при модернизации получить в существующих габаритах здания квартиры, удовлетворяющие современным потребительским качествам.
В наружных продольных стенах существующие проемы могут быть увеличены только путем ликвидации подоконной части стены при полном сохранении простенков (уменьшение ширины простенков потребует их усиления). Перемычки над окнами также должны быть сохранены. В торцевых стенах здания при реконструкции с пристройкой возможно устройство необходимых проемов.

В наиболее рациональных решениях число квартир в доме незначительно уменьшается либо остается прежним, но число комнат в квартирах (кроме однокомнатных) может быть уменьшено на одну; при этом двухкомнатные квартиры становятся однокомнатными, а трехкомнатные — двухкомнатными.
Для увеличения количества типов квартир и общего их числа в доме можно применить прием пристройки вдоль здания дополнительных объемов с разборкой подоконной части наружных стен, а также надстройку этажей. При пристройке к зданию дополнительных объемов необходимость сохранения существующих простенков и перемычек над оконными проемами приводит к образованию балок под потолком и «заплечников» между существующим и пристраиваемым помещением. Пристраиваемый объем может быть выполнен в виде эркера.

Основными недостатками квартир жилых домов индустриальной постройки являются малая площадь кухонь, совмещенные санузлы, недостаточные площади прихожих, проходные комнаты. На основании проведенных УП «Институт НИПТИС», МНИИТЭПом и МосНИИжилпроектом технических обследований установлено, что основные несущие конструкции в соответствии с их реальным состоянием могут еще прослужить до 80–100 лет. Вместе с тем в каждом конкретном случае необходимы обследования и расчеты, так как степень физического износа конструкций зависит от конкретных гидрогеологических условий, условий эксплуатации здания, отклонений от типового проекта в процессе его привязки, а также особенностей производства работ при строительстве.

Установлено, что в неудовлетворительном состоянии находятся конструкции балконов и козырьков над входами. Они требуют ремонта или замены. Наружные ограждения (блоки, кирпичные стены, панели) рассчитаны на нормируемый до 1994 г. коэффициент сопротивления теплопередаче, что в 2–2,5 раза ниже современных норм, и требуют дополнительного утепления. В модернизации или замене нуждаются  наружные и внутренние столярные изделия, в повышении теплоизоляционных свойств —  окна. Срочной замены, как правило, требуют инженерно-технические системы отопления, водоснабжения, вентиляции, канализации, электрооборудования, связи, сигнализации.

В Беларуси в последние годы наработан определенный опыт преобразования зданий индустриальной застройки прошлого века. Так, УП «Институт НИПТИС» Минстройархитектуры в 2002–2004 гг. разработан и Центральным ЖРЭО г. Минска реализован проект реконструкции пятиэтажного четырехподъездного крупнопанельного жилого дома серии 1-464А без отселения жильцов. Впервые на практике решена проблема реконструкции типовой серии жилого дома с уширением корпуса здания и надстройкой мансарды. Осуществлена частичная перепланировка квартир с увеличением полезной площади кухонь, санузлов и отдельных комнат, заменена система отопления, проведена тепловая модернизация здания.

Увеличение полезной площади составило 46%, при этом достроено 16 новых квартир (2 однокомнатных, 12 двухкомнатных и 2 трехкомнатных) на мансардном этаже. Полезная площадь непосредственно жилого дома (без учета мансарды) увеличилась на 24%. Практически в 2 раза снизилась тепловая нагрузка на отопление здания, существенно улучшился его архитектурный облик.

Проведенный эксперимент выявил и ряд негативных моментов. Они  связаны прежде всего с тем, что затянувшиеся из-за недостаточного финансирования работы вызвали недовольство жильцов. Имелись и отдельные упущения в проектных решениях. Тем не менее полученный опыт  подтвердил эффективность выбранного направления и правильность комплексного подхода к  реконструкции жилых массивов. Этим работам, однако, непременно должны предшествовать детальное изучение жилого массива с определением наиболее рационального варианта преобразований и разработка подробного бизнес-плана, который включает архитектурно-планировочные решения комплексной реконструкции жилого массива и технико-экономические показатели планируемых мероприятий, конкретные проектно-технические решения по каждому старому или планируемому к строительству объекту — жилому дому либо учреждению социального назначения, стоянкам личного автотранспорта и пр. Важной частью бизнес-плана должен быть раздел, содержащий рекомендации о работе с жильцами реконструируемого здания, порядке их переселения, условиях реализации вновь строящегося жилья.

Выгодное территориальное расположение массивов индустриальной жилой застройки прошлого века в крупных городах Беларуси является определенным стимулом привлечения внебюджетных средств частных инвесторов для финансирования ремонтно-реконструктивных работ. При этом стоимость 1 м2 общей площади вновь возводимого жилья на застроенных территориях может составлять, как показывают расчеты, не более 80% от стоимости 1 м2 жилья на осваиваемых территориях. Плотность застройки в таких жилых массивах может быть увеличена на 70–100%.

Проведенные исследования, наработанный отечественный и зарубежный опыт реконструкции жилых домов индустриальной застройки позволяют сделать вывод о необходимости совмещения в жилищном строительстве двух направлений: нового строительства и реконструкции жилых массивов индустриальной застройки.
Наиболее рациональным направлением, обеспечивающим совмещение этих мероприятий, является комплексная реконструкция жилых массивов (прежде всего пятиэтажных и малоэтажных без сноса домов или с частичным сносом). При этом одновременно могут решаться следующие задачи:

– увеличение плотности старой жилой застройки кварталов в 1,5–2 раза за счет строительства жилья на свободных территориях и реконструкции пятиэтажных (малоэтажных) домов с надстройкой их до 9 этажей с независимой передачей нагрузки на грунт, уширением базы зданий с 12 до 16–20 м (ширококорпусные дома) там, где позволяют местные условия, при соблюдении требований по инсоляции, обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры и т.д.;
– придание старому жилому фонду современных потребительских качеств и продление его жизненного цикла;
– проведение тепловой модернизации существующих жилых домов (сокращение потребления тепловой энергии на отопление до 50% и более);
– реконструкция изношенных внутриквартальных инженерно-транспортных коммуникаций;
– улучшение архитектурного облика зданий и социальной инфраструктуры жилых массивов. 

Литература
1. Басин Е.В., Хихлуха Л.В. Реконструкция жилых домов первых массовых серий — актуальное перспективное направление деятельности строительного комплекса России // Проблемы реконструкции городов России. М.: РААСН, 1997. С. 10-11.


comments powered by HyperComments
Читайте также
23.07.2003 / просмотров: 20 525
Целевые ориентиры. Многие малые и средние городские поселения Беларуси имеют богатую историю и обладают ценным историко-культурным наследием,...
23.07.2003 / просмотров: 15 580
Туризм – одно из наиболее динамичных явлений современного мира. В последнее время он приобрел колоссальные темпы роста и масштабы влияния на...
23.07.2003 / просмотров: 9 653
Гольшаны, пожалуй, единственное в Беларуси местечко, которое сохранило свое архитектурное лицо. Что ни дом — то бывшая мастерская, или лавка, или...