Порядок предоставления земельных участков гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам в настоящее время регламентирован Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 (в ред. от 04.07.2012) «Об изъятии и предоставлении земельных участков». Данным правовым документом утверждены Положение о порядке изъятия и предоставления земельных участков, Положение о порядке изъятия и предоставления земельных участков в г. Минске и областных центрах юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства капитальных строений (зданий, сооружений), Положение о порядке формирования и предоставления земельных участков для размещения объектов недвижимого имущества, обслуживания подлежащего продаже недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, Положение о порядке перевода земель из одних категорий и видов в другие и отнесения земель к определенным видам.
Главный принцип, положенный в основу названных правовых актов, – возмездность и конкурсная основа предоставления земельных участков. Речь идет об использовании аукционной системы при предоставлении земельных участков. В частности, в соответствии с пунктом 5 Указа земельные участки предоставляются в установленном порядке, если иное не предусмотрено пунктом 6 Указа, по результатам аукционов:
- на право заключения договоров аренды земельных участков – в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам;
- с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) – в аренду индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам либо в частную собственность негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь;
- по продаже земельных участков в частную собственность – в частную собственность гражданам Республики Беларусь для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов (за исключением случаев, когда земельные участки находятся в пользовании, пожизненном наследуемом владении этих граждан или на праве аренды, но с расположенными на них жилыми домами, принадлежащими гражданам на праве собственности), а также негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь.
Исключения из аукционного порядка перечислены в пункте 6 Указа.
В частности, без проведения аукциона на право заключения договоров аренды, аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) и аукциона по продаже земельных участков в частную собственность земельные участки предоставляются на вещных правах в соответствии с законодательными актами в области охраны и использования земель: гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам – при обращении за оформлением правоудостоверяющих документов на земельные участки, на которых расположены капитальные строения (здания, сооружения), зарегистрированные организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – организация по государственной регистрации), квартиры в блокированных жилых домах (при соблюдении условий, установленных законодательством), незавершенные законсервированные капитальные строения, в том числе разрушенные от пожара, других стихийных бедствий и в результате порчи, принадлежащие им (доли, в праве на которые принадлежат им) на праве собственности или ином законном основании (имеется договор, судебное постановление, иной документ, подтверждающий такое право или основание).
Подобная ситуация возможна в случаях, когда право собственности на объект недвижимости было своевременно оформлено, а на землю – нет.
Пользование объектом недвижимости возможно в случае предоставления земельного участка на каком-либо основании. В противном случае велика вероятность квалификации подобного строения, возведенного на не предоставлявшемся земельном участке самовольным строением.
Если земельный участок для строительства объекта недвижимости ранее выделялся на праве временного пользования, его правовой статус должен быть изменен с момента государственной регистрации объекта недвижимости, оконченного строительством. В соответствии со статьей 5 Кодекса Республики Беларусь в указанных правоотношениях действует принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений).
Для обращения за государственной регистрацией в пункте 7 Указа установлены специальные сроки. В частности установлено, что гражданин, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо в течение двух месяцев со дня принятия решения о предоставлении им земельных участков или о переходе к созданным в результате реорганизации юридическим лицам прав на земельные участки, находящиеся в постоянном или временном пользовании, на которых отсутствуют зарегистрированные капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, а также со дня подписания документов, выражающих содержание сделок с недвижимым имуществом, или реорганизации юридического лица, влекущих переход к ним права на земельные участки для обслуживания этого имущества, обязаны в установленном порядке обратиться за государственной регистрацией этих земельных участков, прав, ограничений (обременений) прав на них.
Пропуск указанного срока в соответствии с пунктом 8 Указа влечет серьезное последствие – невозможность регистрации объекта недвижимости, строительство которого завершено. Возникает замкнутый круг: зарегистрировать объект недвижимости возможно лишь в случае выделения в установленном порядке земельного участка, земельный же участок может быть выделен только при предоставлении документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости.
Как выйти из данного замкнутого круга? Ответ содержится в пункте 6 Указа – для регистрации права собственности заявителем может быть использовано судебное постановление, подтверждающее данный юридический факт на основании статей 231 и 232 ХПК Республики Беларусь.
Согласно статье 234 ХПК Республики Беларусь, решение хозяйственного суда об установлении юридического факта является документом, подтверждающим юридический факт, и основанием для регистрации такого факта или оформления соответствующими органами прав, возникающих в связи с установленным юридическим фактом, но не заменяет собой документы, издаваемые этими органами.
Приведем пример.
Хозяйственным судом было рассмотрено в открытом судебном заседании дело по заявлению ПТОДО «Д», заинтересованные лица РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», Городской исполнительный комитет, администрация района об установлении факта принадлежности на праве собственности капитального строения (сооружения) – открытой площадки для складирования сырья из природного камня по адресу: пер. К., 5, 7*.
В обоснование своего заявления заявитель ссылается на получение разрешения на строительство указанного объекта в установленном порядке и возведение его за счет собственных средств, а также невозможность получить правоустанавливающий документ на объект недвижимости в ином порядке.
Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, суд установил следующее.
ПТОДО «Д» является правопреемником ПКФ «Д», зарегистрированной решением облисполкома от 23.04.1997.
Решением горисполкома от 21.10.1998 ПКФ «Д» было разрешено разработать проектно-сметную документацию на строительство временных открытых площадок для хранения природного камня по адресу: пер. К., 5, 7. Этим же решением было предложено ПКФ «Д» оформить предоставление земельного участка в установленном порядке, на котором будут возведены названные строения.
Во исполнение решения горисполкома от 21.10.1998, предусматривающего предельный срок разработки проектно-сметной документации, по заданию ПКФ «Д» Хозрасчетным планировочно-геодезическим сектором при главном управлении архитектуры, градостроительства и территориального планирования облисполкома был разработан строительный проект открытой площадки для складирования сырья из природного камня.
Данный проект был согласован заключением от 18.12.1998 Управлением архитектуры и градостроительства облисполкома и утвержден Управлением государственной вневедомственной экспертизы при облисполкоме от 28.05.1999.
На основании указанной проектной документации и полученных разрешений решением горисполкома от 16.06.1999 ПКФ «Д» было разрешено строительство временной открытой площадки для складирования сырья из природного камня по адресу: пер. К., 5, 7. В решении было указано на временный характер данной площадки.
Решением городского исполнительного комитета от 21.07.1999 заявителю для строительства и обслуживания открытой площадки для складирования сырья из природного камня был предоставлен во временное пользование сроком на три года земельный участок площадью 0,1154 га, расположенный по адресу: пер. К, 5, 7. При этом в указанном решении уже отсутствовало указание на временный характер возводимого объекта в связи с разрешением вопроса о корректировке границ санитарно-защитной зоны ГПО «А».
Во исполнение названного решения, обязывающего ПКФ «Д» оформить разрешение на ведение строительно-монтажных работ в установленном порядке, последним в Инспекции комитета государственного строительного надзора 27.10.1999 было получено разрешение на производство строительно-монтажных работ в объеме утвержденной проектно-сметной документации по указанному выше объекту, которое было продлено 20.07.2000.
11.10.1999 между ПКФ «Д» и филиалом ОАО «Трест» был заключен договор на строительство вышеназванной открытой площадки по адресу: г. Гродно, 4-й пер. Куйбышева, 5, 7 на предоставленном в установленном порядке земельном участке.
27.09.2000 приемочной комиссией в составе директора ПКФ «Д» Б., директора ОАО «Трест» Р., представителей проектной организации, государственного пожарного надзора был принят в эксплуатацию вышеуказанный строительный объект. Городской центр гигиены и эпидемиологии и Городская инспекция природных ресурсов и охраны окружающей среды не возражали против приемки названного выше объекта в эксплуатацию, что подтверждается заключениями, имеющимися в материалах дела. Данный объект был предметом осмотра специалистами инспекции комитета государственного строительного надзора по области, возражений высказано не было, что подтверждается заключением от 26.09.2000.
30.09.2000 заявителем на бухгалтерский учет было принято основное средство – «Открытая площадка для складирования» (инвентарная карточка № 26).
В последующем решением горисполкома от 31.07.2002 был продлен срок пользования ПТОДО «Д» земельным участком для обслуживания уже возведенного объекта – открытой площадки для складирования сырья из природного камня по пер. К., 5, 7 на 3 года. Решением того же исполкома от 20.07.2005 срок пользования этим же участком был продлен на три года, решением горисполкома от 09.10.2008 указанный выше земельный участок был изъят у ПТОДО «Д» в связи с истечением срока. Этим же решением данный земельный участок предоставлен ему во временное пользование для обслуживания вышеназванной площадки в том же размере и по тому же адресу.
Решением горисполкома от 09.09.2011 срок пользования земельным участком для обслуживания объекта по адресу: пер. К., 5, 7 был продлен на три года.
Однако ввиду того, что в течение двух месяцев со дня получения данного решения не была произведена регистрация в РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» вещного права ПТОДО «Д» на указанный выше земельный участок по причине смерти должностного лица, занимавшегося вопросами продления срока пользования земельным участком, названное выше решение утратило силу.
В соответствии с пунктами 7–8 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 (в ред. от 04.07.2012) «Об изъятии и предоставлении земельных участков» гражданин, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо в течение двух месяцев со дня принятия решения о предоставлении им земельных участков или о переходе к созданным в результате реорганизации юридическим лицам прав на земельные участки, находящиеся в постоянном или временном пользовании, на которых отсутствуют зарегистрированные капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, а также со дня подписания документов, выражающих содержание сделок с недвижимым имуществом, или реорганизации юридического лица, влекущих переход к ним права на земельные участки для обслуживания этого имущества, обязаны в установленном порядке обратиться за государственной регистрацией этих земельных участков, прав, ограничений (обременений) прав на них.
Право на земельный участок возникает у гражданина, индивидуального предпринимателя, юридического лица с момента государственной регистрации этого права в организации по государственной регистрации и удостоверяется свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.
При невыполнении требований об обращении за государственной регистрацией земельного участка, прав, ограничений (обременений) прав на него в течение указанного срока решение о предоставлении земельного участка считается утратившим силу, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.
В настоящее время в соответствии с пунктом 5 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 (в ред. от 04.07.2012) «Об изъятии и предоставлении земельных участков» земельные участки предоставляются в установленном порядке, если иное не предусмотрено пунктом 6 Указа, по результатам аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков – в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам; с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) – в аренду индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам либо в частную собственность негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь.
Согласно пункту 6 упомянутого Указа, без проведения аукциона на право заключения договоров аренды, аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) и аукциона по продаже земельных участков в частную собственность, земельные участки предоставляются на вещных правах в соответствии с законодательными актами в области охраны и использования земель гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам – при обращении за оформлением правоудостоверяющих документов на земельные участки, на которых расположены капитальные строения (здания, сооружения), зарегистрированные организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – организация по государственной регистрации) квартиры в блокированных жилых домах (при соблюдении условий, установленных законодательством), незавершенные законсервированные капитальные строения, в том числе разрушенные от пожара, других стихийных бедствий и в результате порчи, принадлежащие им (доли в праве на которые принадлежат им) на праве собственности или ином законном основании (имеется договор, судебное постановление, иной документ, подтверждающий такое право или основание).
Таким образом, для предоставления в пользование земельного участка, на котором размещены открытые площадки для складирования природного камня по адресу: пер. К., 5, 7, заявителю необходимо первоначальное оформление права собственности на открытые площадки для складирования природного камня.
Вместе с тем в соответствии со статьей 5 Кодекса Республики Беларусь о земле земельные отношения осуществляются на основе принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и иными законодательными актами.
Согласно сведениям, предоставленным РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», земельный участок по адресу: пер. К., 5, 7 имеет кадастровый номер и находится в собственности Республики Беларусь. Вещные права иных лиц, в том числе заявителя, в отношении указанного земельного участка в настоящее время отсутствуют.
Зарегистрировать в установленном порядке упомянутое капитальное строение и право собственности на него не представляется возможным, поскольку, согласно пункту 1 статьи 10 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», государственная регистрация создания капитального строения (здания, сооружения), создания незавершенного законсервированного капитального строения не может осуществляться ранее государственной регистрации создания земельного участка, на котором оно расположено.
В связи с изложенным регистрация возникновения объекта недвижимости и права собственности на него в настоящее время невозможна без предоставления земельного участка заявителю в установленном порядке. Предоставление же земельного участка для обслуживания капитального строения по адресу: пер. К., 5, 7 невозможно в связи с отсутствием у заявителя документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости на нем.
По данной причине на обращение заявителя в РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» с заявлением о государственной регистрации капитального строения (сооружения) – открытой площадки для складирования сырья из природного камня общей площадью 0,1154 га, расположенной по адресу: пер. К., 5, 7, регистратором 16.11.2012 было отказано в приеме документов для совершения регистрационного действия.
РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» на возведенное сооружение была оформлена ведомость технических характеристик от 12.03.2012. В ведомости технических характеристик указан год постройки названного выше капитального строения (сооружения) – 2000 год, изложены составные элементы, входящие в его состав, общие сведения о данном объекте недвижимого имущества, его характеристики.
В соответствии со статьей 130 ГК Республики Беларусь к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе капитальные строения (здания, сооружения). Согласно статье 131 ГК Республики Беларусь, недвижимое имущество, права на него и сделки с ним подлежат государственной регистрации.
Таким образом, в свете вышеназванных норм законодательства возведенный заявителем объект – сооружение, – прочно связанный с землей, предназначенный для длительной эксплуатации, является капитальным строением, относится к недвижимому имуществу.
Как следует из содержания статьи 7 ГК Республики Беларусь, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законодательством, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены им, но в силу основных начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим, согласно пункту 3 статьи 7 ГК Республики Беларусь, гражданские права возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Согласно статье 1 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», капитальное строение (здание, сооружение) – это любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Аналогичное определение капитального строения содержится в Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных, законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утв. Комитетом по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь № 39 от 28.07.2004 (в ред. от 29.09.2009).
Согласно статье 43 ХПК Республики Беларусь, хозяйственный суд рассматривает дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение для возникновения, изменения и прекращения прав юридических лиц.
В соответствии со статьей 231 ХПК Республики Беларусь хозяйственный суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение для возникновения, изменения или прекращения прав юридических лиц, индивидуальных предпринимателей или граждан в сфере предпринимательской и иной хозяйственной (экономической) деятельности. Хозяйственный суд рассматривает дела об установлении факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю или гражданину.
При этом, согласно статье 232 ХПК, хозяйственный суд принимает к своему производству и рассматривает в судебном заседании заявление об установлении юридического факта при наличии в совокупности следующих условий, если:
1. Согласно законодательству факт порождает юридические последствия, то есть влечет за собой возникновение, изменение или прекращение правоотношений в сфере предпринимательской и иной хозяйственной (экономической) деятельности.
2. Установление юридического факта не связывается с последующим разрешением спора о праве, подведомственного хозяйственному суду.
3. Законодательством не предусмотрен иной (внесудебный) порядок установления данной категории юридических фактов.
4. Заявитель не имеет другой возможности получить либо восстановить надлежащие документы, устанавливающие юридический факт.
Как следует из материалов дела, заявитель не имеет иной возможности получения правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на открытую площадку для складирования сырья из природного камня общей площадью 0,1154 га, расположенную по адресу: пер. К., 5, 7, кроме как на основании судебного постановления, что предусмотрено пунктом 6 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 (в ред. от 04.07.2012) «Об изъятии и предоставлении земельных участков».
Спор о праве относительно открытой площадки для складирования природного камня по адресу:
пер. К., 5, 7 из материалов дела не усматривается, что подтвердили в судебном заседании заинтересованные лица.
В соответствии с пунктом 4 Постановления Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь № 82 от 17.12.2007 «Об отдельных вопросах практики применения хозяйственными судами законодательства о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» хозяйственный суд в порядке специального судопроизводства (об установлении фактов, имеющих юридическое значение) рассматривает заявления об установлении факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю, гражданину, если правоустанавливающий документ заявителем утрачен и не может быть получен иным способом во внесудебном порядке.
Право собственности заявителя на площадку для складирования природного камня по адресу:
пер. К., 5, 7 площадью 0,1154 га, расположенную на земельном участке, подтверждается совокупностью собранных по делу доказательств.
С учетом изложенного заявление ПТОДО «Д» об установлении факта принадлежности ему на праве собственности капитального строения (сооружения) – открытой площадки для складирования сырья из природного камня общей площадью 0,1154 га, расположенной по адресу: пер. К., 5, 7, подлежит удовлетворению.
Настоящее решение служит основанием для регистрации соответствующим органом юридического факта.
Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 133 ХПК РБ на основании соглашения сторон отнесены на заявителя.
Завершая, следует обратить внимание, что размер государственной пошлины по подобным делам составляет 10 базовых величин, или 1 000 000 рублей. Указанные затраты, в совокупности со временем, необходимым на рассмотрение и доказывание требований в суде, указывают на необходимость более внимательного контроля владельцами объектов недвижимости за сроками регистрации прав на земельные участки, предназначенные для их обслуживания. При пропуске срока придется нести дополнительные денежные и временные издержки. При этом никто не дает 100%-ной гарантии того, что в отношении объекта недвижимости не возникнет спор о праве.
* Архив хозяйственного суда Гродненской области. Решение от 24.04.2013 по делу № 38-12/2013.