Важнейшим фактором в решении жилищной проблемы и поддержании устойчивого воспроизводства жилищного фонда в Республике Беларусь является жилищная фильтрация. Жилищная фильтрация — это процесс последовательного перехода жилых помещений, теряющих свои потребительские качества в течение срока службы, от пользователей с большими доходами к пользователям с меньшими доходами. В рыночной экономике процесс жилищной фильтрации однонаправленный: от “богатых” к “бедным”.
В переходной экономике имеют место два вида жилищной фильтрации: прямая, природа которой та же, что и в рыночной, и обратная. Перераспределение жилья повышенных потребительских качеств между низкодоходными и высокодоходными группами домохозяйств в пользу последних является обратной фильтрацией. Движущая сила прямой фильтрации — потеря жильем своих потребительских качеств вследствие физического и морального износа. Обратная фильтрация — это результат несоответствия уровня доходов домохозяйств потребительским качествам жилья, находящегося в их пользовании. На развитие жилищной фильтрации существенное влияние оказывает привязанность определенной части домовладельцев к недвижимому имуществу, выражающаяся в сдержанном отношении к отчуждению или сдаче в аренду принадлежащего им жилья.
Объектная база прямой фильтрации создается путем воспроизводства жилья, потребительские качества которого выше, чем у ранее построенного. В настоящее время к такому жилью относятся прежде всего индивидуальные жилые дома. Потенциал объектной базы обратной фильтрации сформирован в основном приватизацией жилищного фонда. На его величину оказывают также влияние объемы строительства нового жилья и его качество. Интенсивность реализации этого потенциала определяется динамикой расслоения домохозяйств по уровню доходов и перехода к оплате жилищно-коммунальных услуг на ставки и тарифы, компенсирующие затраты на их производство.
На начало 2004 г. в республике приватизировано 998,6 тыс. квартир общей площадью 51,4 млн м2. Удельный вес приватизированного жилья по площади в общем его количестве достиг 32,3%. Примерно каждая четвертая квартира или одноквартирный дом находятся в собственности граждан.
По данным выборочного обследования на начало 2002 г., примерно 40% малообеспеченных домохозяйств пользовались более 20 м2 общей площади на человека. Количество их с 1995 по 2002 г. возросло в 1,4 раза. У трети из них обеспеченность жильем составляла свыше 30 м2/чел. Именно эта группа формирует потенциал обратной жилищной фильтрации.
К малообеспеченным относятся домохозяйства, у которых доходы на душу населения равны или меньше бюджета прожиточного минимума, т.е. стоимостной величины минимального набора материальных благ и услуг, необходимых для обеспечения жизнедеятельности человека. Удельный вес их в 1995–2001 гг. находился примерно в пределах 25–40%. Потенциал обратной фильтрации оценивается в 300–350 тыс. квартир, т.е. 7–9% от общего количества.
Приватизация жилищного фонда позволила определенной части граждан, вне зависимости от их дохода, стать собственниками квартир повышенных потребительских качеств. Как правило, эти квартиры расположены в центральных районах городов. В настоящее время собственниками значительного количества таких квартир являются домохозяйства с низкими доходами, а во многих случаях — просто малообеспеченные. Для них пользование этим жильем становится непосильным бременем.
В домах с высоким потенциалом потребительских качеств дифференциация собственников квартир по уровню доходов затрудняет выработку и принятие решений, направленных на создание более комфортных условий для проживания, эффективное использование недвижимого имущества. Она негативно влияет на воспроизводство жилищного фонда, проведение реконструкции и модернизации жилых зданий, препятствует введению реальной оплаты жилищно-коммунальных услуг, сдерживает наращивание потребления этих услуг домохозяйствами, имеющими высокие доходы.
Жилищные отношения в переходной экономике характеризуются накоплением потенциала жилищной фильтрации. Оно обусловлено возрастанием доли жилищного фонда, в котором не соблюдается соответствие между качеством жилых помещений и доходами домохозяйств, являющихся их пользователями. Причина этого кроется в отставании перераспределения жилья от динамики расслоения общества по уровню доходов.
Развитие обратной фильтрации может осуществляться путем купли-продажи жилых помещений, а также сдачи их в аренду. Чтобы малообеспеченные домохозяйства могли сдавать в аренду жилье, принадлежащее им на праве собственности и имеющее повышенные потребительские качества, а также арендовать жилье, у которого потребительские качества ниже, необходимо сформировать соответствующие условия. Права сторон, участвующих в таких сделках, должны быть надежно защищены, а сроки заключения сделок и их стоимость — устраивать и арендодателя, и арендатора. Аренда жилых помещений должна быть выгодна всем участникам, а также и государству.
Как правило, аренда квартир в домах повышенных потребительских качеств сопровождается их переустройством и ремонтом. Для проведения таких работ могут быть привлечены средства управляющих компаний и сообществ собственников, принимающих участие в подобных сделках, с последующей их компенсацией из арендной платы.
Увеличение объемов жилищной фильтрации возможно только в рамках цивилизованного рынка жилья, развитие которого будет способствовать преодолению привязанности части домовладельцев к недвижимому имуществу. Жилье должно покупаться и продаваться как в виде объектов, так и в виде услуги (аренды). Последнее особенно важно для развития обратной фильтрации и предоставления домохозяйствам возможности выбора формы ее реализации. Эта фильтрация обеспечивает приведение в соответствие реальных и потенциальных потребительских качеств жилища, а также жилищных условий домохозяйств их материальному положению, создает условия для упорядочения оплаты жилищно-коммунальных услуг и, следовательно, содействует проведению жилищной реформы, развитию наиболее рациональных форм воспроизводства жилищного фонда. Управление жилищной фильтрацией невозможно без соответствующего информационного обеспечения. Статистические данные о движении жилищного фонда должны достаточно полно характеризовать и жилищную фильтрацию.
Движение жилищного фонда — это изменение его количества как в целом, так и по классификационным группам, в том числе определяемым уровнем качества и отношениями собственности. Оно характеризуется прибытием и выбытием жилищного фонда, происходящими под воздействием внешних и внутренних факторов. Следовательно, движение жилищного фонда можно разделить на внешнее и внутреннее.
Внешнее движение связано с изменением абсолютного количества жилищного фонда в отчетный период, основными факторами которого в части прибытия жилищного фонда являются новое строительство и реконструкция. В контексте понятия “движение жилищного фонда” под реконструкцией понимаются все способы воспроизводства, сопровождающиеся списанием и постановкой на учет основных фондов. Основными факторами выбытия являются: снос жилых домов, в том числе по ветхости, аварийности, в связи с изъятием земельных участков; переоборудование жилых помещений в нежилые; разрушение домов от стихийных бедствий.
Внутреннее движение жилищного фонда характеризуется изменением его структуры по классификационным группам, в том числе и по группам собственников, владельцев и пользователей, количеством общей площади, которое принято и передано собственниками. Это изменение происходит посредством передачи и продажи жилых домов и помещений. Оно отражает оборот вторичного рынка жилья и объем жилищной фильтрации. Результаты внутреннего движения жилищного фонда также зависят и от внешнего движения.
Статистический учет движения жилищного фонда велся до начала 1990-х годов и возобновился в 2002 г. Оценивая внешнее движение, следует отметить, что в 2002 и 2003 гг. прибытие жилищного фонда было соответственно на 35,8 и 19,4% больше, чем введено в эксплуатацию общей площади жилых домов. В структуре прибытия основной удельный вес занимало новое строительство — 65,6 и 61,0%. Объем прибытия за счет реконструкции в эти годы составил всего 2,2 и 1,9%. Несоответствие объемов ввода в эксплуатацию общей площади построенных домов объемам прибытия связано с несовпадением временных периодов, по которым фиксируется ввод и учет жилищного фонда органами регистрации.
Выбытие жилищного фонда в 2002 г. составило 68,7% от ввода и 50,6% от прибытия, в 2003 г. эти показатели соответственно имели значения 35,1 и 29,4%. В 2003 г. в системе статистического учета выбытие описывалось следующей структурой: снос по ветхости и аварийности — 10,5%; переоборудование жилых помещений в нежилые — 5,7; разрушение от стихийных бедствий — 5,3; в связи с изъятием земельных участков — 0,6%. Эта структура характеризует выбытие только 21,1% общей площади, что не позволяет иметь общего представления о его причинах. В 2002 г. по четырем указанным выше факторам выбыло 9,9% общей площади.
Статистические данные о внутреннем движении жилищного фонда, количестве площади, принятой (купленной) и переданной (проданной) юридическими и физическими лицами, не совпадают. В 2002 г. расхождение составило 6,7%, а в 2003 г. — 1,1%. В связи с этим предлагается оценивать внутреннее движение, используя показатель, соответствующий среднеарифметическому значению показателей “принято” и “передано”. В 2003 г. было “принято-передано” 4341,7 тыс. м2 общей площади. По сравнению с 2002-м в 2003 г. объем внутреннего движения жилищного фонда увеличился на 19,2%. В структуре этого движения основной объем приходится на оборот частного жилищного фонда, а точнее, находящегося в собственности физических лиц, — 52,5%.
В результате внутреннего движения жилищного фонда в 2003 г. доля государственного фонда уменьшилась на 1354,5 тыс. м2, а доля частного фонда увеличилась на 1409,4 тыс. м2. В 2002 г. значения этих показателей соответственно были равны 833,1 и 598,0 тыс. м2. В анализируемый период объем внутреннего движения жилищного фонда превышал объем ввода общей площади в эксплуатацию в 2002 г. на 29,5%, в 2003 г. — на 43,4%. Следовательно, на изменение жилищных условий домохозяйств внутреннее движение, в том числе и происходящее вследствие жилищной фильтрации, оказывало большее влияние, чем внешнее. Это означает, что вторичный рынок жилья по сравнению с первичным, формируемым результатами нового строительства, определяет динамику изменения жилищных условий граждан.
На настоящем этапе социально-экономического развития нашего общества жилищная фильтрация имеет особое значение. Посредством нее могут быть улучшены жилищные условия и материальное положение сотен тысяч домохозяйств. Важно, что это достигается за счет рационального использования существующего жилищного фонда. Она позволяет расселять общие (коммунальные) квартиры, привлекать дополнительные средства для проведения ремонта, модернизации и реконструкции жилищного фонда, более интенсивно использовать пустующее (незаселенное) и второе жилье; обеспечивает поддержание соответствия между структурой домашних хозяйств по уровню дохода и структурой жилищного фонда по уровню качества. Достижение такого соответствия является индикатором эффективности решения жилищной проблемы.
Действующая система статистического учета жилищного фонда и жилищных условий населения не отражает в должной мере произошедших изменений в жилищной сфере, и прежде всего в отношениях собственности, не содержит необходимых сведений о развитии жилищного фонда, представленного индивидуальными (одноквартирными) жилыми домами, воспроизводство которых оказывает всевозрастающее влияние на обеспеченность населения жильем. В ней отсутствует информация об аренде частного жилищного фонда. Статистические данные не позволяют осуществлять мониторинг жилищной проблемы и рынка жилья, выявлять и оценивать происходящие изменения, прогнозировать их развитие. Эту систему необходимо совершенствовать исходя из задач, которые решаются с использованием представленных в ней данных, а также с учетом зарубежного опыта формирования информации о жилище и жилищных условиях населения.