Вслед за таким явлением, как бизнес, в постсоветской действительности прочно закрепился термин “офис”. Случилось это сравнительно недавно, в начале 1990-х гг. До тех пор в отечественной литературе использовалось понятие “средства организационной техники” применительно к административной деятельности, которая оптимизировалась благодаря механизации, а затем и автоматизации ряда вспомогательных, большей частью рутинных управленческих операций.
Традиционно понятие “офис” обозначает место, где проходит работа управленческого персонала организации, а в словаре иностранных слов трактуется как “контора”, “канцелярия”. В период зарождения и становления новых социально-экономических отношений образовалось множество фирм, больших и малых, ориентированных на работу в условиях рынка. Перед ними встали проблемы поиска и обустройства собственного места дислокации, которое поначалу подразумевало любое помещение (из-за тотального их дефицита в те времена) — в квартирах и даже подвалах жилых домов, заводских цехах, промзонах, словом, везде, где можно было расположить несколько столов, стульев и в лучшем случае телефонный аппарат. Приспосабливая и обустраивая их по мере сил и средств, хозяева гордо именовали их офисами, хотя соответствующие статусу форму и содержание они начали приобретать гораздо позже.
Продукт нового поколения
Эволюция, которую за последние годы совершила офисная деятельность, стремительна. Как известно, успешность бизнеса в жесткой конкурентной среде зависит от способности оперативно перерабатывать, анализировать и использовать информацию для принятия эффективных управленческих решений. Бурное развитие техники, программного обеспечения, средств коммуникации привело к изменению основного содержания офисной деятельности. В настоящее время в ее основу положено широкое использование компьютерных информационных технологий и современных технических средств, что, безусловно, способствует повышению производительности управленческого труда, качества принимаемых решений, улучшению управляемости и прогнозируемости бизнеса. По большому счету, сегодня офис можно назвать материальной базой для внедрения новых управленческих технологий.
Современный офис — не только удобная мебель, компьютеры, офисная техника, рабочее пространство высочайшего уровня для сотрудников, во многом по этой причине ощущающих себя важной частью бизнеса. Главный компонент офиса XXI века — четко отлаженная серьезная система коммуникаций, обеспечивающая максимальную гибкость и взаимодействие персонала, а в идеале, как говорится, работу “со скоростью взгляда”. В целом же это большой и сложный механизм, технический и технологический комплекс и, главное, немаловажный фактор ведения эффективного бизнеса.
Да еще и лицо компании, ее визитная карточка, зримое подтверждение респектабельности и надежности. Поэтому он должен быть наиболее удобным для той деятельности, которой в нем занимаются, комфортным для людей, в нем работающих, эстетичным и представительным для посетителей. Созданием современных эргономичных офисных помещений, являющихся центром деловой жизни, озаботились нынче и государственные организации и предприятия.
Итак, современный офис делится на три составляющих: офисные помещения, технические средства и программное обеспечение. Базовым из них является офисное помещение, или офисное здание.
Создание преимуществ
Минский рынок офисной недвижимости до недавних пор не мог похвастать достаточными объемами качественного предложения. Но, похоже, ситуация в последние годы стала меняться к лучшему.
На сегодня рынок аренды представлен несколькими группами офисных площадей. Львиная их доля по-прежнему находится в зданиях бывших НИИ или административных зданиях предприятий, пытающихся разрешить финансовые трудности за счет сдачи в аренду временно свободных площадей, претерпевших в лучшем случае лишь скромный косметический ремонт. Все проблемы обустройства в них, как правило, ложатся на плечи самих арендаторов.
Ко второй группе относятся перепрофилированные помещения или здания, владельцы которых постарались максимально приспособить данные объекты под сдачу в аренду офисных помещений. Уровень отделки в них гораздо выше, но техническая оснащенность оставляет желать лучшего.
И третья группа — специализированные бизнес-центры, возведенные в последние годы в Минске или строящиеся.
Эти приметные стеклобетонные “офисные дворцы” более чем какие-либо другие сооружения символизируют прогресс, олицетворяя в массовом сознании современные технологии и новшества, связанные с понятием офисной культуры.
Создаваемые по образу и подобию своих западных собратьев, они представляют собой многофункциональные здания или комплексы повышенного уровня комфортности с современными возможностями для организации бизнеса и находятся, как правило, на обособленной территории. В их рамках сосредоточена вся необходимая инфраструктура вплоть до развлекательной, обеспечено централизованное обслуживание, охрана и управление.
Аренда офиса в профессиональном бизнес-центре снимает с арендатора множество хозяйственных забот и не отвлекает время и силы на проблемы, не связанные непосредственно с решением деловых вопросов. Здесь возможен и самый широкий набор сервисных услуг, в идеале могущий создать ситуацию, при которой у сотрудников или клиентов, вошедших в здание, не возникнет необходимости покидать его в течение рабочего дня.
Помимо создания благоприятной среды для эффективной деятельности компаний и фирм, а в большинстве случаев и возможностей для отдыха, эти, образно говоря, бизнес-питомники становятся стержнем деловой активности города. Они способствуют притоку новых компаний, капиталов, а значит, и увеличению поступлений в местный бюджет.
И хотя по масштабам развития офисного домостроения Минску все еще далеко до Москвы, Питера или Киева, однако на сегодняшний день сдвиг произошел, и довольно серьезный. Страницу летописи бизнес-центров в белорусской столице открыл “XXI век”. Первенец со столь символичным названием, как признают специалисты, оказался вполне на высоте для своего времени по технической начинке и качественным параметрам. Правда, как автомобили рождаются и уходят в своем классе, так и классность офисных зданий может объективно снижаться по мере старения, а может и повышаться в результате модернизации.
“XXI век” сделал свое дело, потянув за собой цепочку новых проектов. Одни из них уже реализованы или близки к этому, многие по разным причинам все еще находятся в стадии вынужденного ожидания своей очереди на строительство. Специализированные офисные или офисно-торговые здания уже появились в разных точках города. В настоящее время возводятся новые бизнес-центры: “Порт” (район пр. Независимости — ул. Шафарнянской), “Титан” (район пр. Дзержинского — пр. Газеты “Правда”), “Анкор” (пр. Партизанский), “Инфо” (ул. Пономаренко) и другие.
С ростом количества современных объектов растет и уровень их качества, соответствующие изменения рынка хорошо прослеживаются в новых проектах. Для их реализации в ряде случаев привлекаются известные западные специалисты и консультанты, имеющие опыт разработки концепций, что позволяет создавать качественный продукт. Так, например, архитектура, дизайн, технологии, инженерные коммуникации, системы безопасности и информационная структура бизнес-центра “Немига-сити” разработаны с участием специалистов Royal Institute of Technology (Стокгольм).
Текущий год стал особенно примечательным в том смысле, что на рынке офисной недвижимости произошли знаковые события: в эксплуатацию введен значительный объем высококлассных офисных площадей. В Минске вступили в строй первые бизнес-центры, позиционирующие себя как объекты класса А — “Немига-сити” (ул. Немига, 40) и “Капитал” (ул. Карастояновой). В стадии завершения строительства находится “Александров пассаж” (на пересечении пр. Независимости и ул. Филимонова), также претендующий на верхнюю строчку в табеле о рангах. Четвертым подобным комплексом в Минске, относящим себя к высшей категории, является строящийся на пересечении ул. Козлова и Платонова бизнес-центр “Виктория Плаза”.
Заметим, однако, что перечисленные объекты, относя себя к одному и тому же классу, все же различаются между собой. И главным образом, по месторасположению, а также некоторым другим требованиям, предъявляемым к офисным зданиям высшей категории.
Тайны “классового” деления бизнес-центров
Здесь самое время пояснить, что принадлежность бизнес-центра к тому или иному классу по международной системе обозначается начальными буквами латинского алфавита А, В и С. Совершенно очевидно, что они в первую очередь свидетельствуют о престижности объектов, соответствии их качества ряду жестких параметров, выработанных мировой практикой, и не в последнюю — такому объективному и вполне чувствительному критерию, как ставка арендной платы.
В Беларуси, по словам директора информационного центра коммерческой недвижимости АН “Твоя столица” Юрия Попова, ориентируются на международную классификацию.
Одним из главных критериев отнесения к классу А является расположение объекта в историческом, географическом центре или престижном деловом районе города с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью (вблизи станций метро и (или) остановок общественного транспорта), удобным подъездом и отличным видом из окон. Как правило, это новое отдельно стоящее специализированное здание с высококачественной внутренней отделкой, выполненной с преобладанием импортных материалов. Достаточно жесткие требования предъявляются к высоте потолков (не ниже 3 м), оконным и дверным конструкциям (деревянные, деревоалюминиевые либо алюминиевые блоки), другим строительным нюансам. Планировка помещений должна быть гибкой, система расположения офисов блочной, с наличием в каждом блоке индивидуального входа в офис из общего коридора, мини-кухни и (или) санузла. Здание оборудуется импортными или лицензионными, а если оно выше 8 этажей — скоростными лифтами.
Что касается уровня предоставляемых услуг, требуются наличие профессиональной специализированной службы эксплуатации, круглосуточной службы охраны с видеонаблюдением, системы электронного доступа. Огромное значение придается современным интеллектуальным системам жизнеобеспечения. Бизнес-центр, соответствующий высшему классу, должен иметь центральную систему кондиционирования, отопления и вентиляции, управляемый микроклимат во всех помещениях, современные системы пожарной сигнализации и пожаротушения. Обязательны оптико-волоконные коммуникации большой мощности (с наличием источников резервного электроснабжения), достаточное количество телефонных линий, помещения для переговоров и проведения конференций. Существенную роль играет и такой фактор, как социально-общественная инфраструктура — кафе или ресторан, магазины, спорткомплекс, зона отдыха.
Активная деловая жизнь, которой живет бизнес-центр, предполагает не только удобные подъезды, но и наличие вместительных парковок из расчета 1–3 машино-места на 100 м2 сдаваемой в аренду площади. По западным стандартам бизнес-центр класса А управляется профессиональной компанией с известным брэндом, опытом работы более 3 лет, имеющей в управлении не менее 3 объектов.
К классу В относят офисные центры, “недотягивающие” до уровня класса А. Это могут быть не только новые, но и реконструированные здания с капитальным ремонтом всех инженерных коммуникаций, эффективной планировкой этажей. Требования к месторасположению более лояльны: если не в самом центре города, то в престижных деловых районах, на улицах, отличающихся хорошей транспортной доступностью к центру города. “Внутренние” характеристики здания несколько ниже, чем у класса А, но обязательна высота потолков от 2,7 м, современные стеклопакеты, качественные материалы в отделке мест общего пользования. Необходимы система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, круглосуточная охрана с использованием современных систем безопасности, центральная рецепция, зал для переговоров, а также четко отрегулированный механизм обслуживания бизнес-центра.
Телекоммуникационные услуги предполагают предоставление большого количества городских телефонных номеров, а также высокоскоростной доступ в интернет. Обязательно наличие охраняемой наземной и гостевой парковки.
В офисных зданиях В-класса, как правило, должны быть ресторан, кафе или столовая, предоставляющие возможность перекусить, не выходя из здания. Возможны, хотя и не обязательны (для каждого конкретного проекта решение принимает управляющая компания), дополнительные услуги, такие, как салон красоты или фитнес-центр.
Бизнес-центры класса С обычно находятся вне центра и престижных деловых районов города. За редким исключением, им свойственна кабинетная система расположения офисов, где по тем или иным причинам затруднена свободная перепланировка помещений. Чаще всего отделка помещений средняя, вентиляция естественная, системы кондиционирования примитивные либо отсутствуют вообще, минимальная охрана. К категории С, по критериям классификации, относится даже самое современное здание с западной управляющей компанией, расположенное за чертой города.
В России на сегодняшний день распространена тенденция расширять понятия классов. Собственник недвижимости заинтересован в большей прибыли, а следовательно, в более высоком положении своего объекта в табеле о рангах. Так появляются бизнес-центры А1, А2, В+, В++ или градации класса С. Зачастую это объясняется тем, что недавно построенные коммерческие объекты имеют более высокий уровень ремонта и разнообразие предоставляемых услуг, чем в уже существующих офис-центрах аналогичного класса.
Следует отметить, что ситуация на рынке бизнес-недвижимости постсоветских стран характеризуется достаточно серьезной “классовой” неразберихой. И далеко не всегда позиционирование строящихся и уже введенных в строй бизнес-центров является объективным. Понятно, что строго выдержать европейские стандарты по отношению к отечественным объектам коммерческой недвижимости, к примеру, парковочный коэффициент 1 машино-место на 100 м2 полезной площади или размещение в границах исторического центра, в наших условиях порой просто невозможно. Поэтому заявленному высшему классу бизнес-центры Минска вряд ли соответствуют в полной мере. По территориальной уникальности и развитой транспортной инфраструктуре, например, вне конкуренции “Немига-сити”, хотя слабым звеном на данный момент у него остается емкость парковки. Правда, возведение второй очереди комплекса предполагает строительство подземного двухуровневого и наземного трехуровневого паркингов на 500 машин. “Александров пассаж” также на высоте по престижности месторасположения и транспортной доступности. Позиции же центров “Капитал” и “Виктория Плаза” в этом отношении гораздо слабее: оба находятся на расстоянии от центра, второй к тому же соседствует со старой жилой застройкой и промышленной зоной. Хотя в перспективе, согласно генплану развития данных территорий Минска, они вполне могут оказаться в центре административно-деловой застройки, что повысит их престижность.
“Игра в классики” не пустая забава
Поскольку речь идет о деньгах, за более высокий класс приходится и платить больше. Офисные площади в бизнес-центрах категории А, естественно, относятся к высшему ценовому сегменту. Сегодня не только предложение, но и востребованность офисов такого уровня несмотря на стоимость, которая колеблется от 1500 до 2500 долларов за м2 в пределах, заметим, одного и того же класса А, постоянно растут, а участие в их строительстве становится выгодным способом вложения средств. Это обусловлено как появлением компаний и фирм, способных платить за престиж, высокую степень комфорта, так и сохраняющимся в Минске дефицитом современных административных объектов, а также действующими высокими ставками арендной платы. Исходя из этих соображений, предприниматели сегодня предпочитают построить собственный офис. Высокий спрос на площади в строящемся бизнес-центре “Порт”, по словам специалистов АН “Твоя столица”, — наглядное тому подтверждение.
Интерес к административным зданиям не снижается. И даже при нынешних, казалось бы, высоких темпах появления современных объектов коммерческой недвижимости спрос на офисные помещения, по прогнозам, будет превышать предложение, по крайней мере в ближайшие 3–4 года. Точнее, положение не выправится до тех пор, пока рынок не насытится современными офисными площадями, а движущей силой не станет их качественный рост. Только на этом фоне потенциальные покупатели получат возможность выбирать самые современные и перспективные объекты.
Пока же нехватка офисных помещений работает на владельцев зданий, которые нередко завышают класс и ставки в стремлении выдать желаемое за действительное. Жесткая конкуренция и борьба за клиента между бизнес-центрами еще впереди, когда ситуация стабилизируется. Поэтому потребность в общем языке, более адекватно и строго отражающем характеристики бизнес-центров, критерии и параметры статуса офиса высокого класса, возрастает. Инвестору важно, в какой сегмент рынка бизнес-центров выгоднее вкладывать средства. Консультантам для выдачи рекомендаций инвесторам нужно знать, какой объем офисных площадей в каждом классе представлен на рынке. Потребитель желает и имеет полное право сориентироваться в многообразии предложений, чтобы четко понимать, за что платит деньги.
Учитывая все вышеперечисленные факторы, специалисты сходятся во мнении, что необходима разработка отечественной классификации, в основу которой должны лечь качественный уровень существующих бизнес-центров, международные стандарты в сфере офисной недвижимости и местные особенности рынка.