Вы здесь

Небоскребы и люди. Социально-экономические предпосылки архитектурной организации высотных жилых зданий

27.02.2007 12:18
Просмотров: 8 371
Версия для печати
Итоги века

Как сто лет назад, на заре высотного строительства, так и сегодня большинство высотных зданий составляют офисные небоскребы. Доля жилых зданий невелика – около 20 %, причем их высота, как правило, намного меньше среднего небоскреба и не превышает 140 м, а абсолютное большинство приходится на жилые здания высотой до 100 м.

Но вот интересный факт: первое европейское здание, перешагнувшее 100метровый рубеж, было жилым, а не административным (рис. 2). Это одна из семи “сталинских” высоток, создавших в Москве к 1954 г. “кольцо высотных доминант, структурирующих застройку за пределами исторической части” [1].

Самым высоким в мире жилым объектом сегодня считается небоскреб Trump World Tower в НьюЙорке (рис. 3) высотой 262 м (72 этажа). В Европе лидирует московский 61этажный “Триумф­Палас”, благодаря шпилю вознесшийся на 264 м (рис. 4). Многим известны стоящие в Чикаго почти 250метровые башни MarinaCity, 343метровый многофункциональный John Hancock Centre (включающий офисы, отель и жилые этажи на вершине). В Китае всерьез обсуждается проект под названием “Вертикальный бионический город­башня” – 300этажное сооружение высотой 1228 м, рассчитанное на 100 тыс. человек.

Казалось бы, налицо противоречие. Многочисленные подсчеты на протяжении всей истории высотного строительства показывали, что даже несмотря на высокую стоимость и ограниченный резерв городской земли (основные стимулы высотного строительства), экономическая целесообразность высотных жилых зданий как массового продукта заканчивается на высоте 25–30 этажей. Именно этой цифрой и ограничивается подавляющее большинство высотных жилых зданий во всем мире, ведь дальнейшее повышение этажности требует специальных мер для реализации и контроля конструктивной и пожарной безопасности, специальных решений для водо, тепло­ и электроснабжения, особых, сложных и дорогостоящих систем вентиляции, канализации и даже мусороудаления. Кроме того, возведение жилых небоскребов означает высокую плотность населения, значительные нагрузки на социальную инфраструктуру, транспортные и инженерные сети.

Почему же жилых зданий, превышающих заветную стометровую отметку, с каждым днем все больше и становятся они все выше? Все дело в том, что строительство подобных жилых зданий всегда мотивировалось в первую очередь не экономическими, а политическими и градорегулирующими соображениями.

Так, например, в случае “семи московских сестер”, хотя три из них были жилыми высотками, отнюдь не квартирный вопрос решался с их помощью: здания заселялись “исключительно посемейно гражданами из номенклатурной, научнотехнической, творческой элиты советского общества” [1]. Они были призваны обеспечить новый масштаб города, соответствующий званию столицы мировой державы. Также строительство чикагского MarinaCity положило в 1964 г. начало небезуспешной попытке вернуть в центральные районы города “бежавший” в пригороды средний класс.

Градорегулирующим целям служили и другие, порой весьма значительные по масштабам проекты: районы Дефанс в Париже и Доклендс в Лондоне, многофункциональные комплексы Барбикан в Лондоне, ПершингСквер в ЛосАнджелесе и десятки других, включавших значительное число высотных и сверхвысотных1 жилых зданий. В основном все эти проекты были призваны увести определенную часть деловой жизни города за пределы исторического центра, решая таким образом вопрос его транспортной перегруженности и проблемы создания “архитектурного образования, адекватного требованиям времени и при этом не нарушающего исторического облика города” [2]. И хотя эпоха суперурбанизации осталась в 1970х, строительство отдельных многофункциональных общественно­жилых комплексов, таких, как, например, Trump Place на 6 тыс. квартир в НьюЙорке, на месте бывшего железнодорожного депо, ведется и сегодня (рис. 5).

Масштабные проекты реализуются в юговосточной Азии и Австралии (рис. 6). В азиатском регионе формирование подобных высотных комплексов зачастую осуществляется в рамках программ по реконструкции районов трущоб.

Здесь же можно отметить программу “Новое кольцо Москвы”, принятую в 1998 г. В ее рамках в 2005 г. было выделено шестьдесят зон в срединнопериферийном поясе города, где планируется возвести около двухсот высотных (30–70этажных) объектов, значительную часть которых составят жилые здания. Кроме утилитарных экономических задач высотное кольцо призвано решать также градостроительные вопросы. К примеру, Схема размещения высотных объектов предусматривает следующие типы высотных акцентов: “прибрежный”, “урбанистический”, “планировочный акцент”, “въезд в город” и “локальный”.

Сегодня на разной стадии реализации находятся более сорока проектов: возведен жилой комплекс “Эдельвейс”, строятся административно­деловые здания в зоне “Сити”, 35этажный комплекс “Континенталь”, другие жилые объекты. Большинство площадок планируется освоить к 2015 г.

И все же целый ряд объективных причин – значительные размеры, высокая удельная стоимость строительства (связанная с решением таких специфических проблем, как повышенные нагрузки на основания и фундаменты, значительные ветровые нагрузки), огромное энергопотребление, высокая стоимость инженерно­технологического оборудования здания и его эксплуатации, требующая также расширенного штата высококвалифицированного обслуживающего персонала, – заведомо определяют высотные (в первую очередь сверхвысотные) жилые здания как уникальные дорогостоящие объекты и, следовательно, ориентируют их на потребителя с высоким уровнем доходов и подразумевают соответствующий уровень потребительских качеств этих зданий.

 

Высота комфорта и комфорт высоты

Оказывается, житель высотки – особый тип потребителя высококомфортного жилища. Исследования этого вопроса проводились в 1970х годах в США в связи с процессом джентрификации2, во многом определившим современное высотное жилое здание как тип. Согласно с выводами американских социологов, житель небоскреба – “богатый, молодой, высокообразованный, одинокий или женатый человек, в семье которого не более двух детей” [3]. Ему присущи репрезентативная модель поведения, активный образ жизни, скорее с индивидуалистским, чем семейным набором ценностей, широкий круг формальных и неформальных контактов, интенсивное потребление продуктов городской культуры.

Поэтому, если рассматривать жилище как один из важнейших элементов репрезентативной системы современного горожанина, при прочих равных определенный тип жилища будет привлекательным в той мере, в какой обладает некими исключительными качествами. Несмотря на многие негативные стороны жизни на большой высоте, можно найти определенные качества, отличающие высотное жилище, делающие его более чем востребованным. Анализ источников позволяет выделить три таких качества, лежащих на границе между объективными свойствами жилых высоток как объекта социально­экономических отношений и образами коллективного сознания. Несколько “нематериальные”, они все же достаточно четко зафиксированы в массовой культуре.

Что же ищет потребитель в домах, которые “скребут небо”?

Высокоурбанизированная жилая среда. Это качество проявляется в высокой степени концентрации и интеграции различных функций, превращающих жилой объект в сложный густонаселенный комплекс, даже если он не расположен в центре мегаполиса. Не случайно подобные комплексы (отдельные здания и их группы) получают названия “дом­город” (“city within city”) и пр.

Жилью в такой многоуровневой структуре отводятся самые верхние этажи, ниже обычно размещаются гостиничные номера или офисы. Вблизи уровня земли, в надземных и подземных этажах небоскреба, располагаются торговые и развлекательные центры, автостоянки, станции метрополитена и др.

Один из самых распространенных приемов архитектурной организации нижней зоны подобных комплексов – устройство платформы­стилобата, занимающей зачастую всю площадь участка застройки; суммарная площадь находящихся в ней помещений может достигать десятков и сотен тысяч метров. На такой платформе могут размещаться как один, так и целые группы разновысотных объемов. MarinaCity – хрестоматийный пример такой организации комплекса. В его платформе театр, спортзал, бассейн, ледовый каток, несколько магазинов и ресторанов. Под частью платформы, нависающей над рекой, расположен причал для яхт (рис. 9).

Многоуровневые платформы радикальным образом решают целый ряд функциональных задач: разделение пешеходных и транспортных потоков, пешеходного транзита и жилых рекреаций, общественных и жилых уровней, максимального использования городской территории.

При этом важно отметить, что именно высотные жилые здания обеспечивают необходимую функциональную и визуально­образную концентрацию жилой функции для полноценного круглосуточного жизненного цикла подобных высокоурбанизированных фрагментов городской среды.

Вид из окна. Положение многих квартир высотных зданий значительно выше уровня окружающей застройки позволяет обеспечить для них особые характеристики обзора: вид на панораму мегаполиса, на уникальные городские сооружения, значительные природноландшафтные объекты. То, что это действительно ценное свойство, очевидно из факта деления квартир по высоте таких зданий: расположенные более высоко продаются, как правило, гораздо дороже; вследствие этого на верхних этажах зачастую размещают и более комфортабельные квартиры.

“Вершиной” такого высотного зонирования является пентхаус. Еще в 1935 г. И. Ильф и Е. Петров описали пентхаус в центре НьюЙорка: “…можно было увидеть плоские крыши, на которых помещался небольшой одноэтажный домик с садиком, чахлыми деревцами, кирпичными аллейками, фонтанчиком и дачными соломенными креслами” [4].

Типологически пентхаус действительно может рассматриваться как особняк на крыше небоскреба. Правда, площади сегодняшних “домиков” составляют порядка 300–600 м2, а стоимость может достигать от 11 тыс. $/м2 (Москва) до 300 тыс. $/м2 (НьюЙорк). Важнейшими требованиями к современному пентхаусу являются его максимальная изолированность и обеспечение максимально выгодных условий обзора. Первое выражается в минимальном количестве квартир на этаже (вплоть до одной); характерны решения с отдельным лифтом в квартиру (рис. 13). Второе – в максимальной площади остекления, двусветных пространствах общей зоны квартиры, обилии террас, лоджий.

Сплошное остекление фасадов, обеспечивающее наилучшие условия обзора, в принципе характерно для современного высотного жилища (рис. 14).

Знаковость. Заметность высотного здания в сочетании с его уникальностью автоматически переводит его в разряд знаковых объектов пространственного и социального ландшафта города, делает его обсуждаемым. “Высотный дом – это всегда статусная постройка” [2] как для города, нередко благодаря зданию становящегося объектом туризма (рис. 15), так и для обитателя высотки.

Естественно, такое свойство здания требует повышенного внимания к его внешнему облику, архитектурным характеристикам. Поэтому ненапрасным кажется специальный общественный совет, созданный при мэрии Москвы, для обсуждения проектов высотных зданий в рамках программы “НКМ”.

Вывод. Повторение пройденного

В Минске сегодня нет жилых зданий выше 25 этажей. Однако есть в городе дома высокого класса, заметные издалека (рис. 16). Есть дома с пентхаусами на крыше. Есть старая книга Л. Потапова “Силуэт Минска”. Не видно уже, правда, многих “золотых точек”, которые в ней отмечены, но силуэт города – вещь динамичная. Достаточно вспомнить Москву, НьюЙорк, городок Мальмё. Чего нет? Нет пожарных вертолетов и специальных норм на проектирование высотных жилых зданий, а без них никак. Но хочется думать – это дело наживное. Трудно сказать, есть ли в достаточном количестве тот “молодой, богатый, высокообразованный, одинокий или женатый...”, которого так тянет наверх. Может, он еще ходит в школу в Сухарево или в Малиновке?

Главное – есть огромный мировой опыт строительства жилых небоскребов, путь, пройденный многими талантливыми архитекторами. Захотим пойти – окажемся в неплохой компании.

1 Сверхвысотными некоторые российские специалисты предлагают называть здания с количеством этажей больше 25–30, требующие специальных инженерно­технических решений. Однако в разных странах типология высотности зданий, соответствующая терминология и нормативная база значительно различаются в силу исторических, культурных и других причин, что затрудняет использование четких и однозначно понимаемых понятий и определений.

2 Джентрификация (от англ. gentry – мелкое нетитулованное дворянство) – социальное явление, возникшее в Великобритании и США в 1960х годах; приход на место бедных домохозяйств в центре города более зажиточных […]. Внешне Д. проявлялась в реконструкции отдельных зданий, кварталов и целых районов центрального ядра городов, имевшей следствием значительное повышение в них качества жилой среды и цен на жилье.

 

 

Литература

1. Горин С.С. Жилые небоскребы в Москве: прошлое, настоящее, будущее. Проблемы, задачи, решения // Уникальные и специальные технологии в строительстве. 2004. № 1 / ]]>http://www.stroinauka.ru/detailview.asp]]>? d=12&dr=4159

2. Петухова Е. Новые Вавилоны // ARX. Универсальный язык архитектуры. 2006. № 2. С. 108–113.

3. О’Салливан А. Экономика города. 4е изд. / Пер. с англ. М.: ИНФРАМ, 2002. XXVI. 706 с.

4. Ильф И., Петров Е. Одноэтажная Америка // Собрание сочинений. Том 4. М.: Худ. литература. 1961 / ]]>http://www.lib.ru/]]>

5. Вознесенская Е. Москва присмотрела местечко на небесах // ]]>http://www.m2.ru/themes/default/archive]]>.

6. Шилкин Н.В. Проблемы высотных зданий // АВОК. 2002. № 1 / ]]>http://www.abok.ru/for_spec/aticles.php]]>? nid=1387

Никольская О. “НКМ” строит небоскребы и планы // Вечерняя Москва. 20.12.2006. № 12 / ]]>http://www.stroinauka.ru/detailview.asp]]>? d=12&dr=4159

 

 


 

 

 

 

Читайте также
23.07.2003 / просмотров: 6 119
Геннадий Штейнман XVIII съезд Белорусского союза архитекторов завершил свою работу. Еще долго мы будем обсуждать его решения, осмысляя свои и чужие...
02.09.2003 / просмотров: 8 858
Центр Хабитат является органом, осуществляющим информационно-аналитическое обеспечение работ Минстройархитектуры по устойчивому развитию населенных...
02.09.2003 / просмотров: 17 743
Беларусь всегда была на передовых позициях в вопросах ценообразования в строительстве в бывшем СССР. Однако еще в конце 1980-х годов, когда страна...