В Комитете по архитектуре и градостроительству г. Минска состоялось совещание на тему реконструкции 5этажного жилого фонда панельного домостроения с участием заместителя главного архитектора Москвы Ю.П. Григорьева. На нем присутствовали министр коммунального хозяйства Республики Беларусь Владимир Максимович Белохвостов, главный архитектор Минска Виктор Дмитриевич Никитин, представители заинтересованных ведомств, строительных организаций, научноисследовательских институтов.
Встреча белорусских и московских специалистов по актуальной для обеих сторон проблеме не первая: в прошлом году московская делегация приезжала в Минск и делилась своими наработками в этой сфере. За прошедшее время накоплен большой опыт, проведены комплексные исследования, созданы новые проекты реконструкции. Об этом, а также о проблемах и трудностях, с которыми столкнулись московские специалисты при реконструкции 5этажного жилого фонда, рассказывал Юрий Пантелеймонович Григорьев.
– Столица должна быть примером для страны во всех отношениях, – так начал свое выступление Юрий Пантелеймонович – И решение жилищного вопроса играет здесь немаловажную роль. Сегодня в наших городах существует большой жилой фонд хрущевского времени, в достаточной степени изношенный, не соответствующий современным нормам, но все же не до конца безнадежный. Что с ним делать: сносить или реконструировать? А если реконструировать, то как? Эти проблемы все более актуальны и требуют скорейшего разрешения.
Немецкий опыт – в помощь
В Москве насчитывается около 36 млн м2 жилья в панельных домах хрущевского времени. Весь этот жилой фонд беспощадно эксплуатировался, людей там живет в дватри раза больше, чем положено, потери энергоресурсов составляют 30–40 %, местами пришло в негодность все внутреннее инженерное оборудование. Правительство Москвы издало несколько постановлений, направленных на решение задач по капремонту, реконструкции и санации данного наследия, включая и 55 млн м2 в 9–12этажных домах, построенных в конце 1960х – 1970е гг.
Все эти миллионы квадратных метров действительно находятся в плачевном состоянии. Когда московские архитектурные власти впервые столкнулись с данной проблемой, целый ряд домов разных серий (а это 6 млн м2 жилья из первых 36) определили для сноса (к настоящему моменту 3 млн м2 снесено). Но сразу возникла проблема переселения жильцов сносимых зданий. Оказалось, что нового жилья для этого потребуется в 2,7–3 раза больше. Параллельно было проведено всестороннее обследование пятиэтажек, в результате чего выяснилось: фундаменты могут выдержать еще до 5 этажей. Общий износ домов составляет 30–50 %, в то же время для основных несущих конструкций он равен 10–15 %. А это значит, что они еще могут простоять лет 100. Специалисты провели научноисследовательские работы с целью использования их результатов для дальнейшей реконструкции 5этажных домов панельного домостроения.
С особым вниманием изучался зарубежный опыт, в частности немецкий. Особенность его в том, что в Германии 5этажные дома реконструируются без выселения. Пять дней бригада работает со стояком, утепляя дом в соответствии с нормативами, производя замену окон, балконов, инженерного обеспечения, косметический ремонт в квартирах. В Германии не было снесено почти ни одной пятиэтажки, хотя существовало огромное желание избавиться от “наследия прошлого”. Однако, просчитав экономическую составляющую, рациональные немцы решили, что целесообразнее эти дома реконструировать.
Именно их опыт представлял особый интерес для московских проектировщиков. В сотрудничестве с немецкими специалистами они разработали свой экспериментальный проект.
Новый взгляд на старую проблему
Первое препятствие, которое возникло при проектировании, – нормы инсоляции. В Европе их практически нигде уже не осталось, а у нас они действуют. И хотя фундаменты позволяют надстраивать примерно пять этажей, вышеназванные нормы при реконструкции разрешают надстройку только одного этажа и мансарды. Но даже это дает 30 % добавочного жилья.
Итак, проект экспериментальный. Что важно не упустить, каких ошибок можно избежать?
Прежде чем приступать к реализации, рассказывает Ю.П. Григорьев, необходимо провести комплексный предварительный анализ. Здесь важно выбрать экспериментальную зону, обсудить разработанный проект с жителями. Проект должен быть обязательно комплексным, только тогда он имеет экономический смысл. То есть необходимо проводить реконструкцию не одного дома, а целого квартала, начиная с инженерного обеспечения (ведь многие инженерные коммуникации в таких районах на пределе) и заканчивая объектами соцкультбыта.
Что предусматривает экспериментальный проект реконструкции без выселения?
Согласно проекту, все перекрытия дома остаются, надстраиваются шестой этаж и мансарда. Эти новые этажи по своим параметрам немного шире. Идет полная замена стен и окон с сохранением бетонной основы панельной несущей. Пристраивается небольшой блок с маленьким вестибюлем и комнатой для вахтера и охраны, добавляется приставной лифт из легких навесных конструкций и мусоропровод. Общая площадь увеличивается на 30 %. Себестоимость проекта, включая приращиваемую площадь, по отношению к новому крупнопанельному домостроению составляет примерно 60 %.
Высота помещений после реконструкции будет 2,65 м в чистом виде (до реконструкции 2,45 м). В техническом подполье добавляются нагрузочные элементы. Мансарду предлагается делать из легких конструкций, клееных или деревянных, со сборными перегородками. Мансарда в данном случае – не конструктивное решение, а архитектурный прием, и может быть заменена на надстройку седьмого этажа. При реконструкции просчитывается приточная вентиляция. В исходных пяти этажах меняется инженерное оборудование, делается косметический ремонт без перепланировки: ее не позволяют произвести панели с узким 3метровым шагом, которые все являются несущими.
Четко должна быть прописана юридическая основа – пока самая слабая сторона. Ведь сегодня главный вопрос не в технологических решениях, а в юридических проблемах, в согласованиях на надстройку и т.д.
Кто возьмется за такую реконструкцию? Безусловно, только с участием инвесторов ее не осуществить. Инвестор, как правило, изъявляет желание надстраивать – это может принести ему прибыль, а весь капремонт берет на себя город, хотя целиком для него это нерентабельно. Предлагаются варианты 50 на 50. И с приватизацией в таких домах не все решено. По мнению Ю.П. Григорьева, после реконструкции это должно быть социальное жилье, и его нельзя приватизировать.
В Москве есть ряд объектов, реконструированных с выселением. Это проще для строителей, но тяжелее для города: приходится искать, куда переселять жильцов. Вопрос реконструкции без выселения уже назрел и требует решения, подытожил свое сообщение Юрий Пантелеймонович. Тем более что вся рабочая документация по данному проекту у москвичей уже готова. Но начинать его надо только через эксперимент, тщательно проработав все технические и юридические вопросы.
Интерес минских властей к московским наработкам не праздный. В Минске уже предпринималось несколько попыток решить проблему реконструкции комплексно. Были разработаны проекты для района Золотая Горка (не реализован), для домов по улицам Осипенко и Каховской. Однако инвестора не нашлось, и дальше двух реализованных проектов дело не продвинулось. Правительственная программа в Минске не сработала, значит, не сработает и в других городах, считает главный архитектор белорусской столицы. Необходимо ее пересмотреть, внести дополнения, уточнения и обязательно попытаться реализовать вновь. Ежегодный прирост жилья по сравнению с уже имеющимся жилым фондом незначителен, и потому вопрос его реконструкции, быть может, не менее важен, чем новое строительство.