Проектирование жилища подчиняется, как известно, не только строительным нормам, но и государственным законам, в наших условиях – Жилищному кодексу Республики Беларусь (ЖК). Согласно статье 9 кодекса, домохозяйства получают право пользования жилищем на основе:
а) приобретения жилого помещения в собственность или его аренды
— за свои средства (коммерческое жилище, предположительно для материально обеспеченных),
— с государственной поддержкой в виде льготных кредитов и субсидий (дотационное жилище для малообеспеченных трудоспособных);
б) найма жилого помещения, безвозмездно предоставляемого один раз в жизни малообеспеченным нетрудоспособным (социальное жилище по международной терминологии, по ЖК — жилище социального пользования).
Таким образом, ЖК ориентирует на наличие трех типов домохозяйств, на разных основаниях получающих доступ к жилищу. Это:
— материально обеспеченные, которые могут за имеющиеся у них средства по собственному выбору приобретать или арендовать жилище любых потребительских качеств, от самого скромного до “элитного”;
— малообеспеченные трудоспособные, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, которые могут претендовать на государственную поддержку в виде льготных кредитов и субсидий на строительство или приобретение жилого помещения; при возврате кредита эти домохозяйства становятся собственниками жилища;
— малообеспеченные нетрудоспособные, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, которые могут претендовать на государственную поддержку в виде однократного (один раз в жизни) безвозмездного предоставления жилого помещения, которое не может перейти в их собственность.
Классифицированные таким образом домохозяйства отличаются уровнем и, как следствие, образом жизни и социально-функциональными требованиями к архитектурным характеристикам жилища.
Какими же архитектурными качествами должны обладать жилищные единицы, чтобы соответствовать специфике домохозяйств с разным уровнем жизни? Непосредственно ЖК полного ответа на данный вопрос не дает. Что есть? Статья 81 — нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования (в пределах от 15 до 20 м2 общей площади жилищной единицы на одного человека). Статья 13 — размеры субсидий и льготных кредитов определяются исходя из максимальной нормы (20 м2) предоставления общей площади жилого помещения социального пользования. Статья 101 — граждане и юридические лица негосударственной формы собственности могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размера. Кроме того, в статье 55 говорится о недопустимости заселения одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов. Более детально требования к жилищу изложены в разделе 4 СНБ 3.02.03-03 “Требования к основным помещениям и элементам в жилых зданиях”, который содержит подробные требования к квартирам для малообеспеченных.
Отсутствие систематизированной информации о желательных архитектурных характеристиках более комфортных жилищных единиц приводит к тому, что архитекторы при проектировании либо принимают эти характеристики по собственному разумению, либо выполняют указания заказчика, эрудиция которого обычно ограничена. Как результат – самым заметным отличием дорогого жилища от дешевого стали увеличенные размеры отдельных помещений и жилищной единицы в целом. Лишь в наиболее дорогих коттеджах иногда появляются нетрадиционные типы помещений. Где можно взять более детальную информацию о требованиях к архитектурным характеристикам комфортных жилищных единиц?
Пользоваться опытом экономически развитых стран в наших условиях следует осторожно в силу очевидных отличий уровня и качества жизни. Можно попытаться воспользоваться опытом Российской Федерации, где осуществляется приоритетный национальный проект “Доступное и комфортное жилье — гражданам России”. В рамках этого проекта создана федеральная целевая программа “Жилище” на 2002–2010 годы. В ней предложен “показатель доступности жилища” – срок, за который семья из трех человек со средним по стране размером совокупного денежного дохода сможет накопить средства на приобретение стандартной квартиры общей площадью 54 м2 (в 2001 г. этот показатель был равен 4,8 года, в 2004-м — 3,9, в 2010 г. ожидается 3,0 года). Это не архитектурная, а экономическая характеристика так называемой стимулирующей жилищной политики: показатель стимулирует население к активизации экономической деятельности, к поиску заработка для приобретения жилища.
Что же касается комфортности жилища, то в российской программе говорится лишь о достижении к 2010 г. средней жилищной обеспеченности, равной 21,7 м2, и о минимальном стандарте размера квартир (33 м2 общей площади жилого помещения для одиноких граждан, 42 м2 на семью из двух человек, по 18 м2 на каждого члена семьи из трех человек и более). То есть регламентируются, во-первых, только общие размеры, во-вторых, только социального жилища. Комфортное же, как и у нас, остается за кадром программы.
Однако в России (прежде всего в Москве) ведутся работы по развитию типологии рыночного жилища прежде всего с прикладной целью рациональной организации взаимодействия девелоперов (“освоенщиков” территорий, или застройщиков), проектировщиков и потребителей комфортных жилищ. Формируются “модели” жилищных единиц de luxe, бизнес-класса и т.п.
Поиск эталонов комфортного жилища ведут и другие наши соседи. Над его социальной типологией активно работают в Украине, где в начале прошлого года всерьез заговорили о внедрении единого классификатора жилья. Инициаторами выступили ряд негосударственных риэлтерских компаний. В классификаторе предлагается учитывать целый комплекс показателей – от площади квартиры и размера придомовой территории до технических характеристик лифтов и систем электроснабжения.
Подобная же работа осуществляется в Польше, где с начала 1990-х годов проведен ряд общенациональных конкурсов под общим название “Дом доступный”. Их цели — поиск экономически эффективных архитектурно-планировочных решений индивидуальных и блокированных усадебных домов для домохозяйств с разным уровнем жизни. В специализированных периодических изданиях (“Murator”, “Architectura”) освещаются также конкретные вопросы архитектурно-планировочной организации жилищных единиц и их отдельных зон. Опубликованные материалы составляют своеобразное пособие по проектированию.
В целом, чтобы выявить перспективы развития типологических архитектурных характеристик жилищ для наших постепенно богатеющих пользователей, необходимо провести целенаправленный поиск по всем основным типам жилых домов – одноквартирных, блокированных, многоквартирных, определив наиболее интересные и эффективные решения для домохозяйств с относительно высоким уровнем достатка. Находки можно будет свести в реестр и в типологические каталоги (по аналогии с почти забытыми нормами), которые также могут составить пособие по проектированию.
Для Беларуси, где существует значительный капитальный благоустроенный многоквартирный жилищный фонд, важен учет этого обстоятельства. Сегодня сложившийся жилищный фонд используется и низко-, и средне-, и даже высокообеспеченными домохозяйствами, активно приобретающими и арендующими жилище на вторичном рынке, часто повышающими его потребительские качества путем перепланировки и переоборудования в соответствии со своими экономическими возможностями. Но архитектурные характеристики части квартир и домов (например, кирпичных одно-, двухсекционных “поселковых” домов, возведенных в 1940—1950-е годы, крупноблочных четырех-, пятиэтажных домов первых поколений индустриального реформирования строительства) значительно ниже сегодняшних требований к социальному жилищу. Они не пригодны для использования домохозяйствами с относительно высоким уровнем жизни даже после реконструкции. Однако ни в каких документах ни слова не говорится о проблемах расселения домохозяйств с девиантным поведением, которые систематически разрушают жилища и досаждают соседям. Их можно было бы переселять в такие “нестандартные” дома.
Схематически план исследования по определению перспективных социально-типологических характеристик жилища для горожан представлен в таблице.
Литература
1. Жилищный кодекс Республики Беларусь. Мн.: Амалфея. 2006. 79 с.
2. СНБ 3.02.04-03. Жилые здания. Мн.: Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь. 22 с.
3. Федеральная целевая программа “Жилище” на 2002–2010 гг. Утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 г. № 865.
4. Бабенко М. Классификация жилой недвижимости – шаг навстречу покупателю // Property Times. 2005. 17 апр.