Сфера особой ответственности Интервью с Юрием Серегиным

Жилищное строительство – важнейший приоритет социально­экономического развития государства и сфера особой ответственности строительного комплекса. Первоочередной задачей текущего пятилетия является обеспечение жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Количество жилых домов, возводимых с государственной поддержкой, с каждым годом возрастает. Так, из введенных в 2006 г. в целом по стране 4 млн 136,4 тыс. м2 общей площади жилых помещений для очередников построено 2 млн 253,7 тыс. м2, или 54,5% от общего ввода. В 2007 г. доля жилья, строящегося с господдержкой, составит 71%, а к 2010 г. достигнет 80% в общем объеме жилищного строительства.

Ответственность за его возведение Указом Президента Республики Беларусь № 676 “О некоторых вопросах управления строительной отраслью и ее функционирования” от 16 ноября 2006 г. возлагается на службу единого государственного заказчика – коммунальные унитарные предприятия по капитальному строительству, подчиненные местным исполнительным и распорядительным органам.

О том, как данное решение и другие положения указа отражаются на совершенствовании инвестиционного цикла строительства жилья и объектов соцкультбыта, мы попытались выяснить в беседе с директором УКСа Миноблисполкома Юрием Серегиным.

 

– Юрий Евгеньевич, государственный заказчик призван держать на контроле все без исключения этапы инвестиционного цикла, начиная с выбора земельного участка под строительство и заканчивая приемкой и передачей жилых домов в собственность или оперативное управление организациям, осуществляющим эксплуатацию жилищного фонда. Сейчас в его функции входит и необходимость видеть перспективу на ближайшие два и пять лет. В рациональности данного решения, видимо, сомневаться не приходится?

 

– В принципе схема возведения социального жилья, то есть строящегося с государственной поддержкой для нуждающихся, дефакто уже отработана на практике, сейчас ее закрепили деюре, наделив УКСы функциями единого госзаказчика. Если оглянуться назад, то раньше в сфере жилищного строительства было задействовано множество заказчиков. Имея соответствующие лицензии, любой мог взяться и построить дом ЖСК. Но в последнее время количество желающих возводить жилые помещения для очередников резко сократилось. Понятно, что дело это не очень прибыльное: невозможность формировать цену свободно, ограничения в размерах наценки на построенное жилье, да и на 90 % оно сегодня панельное, имеющее типовые потребительские качества.

Суть решения, мне кажется, в том, что отныне процесс ставится на четко организованную и прозрачную основу. Конечно, это важно с экономической точки зрения, поскольку аккумулирование всех функций в одних руках устранит распыление средств, сделает их использование наиболее эффективным, а спрос, поскольку это вертикаль, адресным.

На мой взгляд, данное решение рационально с точки зрения плановости и планомерности строительства социального жилья, упорядочения процесса в целом, возможности продуманного развития инженерно­транспортной инфраструктуры. Думаю, случаи, когда построенные дома годами не могли подключиться к инженерным сетям изза того, что существующих мощностей оказывалось недостаточно, будут исключены полностью.

В обязанности УКСов кроме организации строительства и ввода объектов вменяется оперативное и перспективное планирование жилищной застройки, всех необходимых коммуникаций и строгое следование данным планам. Понятно, что первую скрипку здесь будут играть исполкомы, комитеты по архитектуре и строительству, определяющие политику развития населенных пунктов в целом. И это правильно. Коммунальные унитарные предприятия по капитальному строительству при исполкомах по большому счету являются механизмом исполнительным. И если взглянуть шире, то вкупе с упрощением многих этапов инвестиционного цикла – от получения разрешения, проектирования, экспертизы и до ввода объекта в эксплуатацию, сокращением их продолжительности поле для маневра в деятельности единого госзаказчика оказалось более благоприятным. Хотя не скажу, что более легким.

– Наверняка, как это обычно бывает к моменту вступления в действие нормативного акта, кто­-то из сторонних заказчиков уже начал строительство домов ЖСК или получил разрешение на него. Что в этом случае? Происходит передача функций?

 

– Правильнее всего дать возможность этим заказчикам довести дело до логического завершения. И насколько мне известно, так оно и есть на самом деле. В противном случае было бы потеряно время.

Должен сказать, что в Минской области возведение жилья для очередников в городах и районных центрах, а также в сельской местности и агрогородках находится главным образом в сфере ответственности районных управлений по капитальному строительству.

УКС Миноблисполкома выступает в основном заказчиком по строительству особо значимых объектов на территории области, сейчас их в работе порядка 30. К примеру, проектируем и в текущем году начинаем строительство в Солигорске зрелищноспортивного комплекса, включающего ледовую арену и зал игровых видов спорта. Точно такие же сооружения проектируются для Борисова и Молодечно. Строится конно­спортивный комплекс “Урожайный” на территории бывшей военной базы за Сенницей. В Мяделе ведем часть объектов государственного проекта по экологическому оздоровлению озера Нарочь: очистные сооружения для города, канализационный коллектор, канализационные насосные станции. УКС также осуществляет реконструкцию старых и строительство новых корпусов в Боровлянском медицинском комплексе, Староборисовской школе­интернате и на многих других объектах.

А в настоящее время мы как раз выступаем заказчиком по проектированию и строительству первого жилого района на территории, прилегающей к д. Копище, и трех 9этажных домов ЖСК по 108 квартир каждый для сотрудников подчиненных Миноблисполкому структур. Работа по этому проекту идет полным ходом.

– Значит, влияние новых условий можно рассмотреть на конкретном примере. Каким же оказался путь?

 

– Сложным и длительным, хотя прежде всего это связано с тем, что мы взяли в работу новый неосвоенный участок, поэтому вначале совместно с Минскградо участвовали в разработке проекта детальной планировки всей территории. Из­-за невозможности обеспечить в Копище строительство домов серий МАПИД и минского ДСК (ввиду высокого спроса и недостаточности мощностей) пришлось корректировать уже разработанное эскизное решение, привязав борисовскую и солигорскую серии, и вновь его согласовывать. К тому же на стройплощадке очень тяжелые наносные грунты, поэтому необходимо было делать забивку контрольных свай, проводить испытания. В настоящее время проект первого дома есть, вот­вот получим результаты экспертизы по привязке фундаментов к грунтам основания.

Попутно замечу, что использование типовых и повторно применяемых проектов, конечно, значительно сокращает продолжительность инвестиционного цикла на строительстве не только жилья, но и объектов социально­культурного назначения. Не говоря уже о самом проектировании, процедуры многочисленных согласований, экспертиза отнимали немало времени.

Сейчас все необходимые стадии подготовительного периода пройдены, ЖСК сформирован, можно начинать строить объект.

– Уже известно, кто будет подрядчиком?

 

– Указ дает право не проводить торги для выбора подрядчика на строительство домов по типовым и повторно применяемым проектам. А раз мы используем типовой проект ОАО “Борисовжилстрой”, значит, ему и быть подрядчиком. И такая ситуация характерна для всего жилья типовых потребительских качеств, потому что в массе своей оно будет панельное – как наиболее дешевое и быстровозводимое.

Сегодня мы уже работаем над тем, чтобы обеспечить стройплощадку временными коммуникациями. Вывести коробку – дело нехитрое. Настоящим домом голые стены под крышей становятся тогда, когда в нем появляется тепло, свет, вода. Самой большой проблемой чаще всего является прокладка инженерных коммуникаций, особенно если это новая территория, чистое поле, как в Копище.

Поскольку она попадает в черту перспективной городской застройки, все инженерные коммуникации микрорайона привязываются к минским городским сетям в районе ул. Гинтовта.

– Речь, похоже, даже не о внутриплощадочных, а о магистральных инженерно­транспортных коммуникациях?

 

– Конечно, и это очень дорогостоящее мероприятие. А поскольку граждане, строящие жилье с господдержкой, освобождены от платы за развитие инфраструктуры, то для его реализации возможны два ресурсных источника – бюджет или инвестиции.

По решению Миноблисполкома УКСом заключен договор с инвестором, который построит в микрорайоне инженерные коммуникации за свой счет с условием выделения ему площадок для возведения жилья типовых потребительских качеств и возможностью его свободной реализации. Работа идет, сети проектируются и максимум в 4м квартале начнется их прокладка. Думаю, аналогичная практика будет продолжаться, поскольку создание инфраструктуры для бюджета – ноша неподъемная.

На мой взгляд, определение УКСов едиными заказчиками по строительству жилья ведет к тому (да уже, собственно, так и сложилось), что развитие инженерно­транспортных коммуникаций будет также сосредоточено в их руках. А поскольку это серьезная инженерная проблема, в ее грамотном решении заинтересованы все вплоть до эксплуатирующих организаций. Инженерные сети для подключения даже одного дома обязательно должны быть увязаны с инфраструктурой всего района.

Не секрет, что сегодня те мощности, которые закладывались в 1950–1960е гг., практически загружены на 100 %. И ситуацию необходимо серьезно отслеживать, потому что некоторые города уже задыхаются: где­то энергетические мощности, где­то ливневая канализация, что гораздо серьезнее в плане модернизации, не справляются с нагрузками.

Прообразом того, как это должно осуществляться, на сегодняшний день, считаю, является город Минск. Здесь комитет по архитектуре и строительству полностью координирует работу по созданию инженерных сетей независимо от того, что ты строишь, четко контролируя наращивание мощностей по каждому району и каждой отдельной сети. В областных и районных городах такого пока нет.

– Одной из новых функций службы единого госзаказчика является разработка двух и пятилетних планов по строительству жилья для нуждающихся. А поскольку это свыше 70% того, что вводится, то в широком смысле – и развития всей инфраструктуры городов и населенных пунктов?

 

– Если комитетами по архитектуре и строительству четко определены назначение территорий, их детальная планировка этого, может, будет и достаточно, чтобы конкретизировать планы по строительству жилья, а также обеспечению конкретной очереди сбалансированным набором квартир.

Первый же год выявит достоинства и недостатки в данной работе.

Мы и районные УКСы сейчас этими планами занимаемся, но детальной проработки нагора еще не выдали. Известно, что в текущем году в области нужно ввести порядка 700 тыс. м2 общей жилой площади, а чтобы закрыть растущую очередь – в 2 раза больше. Сдерживающим барьером, однако, является ограниченность существующих строительных мощностей. Программа реконструкции домостроительных комбинатов осущест­вляется медленно, нехватка техники, строительных организаций ощущается везде и очень серьезно. Это проблема, и если мы хотим строить столько, сколько планируем, строительную отрасль надо развивать опережающими темпами.

– Юрий Евгеньевич, сфера деятельности коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству, точнее, ее интенсивность и ответственность значительно возросли, а структура, кадровое и техническое оснащение? Как будет осущест­вляться финансирование?

 

– Речи о расширении штатов не идет, собственно, они всегда зависели от количества выполняемых нами объектов. Финансирование, как известно, производится за счет отчислений от сметной стоимости осуществляемого строительства. Заложенные в смете средства на содержание службы заказчика в зависимости от объекта разные. Таким образом УКСы финансировались и вчера, и сегодня. Ничего нового здесь не появилось, равно как и других источников.

– Спасибо за беседу.