31.01.2012 12:01
Об этом заявил на пресс-конференции, приуроченной к открытию очередной секции бизнес-центра "Порт", Игорь Портнов, генеральный директор компании "А1Девелопмент", девелопер бизнес-центров "Порт" и "Немига-сити".
2011 год выявил острую необходимость качественно новых подходов в сфере коммерческой недвижимости в Беларуси, что ознаменовалось тремя крупными трендами.
В первую очередь, критического падения цен на недвижимость в валютном эквиваленте не произошло. Аналитики связывают это с недостаточной насыщенностью всех сегментов коммерческой недвижимости в Беларуси.
Во-вторых, ― многие компании переориентировались с аренды на строительство собственного офиса, рассматривая данный шаг как экономию за счет окупаемости вложений за 6-8 лет.
Третья тенденция связана с курсом страны на привлечение инвесторов и рост IT-сферы, что привело к спросу на офисные помещения качественно нового типа.
В экономической активности Беларуси приоритетом остается привлечение иностранных инвестиций. За 2011 год Министерство юстиции РБ зарегистрировало 637 новых организаций с иностранным капиталом. Однако с приходом зарубежных компаний зачастую встаёт технический вопрос по обеспечению персонала офисной инфраструктурой. Многие международные представительства имеют жесткие корпоративные требования по классу офиса, его размеру, планировке, техническому обустройству.
Высококлассные офисные помещения начали появляться в Беларуси с 2006 года ― с первого бизнес-центра класса "А" "Немига-сити", застройщиком которого выступила команда нынешнего "А1Девелопмент". Спустя 5 лет стал очевиден дефицит офисов, соответствующих современным международным требованиям. Так, в столице Беларуси предложение офисной недвижимости составляет около 400 тыс. кв.м., в Киеве совокупный объем офисных помещений классов "А" и "В" ― 1 230 тыс. кв.м., в Санкт-Петербурге ― 1 898,4 тыс. кв.м., в Варшаве ― 3,5 млн. кв.м., в Москве ― 14 млн. кв.м. В текущем году в связи с кризисными явлениями ожидается уменьшение вывода на рынок новых проектов по строительству бизнес-центров. Дефицит этого сегмента недвижимости, запросы инвесторов и нынешняя экономическая ситуация создали необходимость в новых подходах к строительству бизнес-недвижимости.
Исходя из мировых тенденций и опыта работы на белорусском рынке, специалисты по коммерческой недвижимости компании-девелопера "А1Девеломент" выделили ТОП-5 требований к бизнес-центру и компании-застройщику, сформированных из мнений инвесторов:
1. Важность положительного опыта и репутации девелопера;
2. Работа без посредников напрямую с застройщиком;
3. Соблюдение сроков строительства;
4. Возможность самостоятельного проектирования офиса;
5. Местоположение ― децентрализация, расположение вблизи крупнейших транспортных магистралей города. А также наличие достаточного количества парковочных мест для сотрудников и посетителей.
С этими требованиями и столкнулся застройщик крупнейшего в Минске нового бизнес-центра "Порт". Так, например, чтобы удовлетворить запросы инвесторов по количеству парковочных мест, с одной стороны, и по сообщению с главными магистралями, с другой, "Порт" возвели на проспекте Независимости в микрорайоне "Уручье", возле трассы "Минск-Москва" и Минской кольцевой автодороги. Такое расположение позволило создать одну из самых больших парковок в городе на 467 машиномест (в том числе 66 в подземном паркинге).
"Если инвестор заявляет свои пожелания, они должны выполняться застройщиком, а не оспариваться. Закон рынка: спрос определяет предложение. Более того, предложение должно идти на шаг впереди пожеланий клиента. В случае с недвижимостью речь идет о внедрении современных мировых тенденций, которые будут не подтверждать, а опережать пожелания собственников, тем самым способствуя привлечению инвесторов. Один из новых подходов ― строительство комплекса недвижимости по секциям. На примере бизнес-центра «Порт» стало очевидно, что такой подход помогает соблюдать сроки строительства и правильно организовывать коммуникационную инфраструктуру здания. Немаловажное условие – внешний вид здания. К сожалению, в Беларуси этому уделяется мало внимания, из-за погони за скоростью строительства мы имеем штамповку из «столбиков-высоток». За рубежом эстетика здания ― один из ключевых критериев для инвесторов. Мы надеемся, что и для Беларуси он станет нормой, и тогда Минск будет ещё более привлекательным как для его жителей, так и для инвесторов", ― сказал Игорь Портнов, генеральный директор компании "А1Девелопмент", девелопер бизнес-центров "Порт" и "Немига-сити".
Справка о бизнес-центре "Порт"
Бизнес-центр "Порт" вводится в эксплуатацию посекционно. Первое здание было открыто в марте 2010 года. Первая и вторая секции второго здания сданы в декабре 2011 года, 20 инвесторов получили ключи от офисов 20 января 2012 года. Третья и четвёртая секции второго здания планируются к сдаче во второй половине текущего года. Общая площадь "Порта" ― 35 тыс. кв.м. Бизнес-центр располагается на проспекте Независимости в микрорайоне "Уручье", возле трассы "Минск-Москва" и Минской кольцевой автодороги.
МЕЖДУНАРОДНАЯ СИСТЕМА КЛАССИФИКАЦИИ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Офисные помещения делятся на 5 классов:
• Высококачественные профессиональные коммерческие площади ("A", "B", "C");
• Коммерческие площади низкого качества ("D", "E").
Офисные здания класса "А" должны соответствовать 10 первым (обязательным) требованиям и минимум 6 следующим (не обязательным).
Офисные здания класса "В" должны соответствовать 13 требованиям (минимум 7 из которых должны быть в числе первых 10 обязательных требований).
Офисные здания класса "С" должны соответствовать 7 требованиям (минимум 5 из которых должны быть в числе первых 10 обязательных требований).
Офисные здания класса "D" – офисы с устаревшими коммуникациями, зачастую требующие капитального ремонта.
Офисные здания класса "E" – это переоборудованные нежилые помещения (цоколи, подвалы, детские сады) либо "квартирные" офисы.
10 обязательных требований:
1. Месторасположение в центральном деловом районе или в прилегающих к нему других районах, расположенных близко к транспортным развязкам;
2. Профессиональный менеджмент здания с прозрачной системой бухгалтерского учета и системой "открытой книги" для учета эксплуатационных расходов, их распределения и возмещения;
3. Отдельная, четко обозначенная входная группа с фойе в офисную часть здания;
4. Чистая высота этажа (от пола до подвесного потолка) в офисных помещениях – не менее 2,7 метра, как минимум в 90% используемой площади;
5. Охраняемая парковка (исключая стихийную парковку на улице) в здании или на прилегающей территории из расчета не менее 1 машиноместа на 100 квадратных метров арендуемой офисной площади;
6. Энергоснабжение из расчета, по меньшей мере, 50 Вт на 1 метр квадратный арендуемых площадей при полном освещении и подключенном оборудовании, обеспеченное электроснабжением по I категории, либо при помощи дизель-генератора;
7. Система отопления, вентиляции и кондиционирования: по меньшей мере, двухтрубная (1 контур) система с индивидуальной регулировкой температуры для каждого арендатора, обеспечивающая четырехкратный воздухообмен в час (с подачей свежего воздуха);
8. Открытая планировка площадей с сеткой колонн, обеспечивающая гибкость планировки;
9. Оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, Internet-услуги в здании;
10. Коэффициент помещений общего пользования, подлежащий оплате, – не > 12%.
Дополнительные требования:
1. Выход фасада здания на улицу (заметное фронтальное расположение);
2. Рациональное расстояние между окнами, при котором не менее 95% используемых площадей находятся в пределах 10 метров от источника естественного освещения (т.е. окон или атриума);
3. Минимальная площадь этажа – 500 квадратных метров;
4. Среднее расстояние между внешней стеной и внутренней границей используемых площадей не должно превышать 10 метров;
5. Обеспечение подключения коммуникационных систем в любом месте благодаря фальшполам, коммуникационным каналам под полом или коробам по периметру помещений;
6. Среднее время ожидания лифта в часы пик не дольше 30 секунд (с момента вызова);
7. Расположение вблизи станции метро или остановки троллейбуса;
8. Точка общественного питания для сотрудников внутри здания или наличие кафе/ресторана на близком расстоянии от здания;
9. Допустимая нагрузка на пол – 450 кг/метр квадратный;
10. Освещение офисных помещений – не менее 400 люкс на уровне рабочей поверхности.
