К 2015 г. в Беларуси может быть отменено перекрестное субсидирование тарифов на энергоресурсы. Так что скоро клиентам жилкоммунхоза придется оплачивать его услуги на все 100%. Отсюда вывод: все актуальнее становится как новое строительство энергоэффективных домов, так и доведение существующих до их уровня. Процесс подстегивает государственная комплексная программа, согласно которой к 2015 г. отечественный жилой фонд должен прирасти 6 млн м2 энергоэффективного жилья. Среди специализирующихся в таком строительстве застройщиков и минская компания "10 УНР-инвест".
Невзирая на внешние обстоятельства
Что это за предприятие – "10 УНР-инвест"?
Образовалось ОАО "10 УНР-инвест" в 2008 г. в результате изменения формы собственности 10-го Управления начальника работ, которое было акционировано и многие его действующие и бывшие работники стали его собственниками. Вскоре появились дочерние открытые акционерные общества – "ЮНиР инвест", "ЮНиР компани", "ЮНиР электрострой" и "10 УНР-инвест".
Группа компаний ОАО "10 УНР", как и его предшественник – 10-е Управление начальника работ, успешно возводит жилые, общественные и иные объекты, постоянно наращивая темпы строительства. Что касается ключевого момента в распределении обязанностей, то ОАО "10 УНР-инвест" действует в качестве заказчика, а ОАО "10 УНР" – генподрядчика.
В 2010 г. 10-е УНР отметило 90-летний юбилей. Разумеется, за столь солидный срок предприятие приобрело богатый и по многим позициям уникальный опыт. О чем, кстати, косвенным образом свидетельствует не только его исконно военное название, но и более чем 80-летний период, связанный с военным строительством. Зародилось предприятие в годы гражданской войны. Тогда активно формировались отделы и управления окружных комиссариатов, в ведении которых поначалу было и строительство. Детищем этой организационной схемы в июне 1920 г. стало объединенное управление производителя работ 1-го и 2-го районов, спустя время переименованное в 10-е УНР. В ту лихую эпоху была заложена его главная традиция – качественно выполнять все задания, невзирая на любые внешние обстоятельства.
От фортификационных сооружений до жилых зданий
Сначала 10-е УНР базировалось в Гомеле. Но осуществляло работы в разных местах Белорусской ССР, укрепляя западные рубежи Советского Союза. Силами военных строителей возводились также фортификационные сооружения, взлетно-посадочные полосы аэродромов, склады. После Великой Отечественной войны управление переместилось в Минск и занялось восстановлением не только его военной инфраструктуры, но и жилищно-бытовых объектов. С тех пор 10-е УНР по праву считается ведущей строительной организацией белорусской столицы. Оно возвело, в частности, многочисленные жилые здания на ул. Горького, Калинина, Первомайской, Белинского, Червякова, Осипенко, в военных городках на территории, которая сейчас относится к Минску, и в Марьиной Горке, высотные дома на ул. Некрасова, Маяковского и Пулихова. Красноречивые цифры: с 1945 по 2000 г. 10-е УНР сдало в эксплуатацию 357 жилых зданий на 20,52 тыс. квартир общей площадью 1,15 млн м2, а также более тысячи объектов соцкультбытового, промышленного и военного назначения.
То, что проектирует и строит компания "10 УНР-инвест" в настоящее время, относится к жилью с улучшенными потребительскими свойствами. Оно отличается от обычного повышенными теплотехническими характеристиками наружных ограждающих конструкций, продвинутыми решениями внутренних инженерных систем, оригинальными и весьма удобными планировками квартир, более высоким уровнем благоустройства придомовой территории и отделки мест общего пользования. Улучшение энергетического баланса объектов от "10 УНР-инвест" произошло за счет грамотного и активного внедрения современных конструктивных и инженерных решений. Достижения компании во второй раз отмечены почетным дипломом конкурса "На лучшее достижение в строительной отрасли Республики Беларусь за 2010 год" в номинации "Энергосбережение" за строительство энергоэффективных жилых домов.
Итак, "10 УНР-инвест" – предприятие надежное и ответственное. Значит, его руководителям однозначно можно доверять. Что в нашем случае самое главное. Василий Устинчик, директор ОАО "10 УНР-инвест", и Андрей Устинчик, его заместитель по инвестициям, обладают достаточным опытом и знаниями в вопросе решения жилищной проблемы в ее новом, энергоэффективном преломлении. Наш разговор на эту тему положен в основу настоящей статьи.
Энергоэффективная двусмысленность
В нормативном смысле энергоэффективным в Беларуси считается такое жилое или общественное здание, удельный расход тепловой энергии на отопление и вентиляцию в котором не превышает 40 кВт•ч/м2 в год (если здание высотой от 4 до 9 этажей включительно) и 90 кВт•ч/м2 в год (если здание высотой от 1 до 3 этажей включительно). При этом значения нормативного сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций должны составлять: 3,2 м2•°С/Вт (наружные стены); 6,0 м2•°С/Вт (совмещенные покрытия, чердачные перекрытия и перекрытия над проездами); 2,5 м2•°С/Вт (перекрытия над неотапливаемыми подвалами и техническими подпольями); 1,0 м2•°С/Вт (заполнение световых проемов).
Есть и другой смысл. Его обнародовал первый заместитель директора института НИПТИС Леонид Данилевский: "Энергоэффективное здание понимается как открытая энергетическая система с оптимальным для существующих технико-экономических условий уровнем потребления тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение и интерфейсом для подключения энергоэффективных модулей". Однако, по его мнению, "результаты проведенных исследований показали неприемлемость стандарта "Пассивный дом" для технико-экономических и социальных условий нашей страны".
В. Устинчик особое внимание обратил на то, что МАПИД разработал в некоторой степени энергоэффективные – но без рекуператоров – крупнопанельные многоэтажки с расчетным годовым расходом тепловой энергии на отопление и вентиляцию, равным 60 кВт•ч/м2.
В то время, когда по соседству…
Напрашивается вывод: если не отступление, то топтание на месте по всему фронту строительной энергоэффективности в Беларуси налицо. И это в то время, когда по соседству, в Евросоюзе, где есть и не самые успешные в экономическом отношении страны-члены, действует такой документ, как переработанная Директива 2010/31/ЕС по энергетическим характеристикам зданий. Согласно ей, после 31 декабря 2020 г. близкими к нулевому энергобалансу надлежит быть всем новым зданиям в ЕС, а после 31 декабря 2018 г. – занимаемым и принадлежащим органам государственной власти.
Руководители ОАО "10 УНР-инвест" не только хорошо знают европейские подходы, но и глубоко их прочувствовали. В этом им помогли поездки в те страны, которые можно назвать лидерами по внедрению энергоэффективных технологий в строительной сфере. Пристальное внимание там обращалось, конечно же, на объекты с рекуператорами.
Рекуперативная Скандинавия
Более всего белорусских новаторов впечатлил опыт Норвегии. Это королевство является самым крупным производителем нефти и газа в Западной Европе, имеет сильную гидроэнергетику, и, казалось бы, норвежским подданным ни к чему активно заниматься энергосбережением. Однако еще 40 лет назад Норвегия серьезно им озаботилась. И сегодня там проектируют дома, в которых расход тепловой энергии для отопления и вентиляции не превышает 30 кВт•ч/м2 в год, нормативные значения сопротивления теплопередаче ограждений составляют для стен 5,0 м2•°С/Вт, для крыш 10,0 м2•°С/Вт. Притом норвежцы, проживающие в современных зданиях, не представляют, как вообще в них можно обходиться без системы принудительной приточно-вытяжной вентиляции с рекуперацией.
Кстати, рекуператорами в Норвегии оснащается не только жилье, но и офисные здания, больницы, школы, университеты и другие объекты. К примеру, гости из Беларуси видели там двухэтажную школу, в которой рекуператор для первого этажа находится в подвале, для второго – на крыше. И почувствовали, что в этой школе нет того спертого воздуха, наличие которого характерно для многих белорусских учебных заведений.
В шведской столице руководителям "10 УНР-инвест" приглянулся многоквартирный дом, относящийся к социальному жилью. В этой многоэтажке сборными конструкциями являются наружные стены и некоторые части внутренних стен, лифтовая шахта, лестница и стены лестничной клетки. Перекрытия же монолитные, перегородки – с металлическим каркасом и обшивкой из гипсокартонных листов. Что касается рекуперации, то она в стокгольмском здании поэтажная. Воздуховоды системы принудительной вентиляции находятся между железобетонным перекрытием и облицовкой потолка из гипсокартона.
Индивидуальное не значит единственно верное
Вопрос, какая рекуперация – поквартирная или поэтажная – в большей степени отвечает белорусским реалиям, интересует многих специалистов.
Уже не первый год эксплуатируется энергоэффективный крупнопанельный жилой дом серии 111–90 МАПИД на ул. Притыцкого, 107 в Минске. Расчетная величина удельного потребления тепловой энергии на отопление этого объекта, в каждой квартире которого установлен отдельный рекуператор, равна 30 кВт•ч/м2 в год. Однако, по данным института НИПТИС, за два первых отопительных сезона она оказалась почти в полтора раза больше – 44 кВт•ч/м2. Отклонение факта от теории в худшую сторону Л. Данилевский объясняет так: здание в течение рассматриваемого периода было слабо заселено, мощность внутренних источников тепла в среднем оказалась ниже расчетного значения, средняя температура в квартирах за два исследованных отопительных сезона составила 21 °С, что на 15% повысило расход тепла по сравнению с расчетом. Построены также три энергоэффективных дома в Гродно и Витебске. И во всех, как и на Притыцкого, индивидуальные системы механической управляемой вентиляции с рекуперацией тепла вентиляционных выбросов.
В. Устинчик, отвечая на вышеозначенный вопрос, категоричен: "Рекуператор в каждой квартире многоэтажного дома – это в корне неправильный подход".
Поэтажный вариант – для белорусов
– Много проблем в новых белорусских домах с традиционной вентиляцией возникает вследствие явно недостаточного притока свежего уличного воздуха, ведь окна в них плотные, и неважно, деревянные они или пластиковые. Плохое же проветривание – это повышенная влажность, загрязненность внутреннего воздуха и, как следствие, заболевания жильцов. А приточно-вытяжная вентиляция с рекуперацией наряду с экономией энергии – еще и благотворный санитарно-гигиенический фактор. Но квартирный рекуператор необходимо грамотно обслуживать самим жильцам. На что далеко не все они способны. Как-то на выставке я узнал, что автоматика рекуператоров для СНГ отличается от предназначенной для западных стран тем, что в ней нет опции "выключено".
Не надо исключать и экономический аспект. Скажем, на Западе в социальном жилье рекуперация, как правило, поэтажная или на часть здания. Потому что квадратный метр экономичного дома с рекуператорами, обслуживающими группы квартир, может стоить в Швеции, допустим, 2,5 тыс. евро, а дома с улучшенными потребительскими свойствами и индивидуальными рекуператорами – 5 тыс. евро и выше.
Неслучайно, стало быть, в "10 УНР-инвест" считают, что оптимальный вариант – один рекуператор на этаж или на 6–8 квартир. Помимо прочего, и обслуживание такого оборудования проще, надежнее и профессиональнее, чем индивидуального, и приведенные единовременные и эксплуатационные затраты меньше.
Первенцы поэтажной рекуперации
Первые два дома с поэтажной рекуперацией, которые строятся в минском микрорайоне Каменная Горка, компания "10 УНР-инвест" планирует сдавать уже в этом году досрочно. В этих 16-этажных зданиях на этаж по одному рекуператору. Для каждого из них предусмотрено специальное помещение. Доступа к рекуператорам жильцы иметь не будут, но смогут уменьшать или увеличивать приток воздуха с помощью специальной шиберной решетки. При сокращении притока срабатывает автоматика, менее интенсивно работают вентиляторы – экономится электроэнергия.
В вентиляционной системе с рекуперацией все взаимоувязано. По теплу в новых высотках за счет рекуперации выходит в целом порядка 30% экономии, по электроэнергии – дополнительный расход 100 кВт•ч на квартиру в месяц для функционирования рекуператора. Для сравнения: на отопление каждого из указанных домов потребуется в 6 раз меньше энергии, чем на отопление обычного крупнопанельного, а именно 39,1 кВт•ч/м2 в год. На вытяжках от кухонных плит предусмотрены фильтры. Отдельные квартиры будут подключаться к поэтажному рекуператору только после выполнения жильцами всех подготовительных работ и монтажа кухонного оборудования.
Разные способы достижения энергоэффективности
Вообще, в компании "10 УНР-инвест" добиваются требуемой энергоэффективности разными способами – архитектурными, конструктивными, техническими. Так, в ранее построенных силами "10 УНР-инвест" зданиях нет рекуперации. Тем не менее расход энергии на отопление и вентиляцию в них невысок. По словам А. Устинчика, в жилых домах, расположенных в минском микрорайоне Лошица и введенных в эксплуатацию в 2008–2009 гг., фактический расход тепловой энергии составляет ориентировочно 60 кВт•ч/м2 в год. Особенностью их являются наружные стены толщиной 500 мм – кладка из ячеистобетонных блоков калиброванных размеров плотностью 500 кг/м3 с тонкими клеевыми швами, система отопления с горизонтальной двухтрубной поквартирной разводкой, теплосчетчиками и регулируемыми термоголовками на каждом отопительном приборе. Данная система отопления на объектах компании стала обязательной. А три строящиеся в Минске энергоэффективные жилые высотки (две 25-этажные в микрорайоне Каменная Горка и 25-этажная в микрорайоне Уручье) отличаются прежде всего оригинальной архитектурной формой. В плане эти здания напоминают подошву утюга. Параболическая кривизна половины контура плана уменьшает отношение отапливаемого объема здания к площади его наружной оболочки по сравнению со зданием в виде прямоугольного параллелепипеда с тем же объемом отапливаемого пространства. Применен и такой энергосберегающий прием: незадымляемая лестничная клетка выходит на широкий северный фасад.
В общем итоге, свидетельствует А. Устинчик, достигается 30%-ная экономия тепловой энергии.
Конструктивные решения сегодня и завтра
Что касается основных конструктивных решений, то компания "10 УНР-инвест" с 2005 г. реализует в своих проектах с той или иной степенью полноты скрытый монолитный каркас. Он позволяет значительно снизить расход металла на кубометр бетона, а также максимально избежать мостиков холода. В случае скрытого монолитного каркаса сначала на каждом этаже возводят наружные и внутренние стены, затем армируют и бетонируют шпонки-колонны. Плиту перекрытия бетонируют после выполнения указанных конструкций и считают опертой по контуру. Скрытый каркас также дает возможность более эффективно утеплить торец плиты перекрытия, не требуя при кладке стен из ячеистобетонных блоков дополнительной изоляции с использованием минераловатных плит.
Для дальнейшего улучшения теплотехнических свойств наружных стен в компании выбрали два варианта: навесной, вентилируемый наружным воздухом фасад и монолитный пенобетон плотностью 300–350 кг/м3. По расчету наружная стена толщиной 500 мм из монолитного пенобетона указанной плотности имеет сопротивление теплопередаче 5,0 м2•°С/Вт. Такой вариант планируется вскоре реализовать на одном из объектов. С вентилируемым фасадом строится энергоэффективный дом в Уручье.
Оптимальный вариант – 9 или 10 этажей
На первый взгляд, в "10 УНР-инвест" обеими руками за строительство высотных зданий. Но это не совсем так. В. Устинчик:
– Нас, можно сказать, заставляют делать 25-этажки. Ведь Минску нужны красивые архитектурные доминанты. Но себестоимость квадратного метра в высотках больше, чем в 9-этажных зданиях. На каждый этаж после 10-го добавляется 1,5–2,0% стоимости. Самый экономичный вариант – дом в 10 этажей. Мы бы с удовольствием возводили исключительно 9–10-этажные здания, зарабатывали на этом больше. Возьмем Мюнхен. После появления там 30-этажного небоскреба на референдуме решили, что высотки городу не нужны. И строят максимум 5–7-этажные многоквартирные жилые здания. Так почти во всей Германии. Или США. Где там небоскребы? В деловых центрах городов. Кстати, на Западе в моде таунхаусы. Хотя полного понимания этого вида строительства у нас еще нет, нечто подобное уже можно увидеть в минском поселке Солнечный. Вот такое жилье должно массово строиться в Беларуси. Но в стране по-прежнему усиленно "лепят" панельные многоэтажки.
Предложения по исправлению ситуации есть
В общем и целом в Беларуси построено и строится очень мало энергоэффективных домов. Главная причина, считают руководители "10 УНР-инвест", заключается в том, что государство не заинтересовывает инвестировать в их строительство ни застройщиков, ни потенциальных покупателей.
В. Устинчик:
– Предложения по исправлению ситуации у нас есть. Например, у вас квартира в старом доме, а хотите построить квартиру в энергоэффективном, но не подпадаете под 5%-ный кредит. Почему бы в данном случае не дать вам льготный кредит, привязавшись хотя бы к ставке рефинансирования Нацбанка? На сегодня это 13%. Но это же не 20% и больше, что вам предложат в банке, если обратитесь туда за кредитом на строительство энергоэффективного жилья. Определенные льготы необходимо предусмотреть и для застройщиков, занимающихся энергоэффективным строительством. Во-первых, можно увеличить процент их прибыли с 5 до 10%. Во-вторых, освободить их от безвозмездной передачи жилья городу. Норматив здесь 7,8%. За счет кого осуществляется указанная передача? Естественно, за счет всех дольщиков. А ведь энергоэффективное жилье дороже обычного. В-третьих, можно освободить застройщиков от налога на прибыль. Хотя бы частично. Скажем, добился показателя 40–60 кВт•ч/м2 в год – выплачиваешь половину налога, опустился ниже 40 кВт•ч/м2 в год – твой налог на прибыль равен нулю.
Жилищные облигации – дело полезное
А. Устинчик обрисовал плюсы жилищных облигаций, которые способны слегка развеять печаль тех, кого занимает экономическая сторона строительства энергоэффективных жилых зданий:
– Из-за ежемесячно устанавливаемых коэффициентов строительно-монтажных работ начальная цена квадратного метра жилья ниже окончательной. Упомянутые коэффициенты трудно прогнозировать. Они не привязаны ни к курсу доллара, ни к курсу другой валюты, но учитывают обстановку на строительном рынке и в строительной отрасли Беларуси. Там много составляющих. Как они будут меняться, никто не знает. А жилищные облигации не пересматриваются. Их разрешено продавать любому лицу по любой цене. Облигации выгодны и застройщику. Они могут выпускаться уже с того момента, как появился первоначальный разрешительный документ на строительство. При долевом варианте порядок строже. Указана, например, в проектной декларации цена 3750 млн руб. за квадратный метр – ее менять нельзя. Поскольку жилищные облигации выпускаются по номиналу, а продаются по договорной цене, то можно, в частности, по разной цене продавать разные квартиры – более или менее популярные. И такой момент. В случае форс-мажора деньги за облигации кто-нибудь да вернет: если не банк, то поручитель, что иногда нельзя сделать при договоре долевого строительства.
Открытое акционерное общество "10 Управление начальника работ"
г. Минск, ул. Уручская, 21
Тел.: (8-017) 266-09-62,
266-77-19, 265-01-47
]]>www.unr10.by]]>
E-mail: [email protected]