Вы здесь

Важнейший приоритет – экспорт

Версия для печати

Причины, по которым перспективы экспорта отечественных строительных услуг и материалов связаны в первую очередь со строительным рынком Российской Федерации, понятны и в полной мере обоснованны. Вот только рынок этот весьма и весьма непрост. Как из-за «способов его регулирования, разницы законодательств, проблем признания документов об образовании», так и с точки зрения непрозрачности условий в напряженно конкурентной среде строительного бизнеса. В ней практически нет смысла питать надежды на административный ресурс, некое благосклонное политическое влияние, в контексте которых прокладывается благоприятное русло для реализации намеченных планов. Там приходится работать в условиях жесткой конкуренции, отягощенной «бюрократическим волюнтаризмом, самодеятельностью местных властей и монополистов».

Но перефразируя известную мудрость, конкуренции бояться – в лес не ходить. В этом убеждал белорусских коллег и заместитель генерального директора инвестиционно-строительного холдинга «Строитель плюс», директор ООО «Жилищная кооперация» (г. Ярославль) Владимир Липанов. Сам он родом из белорусского города Светлогорска, образование получил в России, где и осуществляет профессиональную деятельность, связанную с разработкой инвестиционных бизнес-планов, корпоративным и финансовым управлением компании-застройщика.

«Главная цель моего приезда в Минск, – пояснил он в беседе с нашим корреспондентом, – убедить белорусов в том, что их деятельность на строительном рынке России сможет достичь цели при условии создания белорусскими предприятиями собственных организаций-застройщиков». Насколько это оказалось возможным в рамках отведенного регламента, Владимир Липанов приоткрыл некоторые нюансы «внутренней кухни», в которой приходится действовать российским застройщикам, а значит, и их белорусским коллегам в случае выхода на строительный рынок этой страны.

Строительный рынок России
на этапе
посткризисного роста

– В России завершился достаточно серьезный кризис 2008–2011 гг. В чем он выражался? В Ярославской области в 2008 г. было около 160 застройщиков. Сейчас осталось около 60, и пока еще не все из них находятся в состоянии, которое можно было бы охарактеризовать как финансово устойчивое. В 2010 г. стоимость 1 м2 снизилась на 25–30%, объемы строительства по сравнению с 2008 г. упали практически в 2 раза. Сегодня происходит обратный процесс: цены возвращаются на свои круги, причем в течение прошлого года это происходило очень динамично, точно так же восстанавливаются объемы.

В начале 2011 г. в стране очень мощно и эффективно заработала ипотека, включилась система финансирования застройщиков. Возглавил это движение Сбербанк с уникальными программами кредитования, к нему сразу же присоединились практически все банки. И на рынок пошел поток денежной массы, 40% которой составляет ипотека, остальное – долевое участие, прямые или инвестиционные покупки.

Уже в 2011 г. в стране было построено 67 млн м2, к 2015-му эту цифру планируется довести до 90 млн м2 с тем, чтобы в 2020 г. на 1 жителя приходилось по 1 м2. В Ярославской обл. (1 млн 300 тыс. чел.) построено 420 тыс. м2 жилья, в Ярославле (603 тыс. чел.) – 230 тыс. м2. Надо признать, что по объемам возводимого жилья среди 18 регионов Центрального федерального округа Ярославский занимает 3-ю строчку снизу, хотя по покупательной способности населения не уступает Московской области. Средняя зарплата в регионе 24 тыс. руб., коэффициент людей, которые могут купить себе квартиру (в центре Ярославля стоимость 1 м2 – 2–2,5 тыс. долларов США, на окраине – 1,5 тыс.), достаточно высок.

Очевидно, что строительный рынок вступил в период посткризисного роста. И наиболее крупным инвестором, стимулирующим строительную деятельность, стало население, приступившее благодаря ипотечному кредитованию к удовлетворению отложенного в кризис спроса на жилье.

Второй важный момент, характеризующий строительный рынок, – уход от точечной застройки, крайне непопулярной среди горожан, активно выступающих против попыток «впихнуть» в старые районы новые дома. Условия выдачи разрешений на строительство в уже сложившихся кварталах с привязкой к существующим сетям коммуникаций, тепло- и энергосетям предельно ужесточены. В результате активное строительство смещается на освоение новых территорий, где инженерную, социальную, транспортную инфраструктуру еще нужно сформировать. Сегодня в российских городах очень сложно найти земельный участок для точечной застройки, кроме, конечно, территорий, предназначенных для строительства нового жилья вместо ветхого и аварийного. Практически повсеместно осуществляется переход к комплексной застройке, в ходе которой и возникают риски, знание которых поможет избежать неприятностей.

Главный на рынке – застройщик

– Согласно Градостроительному кодексу РФ, застройщик – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Когда застройщик на аукционе либо другим способом приобретает землю под строительство, ему не требуется никаких допусков. Вступая с ним во взаимоотношения, главное, на что необходимо обратить внимание на первых же шагах, так это на форму владения земельным участком: находится он в собственности, аренде или субаренде, какой договор заключен, продлен он или не продлен (срок аренды составляет от 3 до 10 лет), нет ли задолженности по арендным платежам. Потому что многие в течение 10 лет не выходили на площадку или создавали только видимость деятельности.

После 2007 г. земельные участки в России приобретаются только на аукционах. На сегодняшний день приоритетное право их проведения дано власти города или поселения, которая призвана регулировать (другое дело, как это выглядит в реальности) взаимоотношения, выстраивающиеся на рынке. Безусловно, губернатор несет ответственность за то, что, сколько и как строится в регионе. Но специфика в том, что практически все застройщики – частные компании, действующие самостоятельно. И этот аспект нельзя не учитывать. В Ярославле, например, из 60 застройщиков только 3 имеют долю муниципалитета в собственности, причем несущественную. А раз это частные компании, то их взаимоотношения с властью выстраиваются по принципу: услышал – хорошо, но в первую очередь решаю собственные задачи.

Путь к стройке дорог, длителен и непредсказуем

Прежде чем приступить к собственно строительству, надо пройти достаточно сложный путь, связанный с осуществлением функций технического заказчика (с апреля 2012 г. термины «технический надзор в строительстве» во всей документации изменены на «строительный контроль»), проектированием. Как правило, серьезные и профессионально работающие застройщики имеют замкнутый производственно-строительный цикл, собственные инженерно-технические подразделения в структуре. Но бывает и нередко, что для выполнения этих работ приходится искать сторонних подрядчиков. Профессионально оказывать эти услуги на данном этапе вполне могут предприятия белорусского стройкомплекса.

– Надо отметить, – предостерегает Владимир Липанов, – что это очень важная стадия, в ходе которой закладывается основа успеха как с точки зрения хода реализации проекта, так и его экономики. Завершается она получением разрешения на строительство. До этого момента закон запрещает застройщику привлекать денежные средства дольщиков, и банк ему денег не даст. Следовательно, рассчитывать можно только на свои ресурсы. Как видно на примере строящегося нашей компанией 17-этажного 164-квартирного дома, чтобы заплатить арендные платежи, подключиться к инженерным коммуникациям (кто в курсе, знает, что у нас это ключевая проблема), запроектировать и получить в госэкспертизе разрешение, необходимо изыскать 67,5 млн руб., или 2 млн долл. США. Разумеется, это очень большая финансовая нагрузка на застройщика. Преодоление забюрократизированных административных барьеров, связанных с получением разрешительной документации, прохождением экспертиз на стадии проекта, подписанием соглашений, отнимают львиную долю времени и средств. Длительность этих процедур, непредсказуемость сроков – от 1 до 2,5 лет – усугубляют финансовые потери, безусловно, отражающиеся на себестоимости квадратного метра.

Если на данной стадии возникает перспектива сотрудничества, а предполагаемый партнер держит в тайне состояние дел, лучше держаться от него подальше. К сожалению, существуют компании-застройщики, которые, имея только земельный участок и не пройдя в должной мере первичную стадию, начинают привлекать средства граждан и ресурсы юридических лиц, используют разного рода «серые» схемы.

Итак, договоры на подрядные работы, поставки стройматериалов и т.п. следует выполнять только с застройщиком, имеющим на руках разрешение на строительство. При этом очень важно знать, на каких инструментах будет основываться финансирование. Если только на долевом участии, предстоит очень хорошо изучить рынок, где объект будет строиться, чтобы обеспечить точное попадание в целевую аудиторию потенциальных покупателей. Ситуационная неосведомленность порой может сыграть злую шутку, и в двух одинаковых домах спрос на квартиры порой различается кардинально. Далее самое главное, чтобы строительство не останавливалось. Люди все прекрасно видят. Если на стройплощадке никого нет, они сразу перестают платить.

При смешанном финансировании, сочетающем долевое участие и коммерческое кредитование, всю необходимую информацию можно получить в банке, который прежде чем дать согласие на аккредитацию объекта, все тщательно проверяет.

На сегодняшний день существуют (ФЗ № 214) всего три легальные схемы: договор долевого участия (ДДУ), строительство по схеме ЖСК и выкуп жилищных сертификатов. Все остальное – от лукавого… Если застройщик использует вексельные схемы, договоры соинвестирования, предварительной купли-продажи, уступки требований и т.п., любое взаимодействие с ним – большой риск.

Тенденция нынешнего дня – корпоративный инвестор, который с целью получения прибыли покупает проект в целом, финансирует и проектирование, и строительство, и реализацию квартир.

Возможности
и риски взаимодействия с российскими
застройщиками

Экспорт строительных услуг и материалов из Беларуси, по мнению Владимира Липанова, может осуществляться по следующим позициям: проекты жилых домов, зданий и сооружений; сборный железобетон или КПД; строительный подряд; аренда/продажа техники и оборудования.

– Считаю, что рынок проектных услуг у вас классно развивается и обязательно должен иметь приоритет и вне страны. Уровень технического мышления белорусских архитекторов и проектировщиков весьма высок, в чем убедился на примере сотрудничества при реализации проекта торгового центра в Ярославле. Сложнее с поставками материалов. Здесь, чтобы не прогадать, надо обязательно учитывать не только их привязку к проекту, но и к земельному участку, маркетинговым условиям региона, в котором здание будет строиться, потребность в нем рынка.

В идеале белорусские строители могут взять на себя полный комплекс услуг или сдать объект «под ключ». Но надо отдавать себе отчет, что реализация квартир также лежит в плоскости застройщика. И это тоже очень важный момент. Ведь на сегодняшний день у нас нет госзаказа. Власть, решая задачу обеспечения жильем в рамках госпрограмм, как любой другой покупатель выходит на рынок и по цене, определенной Минрегионразвития (на данном этапе 31 200 руб./м2), пытается приобрести жилье у застройщиков. В Ярославле в прошлом году 200 млн руб. федеральных средств, выделенных на эти цели, остались неосвоенными, т.к. застройщики к тому времени, когда эти средства поступили из департамента строительства, успели все реализовать. Но социальный заказ существует всегда, причем сегодня востребованы и наиболее активно раскупаются квартиры эконом-класса площадью 50–60 м2.

Риски взаимодействия кроются в правовом, финансовом, организационно-правовом обеспечении будущей деятельности – это своего рода классика. Но на первое место я все же поставил бы человеческий фактор – судя по опыту, это первично. Что подразумеваю под человеческим фактором? Кроме профессионализма и длительности работы на рынке, очень важна деловая репутация застройщика. Какие у него взаимоотношения с властью, как он их выстраивает, но главное, как преодолевает проблемы, связанные с финансированием и решением сложных вопросов, возникающих в ходе строительства? Тот, кто смог удержать ситуацию (и кризис это очень хорошо показал), добросовестно выполняя обязательства перед дольщиками, партнерами, работает и сейчас, а остальные…

В Ярославле 12 проблемных жилых объектов, дольщики которых пострадали от действий застройщиков. Заведены уголовные дела, но никому от этого не легче. Власть в первую очередь будет решать проблемы физических лиц, чтобы перед ними исполнить обязательства. Поставщики стройматериалов или подрядчики, могу смело сказать, окажутся в очереди последними. Надо также обязательно иметь в виду, что сегодня по законодательству, если застройщик затягивает сроки строительства и он их не продлил, земельный участок и недостроенный дом переходят в залог к дольщикам. И если вы будете претендовать на объект на том основании, что он на 70% создан из ваших стройматериалов, вряд ли это получится, приоритетное право на него останется у дольщиков.

Что касается финансового обеспечения, используются различные модели. Чтобы застраховать свои риски при частичной, как правило, 30%-ной (больше никто не даст) предоплате за поставленный, к примеру, сборно-монолитный каркас (это 60% дома), можно решить проблему с помощью факторинга – через банк, в котором застройщик обслуживается. Немного потеряете в цене, зато оплата ваших поставок будет произведена. Более сложная схема, хотя ее можно осуществить, – через заключение договоров долевого участия, которые затем застройщик у вас выкупает, таким образом производя расчет. Это, по крайней мере, вас страхует, вы получаете такие же права, как все дольщики. В качестве механизмов финансового обеспечения можно рассматривать, безусловно, лизинг; в случае товарного кредита требуется уже некое залоговое обеспечение.

Нас там никто не ждет?

– Если вы имеете намерение работать в каком-либо регионе, прежде всего необходимо заключить соглашение с губернатором, в рамках которого прописываются позиции, которые должны быть осуществлены, в т.ч. исключающие нарушение равновесия на рынке.

Как только застройщики узнают, что белорусские строители приобрели законно на аукционе участок земли и начинают комплексное освоение территории, на следующий же день явятся к губернатору и спросят: что и сколько они будут строить, по какой цене, кому продавать и т.п. И пускай губернатор не ответит. Ответит! Региональное строительное сообщество в большинстве случаев болезненно реагирует на приход застройщиков со стороны. Хотим мы того или нет – это конкуренция, и она должна быть оправданной.

Судите сами: только в Ярославской области сегодня действуют 5 заводов ЖБИ и 2 завода КПД общей мощностью более 500 тыс. м2 жилья, и они полностью незагружены, а есть еще ивановские, костромские, подмосковные предприятия. Завод нашей компании, к примеру, модернизирован по последнему слову техники. На новейшем финском оборудовании выпускаются плиты перекрытия, стеновые панели новой конструкции. И всего лишь потому, что у нас есть собственные проекты, его загрузка составляет 35–40%.

Сегодня в регионе земельные участки, которые осваиваются, в основном приобретены в 2005–2007 гг. И только единицы куплены на аукционе. В Ярославле, где объем строительства по объективным причинам должен быть самым большим, за последнее время под строительство жилья выделено всего два-три приемлемых участка. А те, что власть предлагает на внутренних аукционах, никого из здравомыслящих инвесторов заинтересовать не могут, потому что цены на них непомерно высоки, а инфраструктура отсутствует. Земельные участки могут быть выставлены на электронные торги, но, как правило, этого не делается. Почему? Чтобы избежать прихода застройщиков извне в том числе…

Как минимизировать риски?

Конкурентная борьба на рынке строительных услуг не ослабевает, усугубляясь приходом строительных фирм извне, снятием барьеров для иностранной экспансии после вступления России в ВТО. Что делают застройщики, чтобы минимизировать риски?

– Создают финансово-строительные группы или инвестиционные холдинги – это ключевая задача и тренд сегодняшнего дня. В данной схеме в качестве финансового агента, гаранта достижения результата за счет работы с коммерческими банками, грамотных маркетинговых проработок и реализации, формирования команды ИТР, финансистов, экономистов, проектировщиков, архитекторов выступает управляющая компания. Она аккумулирует финансовые потоки, выстраивая взаимоотношения с теми, от кого зависит решение различных проблем, и обеспечивает непрерывное финансирование на протяжении всего строительного цикла. В противном случае, если на каком-то этапе произойдет сбой, восстановить строительный процесс очень сложно. Это особенно важно, когда реализуются комплексные инфраструктурные объекты.

Белорусское участие в данной схеме также возможно в виде оказания услуг по проектированию, выполнению строительных работ, поставке материалов и техники. Но, и это мое твердое убеждение, чтобы свести риски к минимуму, надо создавать и регистрировать в России в качестве застройщиков белорусские организации, которые могут выступать как инвесторы и как строительные компании, действовать в союзе с другими застройщиками и инвесторами на российском рынке. Например, финские фирмы в Карелии организовали собственную компанию-застройщика, приобретают на аукционах земельные участки, самостоятельно проходят все этапы и строят объекты полностью из собственных материалов вплоть до розеток. Точно так же действуют на российском рынке и шведы.

Как только вы получите статус застройщика, заключите соглашение с губернатором, к вам придут и предложат сотрудничество российские банки, и даже Беларусбанк, не сомневаюсь, будет заинтересован работать. Главное, правильно все выстроить исходя из деловой логики и сложившихся бизнес-отношений. Конечно, вы забираете часть рынка на себя. Но если не входите в конфликт с существующими на нем правилами игры, то и работаете нормально в равных со всеми условиях. Если же будете демпинговать – добра не ждите. Но вы же этого делать не станете?

Вместо заключения

Как показывают российские исследования, неблагоприятный климат для строительного бизнеса – во многом следствие правовой неопределенности и даже правовых провалов, которые оставляют свободу для «излишней самодеятельности (или бездеятельности) администраций регионального и местного уровней и коррумпированности чиновников». Эксперты и участники рынка в один голос заявляют о необходимости унификации правил получения разрешений и согласований при строительстве объектов, утверждения перечня федеральных процедур и всех дополнительных согласований, которые имеют право потребовать с застройщика органы местной и региональной власти и монополисты.

Если короче и точнее, российскому строительному рынку нужны: Законность. Унификация. Прозрачность. Дисциплина. Способствовать установлению этих фундаментальных постулатов призван недавно воссозданный Госстрой, в обязанности которого вменяются выработка стратегии развития стройкомплекса и законотворчество. Новый централизованный регулятор строительной деятельности должен решить ряд проблем: ликвидировать административные барьеры и коррупционную нагрузку на строительный бизнес, определиться с госзаказом и ценообразованием, обеспечить прозрачность процедур, связанных с землеотводом и подключением к инженерным коммуникациям, провести ревизию всей отраслевой нормативной базы и др.

Подготовила Валентина Морозова


comments powered by HyperComments
Читайте также
23.07.2003 / просмотров: 9 708
Гольшаны, пожалуй, единственное в Беларуси местечко, которое сохранило свое архитектурное лицо. Что ни дом — то бывшая мастерская, или лавка, или...
23.07.2003 / просмотров: 12 011
Один из древнейших городов Беларуси – Заславль – уже давно приковывает внимание специалистов из разных областей науки – археологии...
23.07.2003 / просмотров: 10 434
Одесса… Удивительный город! Даже не знаю, с чего начать рассказ о нем… С того, что почти вся его старая часть построена 160—200...