Жилищное строительство в Республике Беларусь является важнейшим приоритетным направлением развития национальной экономики и служит достижению основной цели социальной политики государства – повышению уровня и качества жизни населения. Согласно Программе социально-экономического развития Беларуси на 2006–2010 гг., в стране будет строиться жилья значительно больше, чем в предыдущие годы, а к 2011 г. объем должен достигнуть 10 млн м2.
При этом основное внимание предполагается уделять возведению жилых домов, отвечающих современным потребительским качествам с высокой степенью благоустройства и низким уровнем энергопотребления. Они должны быть комфортны, экономичны в содержании и обслуживании, удовлетворять запросам настоящего и будущих поколений.
Жилище как система
Если рассматривать эволюцию типов жилища, необходимо отметить значительный перечень его разновидностей с учетом социально-бытового уклада общества, уровня развития техники и технологий, доступности применяемых материалов. Речь идет о непрерывном процессе создания оптимальных условий проживания. На ранних этапах развития общества функцию жилища выполняли природные объекты – поляна, пещера, остров, дерево и т.п. В дальнейшем по мере освоения природных материалов и создания орудий производства появилось жилище как искусственное сооружение для защиты человека от воздействия природы и врагов – дом-крепость. С установлением экономических и юридических порядков структура жилища усложнилась, оно стало комплексом, появился дом-дворец. Длительный период с жилищем-домом с конца XIX в. сменился эпохой с жилищем-поселком. Эпоха индустриализации окончательно оформила понятие жилища как планировочного объекта – микрорайона.
Эксплуатационные услуги
Оборудование
Технологическая платформа
Собственно здание
Инженерные системы
Земельные ресурсы
Рис. 1. Инфографическая модель жилища как системы
Сегодня жилище – это комплекс архитектурно-градостроительных объектов, обеспечивающих осуществление процессов труда, быта, отдыха семьи и отдельного человека, их нравственного и эстетического совершенствования.
В современной практике проектирования и строительства прочное место занимают представления о жилище как о иерархически построенной системе, простирающейся от мира вещей в семейном быту до поселения в целом. На каждом своем уровне – от квартиры до системы расселения – жилая среда обладает определенной структурой. Так, в масштабе поселения, жилого района или комплекса она представляет собой совокупность элементов природного ландшафта, жилых зданий, инженерных коммуникаций, объектов культурно-бытового назначения, транспортных и пешеходных путей, элементов благоустройства и озеленения и т.д.
В пределах одного здания жилая среда формируется квартирами, элементами инженерно-коммуникационного обеспечения, в ряде случаев – помещениями общественного назначения и т.д. [1]. Данный аспект можно проиллюстрировать следующей инфографической моделью жилища как системы взаимосвязанных компонентов (рис. 1) [2].
Земельные ресурсы – это не только участок земли, на котором расположен объект, но и его местоположение, природно-климатические и прочие геологические и гидрогеологические условия.
Инженерная система – совокупность устройств, оборудования, приборов и других технических средств (со связями между ними), подчиненных определенному принципу и выполняющих общую функцию. Примерами инженерных систем могут служить системы вентиляции, отопления, водоснабжения, газоснабжения и др. [3].
Здание – это физически неделимый архитектурно-строительный объект, имеющий определенное функциональное значение.
Технологическая платформа – элемент, сопровождающий функционирование здания технологиями переработки имеющегося ресурса (оснащение помещений, кабельная система, содержание служебных помещений и т.д.).
Оборудование – инженерное оборудование зданий и домов составляют санитарно-технические системы и приборы отопления, вентиляции (включая кондиционирование воздуха), холодного и горячего водоснабжения, канализации, а также системы электрооборудования, слаботочных сетей радио, телефона, телевидения, видео и т.д. Многоэтажные здания дополнительно оснащаются системами вертикального транспорта и мусороудаления. В ряде общественных и промышленных зданий в связи с их назначением применяются специальные системы и установки по подаче и использованию холода (в торговых зданиях, крытых катках и др.), комфорту внутренней среды, индустриальности и экономичности.
Работа любой из систем должна быть энергетически обеспечена. Наиболее распространенными источниками энергоснабжения в городах являются электроэнергия, газ и тепловая энергия.
Источниками энерго- и теплоснабжения служат городские или районные теплоэлектроцентрали – ТЭЦ, источниками газоснабжения – природный газ из систем крупных газопроводов или искусственный газ, вырабатываемый на газовых заводах путем сжигания твердого топлива.
Эксплуатационные услуги – организация функционирования оборудования зданий (сохранение жизни и имущества, создание быта, уюта и комфорта).
Жизненный цикл
объекта жилой недвижимости
Если к определению жилища добавить юридический аспект права владения, оно превращается в объект жилой недвижимости.
Объект жилой недвижимости – это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодных для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Специфическими особенностями объекта жилой недвижимости являются длительный срок службы, привязка к конкретному местоположению, длительный срок производства нового товара, уникальность, обеспечение конкретного функционального назначения. Главная особенность – наличие большого количества собственников (арендаторов) одного объекта и, соответственно, инвесторов требует комплексного подхода к управлению объектом на всех стадиях его жизненного цикла.
Жизненный цикл представляет собой совокупность связанных причинно-следственными отношениями процессов и работ, образующих законченный виток развития от возникновения проектного замысла до ликвидации объекта [4].
Отличительными признаками, свидетельствующими о наличии цикла, являются:
- упорядоченность стадий;
- завершенность преобразований некоторыми результатами;
- повторяемость основных этапов в развитии сходных объектов;
- накопление и передача опыта от предшествующих циклов к последующим.
Жизненный цикл объекта жилой недвижимости можно представить в виде схемы “петли качества” (рис. 2).
Схема включает 9 этапов существования объекта жилой недвижимости, каждый из которых характеризуется результатом, имеющим свои количественные и качественные характеристики. Этапы объединяются в три стадии: прединвестиционную, инвестиционную и эксплуатационную.
Прединвестиционная стадия включает прединвестиционные исследования, в том числе отвод земельного участка, инженерные и проектные изыскания.
Инвестиционная стадия – это проектирование и выбор подрядчика; разработка и подготовка строительных процессов; строительство; совокупный контроль строительства, проведение испытаний и обследований в ходе строительства; сдача объекта в эксплуатацию.
Эксплуатационная стадия – эксплуатация объекта, ликвидация объекта или его переустройство.
Прединвестиционную и инвестиционную стадии принято объединять в инвестиционный процесс, т.е. процесс воспроизводства основных фондов, охватывающий период от момента принятия решения о выделении средств на проектирование и строительство объекта до полного освоения созданных мощностей.
Основные участники жизненного
цикла объекта жилой недвижимости и их система потребления.
Взаимодействие системы потребления и системы объекта жилой недвижимости
На современном этапе развития общества особое внимание уделяется инвестиционному процессу в рамках жизненного цикла объекта жилой недвижимости, поскольку он требует значительного объема инвестиций и управленческих усилий. Качество результатов каждого из этапов инвестиционного процесса предопределяет качество и продолжительность стадии эксплуатации и всего жизненного цикла объекта.
Как правило, при управлении объектом жилой недвижимости на прединвестиционной и инвестиционной стадиях инвесторы используют модель инвестиционно-строительного проекта (ИСП). При этом проект понимается как ограниченное по времени целенаправленное изменение отдельной системы с установленными требованиями к качеству результатов, возможными рамками расхода средств и ресурсов и специфической организацией [5].
Для управления проектом используется комплексный системный подход в рамках проект-менеджмента, в котором в систему включены не только непосредственные участники создания объекта, но и конечный потребитель. Структурная схема участников ИСП представлена на рис. 3.
Главное место в данной модели принадлежит потребителю, а не инвестору, который временно вкладывает свои конечные ресурсы. Поэтому конечные характеристики и качество всего проекта, закладываемые в период инвестиционного процесса и проявляющиеся на эксплуатационной стадии, должны удовлетворять прежде всего требованиям потребителя.
Потребитель имеет заданное качество жизни (ЗКЖ) и осуществляет определенный вид деятельности (ВД). Система потребления, встроенная в модель жизнедеятельности с заданным качеством жизни (далее модель), представлена на рис. 4.
Если рассматривать данную модель с точки зрения комплексотехники и теории нагруженных систем, то одна из систем на практике – производитель ресурса, а другая – его потребитель. При этом обе системы нагружены друг на друга. Так, потребитель жилья нагружен объектом строительства как собственностью. Эта нагрузка выражается в затратах на его эксплуатацию, переустройство, сохранение ресурса здания в процессе эксплуатации. С другой стороны объект нагружен потребителем.
Комплексно объединив систему-объект жилой недвижимости и систему-субъект (потребитель), получаем общую область их пересечения – среду взаимодействия систем – искусственный объект, включающий возможные взаимодействия, взаимоотношения, взаимосвязи и взаимообмены систем, ее создавших. Таким же образом можно объединить модель потребления и жизненный цикл здания, получив определенную область функционального ресурса (рис. 5).
Данная область включает эксплуатацию объекта, его ликвидацию или переустройство, а также этапы: оформление и хранение ВД для модели, освоение и осуществление модели потребителями, утилизация модели после ее использования, передача модели в следующий цикл для потребителя. Это завершающие стадии жизненных циклов, качество которых напрямую зависит от всех предыдущих.
Таким образом, для использования функционального ресурса с максимальным результатом необходимо четко контролировать с учетом качественного исполнения каждый из предыдущих промежуточных продуктов. На данном этапе особое значение следует придавать прединвестиционной стадии и этапу проектирования в рамках инвестиционной стадии.
Разработке любого проекта в рамках прединвестиционной стадии должны предшествовать глубокие маркетинговые исследования следующих сегментов строительного рынка:
- рынка новых строительных технологий;
- рынка новых строительных материалов.
Если проект разрабатывается с целью в дальнейшем предложить его инвестору, добавляется еще один сегмент – потребительский спрос и перспективы его развития.
Соотнеся данные сегменты с принятыми этапами жизненного цикла объекта жилой недвижимости, можно утверждать, что первичный основной перечень потребностей определяется в рамках исследования рынка недвижимости, а предпроектные исследования задают основные параметры функциональной области (рис. 5). Дальнейшие требования уточняются в рамках подготовки к проектированию и задания на проектирование.
Литература
1. Архитектурное проектирование жилых зданий / М.В. Лисициан, В.Л. Пашковский, З.В. Петунина и др.; под ред. М.В. Лисициана, Е.С. Пронина. – М.: Архитектура, 2006. – 488 с.: ил.
2. Системотехника строительства. Энциклопедический словарь / Под ред. А.А. Гусакова. – М.: Фонд “Новое тысячелетие”, 1999. – 432 с.
3. ТКП 45–1.03–85–2007 Внутренние инженерные системы зданий и сооружений. Правила монтажа. – Минск: Минстройархитектуры, 2008. – 36 с.
4. Марченко, А.В. Экономика и управление недвижимостью. – Ростов н/Д.: Феникс, 2006. – 352 с.