Централизованное плановое хозяйство в советский период создало иерархическую систему градостроительного планирования или, как его еще называли, систему предпроектного планирования. Однако на этой иерархической лестнице районная планировка занимала особое положение, так как решала стратегическую задачу: оптимальное размещение отраслей народного хозяйства и новых поселений на территории страны, отдельной республики, области, района с учетом природных ресурсов и сложившейся системы расселения. После того как в проекте районной планировки были размещены промышленное, гражданское, рекреационное и другие виды строительства, сельскохозяйственное производство, для этих градостроительных объектов начиналось действительное предпроектное планирование. К его документации относились генеральный план, проект детальной планировки и проект застройки. Высшую ступень в иерархической лестнице предпроектного планирования занимал генеральный план, а наиболее приближенным к строительному проектированию был проект застройки. Проект детальной планировки занимал промежуточную ступень, что и определяло его основную цель и задачи. Однако и он, как отдельный вид градостроительной документации, появился не сразу.
До 60-х годов прошлого века в СССР промежуточную ступень в предпроектном планировании между генеральным планом поселения и проектами застройки занимал проект красных линий. Для его составления производилось обследование всех параметров застройки, ранее выданных красных линий, покрытий, озеленения и подземных коммуникаций; изучалась архитектура зданий по улицам, на площадях и в кварталах. В основной состав проекта красных линий входили чертежи и пояснительная записка. Интересно то, что эти чертежи содержали только план красных линий, выполненный в масштабах 1:2000, 1:1000 и 1:500, с нанесением существующих зданий и красных отметок, поперечные и продольные профили улиц с показом реконструкции надземного и подземного оборудования в масштабе 1:100 и не включали в себя никаких решений по перспективной застройке. В пояснительной записке кроме описания проектных решений и характеристики существующих зданий, улиц и коммуникаций приводился ориентировочный подсчет объема работ и стоимости. Объемно-пространственная композиция застройки населенного места решалась в генеральном плане и в проектах застройки. Проект застройки включал три стадии: эскизного проекта, технического проекта на первую очередь строительства и рабочих чертежей на строительство текущего года. В эскиз входил план застройки, выполненный в масштабах проекта красных линий, с показанием очередности строительства и реконструкции зданий и благоустройства. Пояснительная записка обязательно содержала плановое задание на строительство и так называемые сметно-финансовые соображения. На основании решений проекта застройки, сформулированных в виде заданий, архитекторы разрабатывали проекты индивидуального строительства.
В конце 1950-х годов, с широким внедрением в практику типового строительства, несколько изменилось содержание градостроительных проектов. Изменения в первую очередь коснулись градостроительной документации промежуточной ступени иерархической лестницы: проект красных линий эволюционировал в проект детальной планировки, частично были перераспределены роли между проектом застройки и проектом детальной планировки, который значительно усложнился.
Основной задачей проекта детальной планировки стало уточнение и развитие для отдельных частей города решений генерального плана (или, как он стал называться в 1960-е годы, проекта планировки населенного места) до степени, позволяющей определить и выдать задания на составление проектов застройки. Состав проекта детальной планировки кроме плана красных линий, поперечных и продольных профилей был дополнен эскизом застройки. Эскиз включал архитектурно-планировочную организацию застройки, зданий общегородских, районных или межрайонных обслуживающих учреждений; зеленых насаждений общего пользования; элементов планировки улиц. К эскизу застройки составлялись развертки фасадов наиболее ответственных участков и проспектов. Допускалось изготовление макетов. Проекты застройки, сократив свой объем, разрабатывались в две стадии — проектное задание и проект привязки, или рабочие чертежи. Включая в себя сметно-финансовые расчеты, рабочие чертежи типовых зданий и сооружений, инженерных коммуникаций и благоустройства, проект застройки все больше становился похожим на конкретный строительный проект микрорайона, квартала, группы зданий. В 1980-е годы задачи проекта детальной планировки еще более усложнились, и он уже стал основой для выдачи заданий на разработку документации для текущего строительства. Таким образом, проект застройки потерял свою роль как проект градостроительного планирования.
Но какие бы изменения, связанные с совершенствованием технологий строительства и проектирования, усложнением градостроительного объекта, ни лежали в основе развития градостроительного планирования, их связывало одно — государственная, плановая экономика. Все решения, начиная от генерального плана населенного места и заканчивая проектами индивидуального или типового строительства, принимал один “хозяин” — государство. Или, другими словами, предпроектное планирование, архитектурно-строительное проектирование и строительство осуществлял один застройщик в лице государства.
С приходом XXI века связаны коренные политические и экономические изменения в нашей стране. Развиваемая рыночная или капиталистическая экономика по своей природе многоукладна, основана как на государственной, так и на частной формах собственности. Причем частная форма собственности должна стать превалирующей. В статье 13 Конституции Республики Беларусь записано, что “собственность может быть государственной и частной. Государство предоставляет всем равные права для осуществления хозяйственной и иной деятельности, кроме запрещенной законом, и гарантирует равную защиту и равные условия для развития всех форм собственности”.
Несмотря на низкие темпы перераспределения собственности между государством и частными субъектами, в нашей стране происходят, на мой взгляд, революционные изменения, которые должны отразиться и в философии градостроительного планирования. Ключевыми градостроительными проектами являются те, в которых сталкиваются интересы общества в лице государства и частные интересы. К основным общественным интересам можно отнести создание всеобщего благосостояния, здорового и единого общества, охрану природной среды ради нынешних и будущих поколений, сохранение историко-культурного наследия, участие в бизнесе. Частные интересы можно обозначить желанием личного благосостояния, свободы действий и извлечения прибыли, что является мощным мотором развития рыночной экономики.
Непосредственное взаимодействие этих интересов в отношении развития недвижимости и хозяйственной деятельности и, следовательно, необходимость их регулирования происходят на самых нижних ступенях планирования. Градостроительная документация на этом уровне должна обеспечить частному субъекту, выступающему в роли застройщика, право на развитие недвижимости с учетом общественных интересов. Таким градостроительным документом и должен стать детальный план.
Застройщику в рыночной экономике, или, как его называют на западе, “developer”, можно дать следующее определение: предприниматель, который с целью получения прибыли обеспечивает организацию и требуемый капитал для застройки участка объектами, востребованными на рынке недвижимости. Следовательно, детальный план должен планировать развитие территории в рамках таких планировочных единиц, как участок, устанавливая для него соответствующие градостроительные требования и условия (градостроительные регламенты). Ранее, планируя развитие территории, государство могло постепенно, шаг за шагом детализируя архитектурно-планировочные решения и исправляя погрешности планирования, подходить к конкретному целевому использованию и застройке участка. В рыночной экономике, планируя развитие территории, государство должно установить ясные и однозначно понимаемые застройщиком “правила игры”, исключив ситуацию, когда несколько градостроительных документов, таких, как проект детальной планировки и проект застройки, возможно, даже противоречивых друг другу, одновременно регулируют его строительное право. Поэтому на отдельные территории населенного места должны существовать свои единственные детальные градостроительные документы без наложения и пересечения границ регулирования. В этом случае, в отличие от традиционного проекта детальной планировки, степень детализации которого обеспечивала составление архитектурно-планировочного задания для проектов застройки, детальный план обязан иметь степень детализации, позволяющей составлять архитектурно-планировочное задание на строительное проектирование конкретного участка. Исходя из такого юридического положения, содержание детального плана станет гибким — от общих требований к развитию участка до подробных строительных решений. Степень детализации решений определяется в генеральном плане исходя из общих архитектурно-планировочных требований, инженерных и природных условий. Так, для районов ценной исторической застройки право на развитие участков должно быть подробно регламентировано, чтобы не допустить нарушения исторически сложившейся композиции. Напротив, вновь осваиваемые территории в ткани города могут иметь общие строительные регламенты, не сдерживающие фантазию застройщика.
Детальный план, конкретизируя функционально-планировочные и объемно-пространственные решения генерального плана, определяет на проектируемой территории:
красные линии улиц и дорог;
границы и размеры участков;
градостроительные регламенты;
проектные решения по обустройству территории детального плана;
проектные решения по охране и использованию историко-культурных ценностей;
мероприятия по охране окружающей среды;
очередность освоения территории детального плана.
Разрабатывая детальный план, государство не только защищает свои интересы, но и участвует в создании и извлечении будущей прибыли от частной деятельности на земле. Имея проект только лишь для нарезки участков, оно получает минимальную выгоду. Максимальная прибыль получается тогда, когда государство подготовит территорию к застройке, соответствующим образом ее обустроив.
Под обустройством территории понимаются проектные и строительные мероприятия по улучшению территории, а также подготовке ее к последующей застройке: снос существующих строений, замена зараженного грунта, прокладка улиц, проездов, велосипедных и пешеходных путей, строительство магистральных инженерных коммуникаций, вертикальная планировка, озеленение, строительство общественных парков, скверов, бульваров и др. Обустройство территории может включать в себя строительство объектов общественного назначения.
Для решения этой задачи в детальном плане разрабатывается архитектурно- строительная документация. При этом по содержанию он становится ближе к традиционному проекту застройки. Составной частью архитектурно-строительного раздела детального плана должен стать финансово-сметный расчет затрат на обустройство. Включив предполагаемые затраты в коммерческую стоимость участков, государство получает гарантию: во-первых, на создание комплексной и благоустроенной среды для населения, во-вторых, на увеличение поступлений в бюджет ввиду прогрессивного роста продажной или арендной стоимости уже благоустроенных участков.
Наиболее сложной задачей детального планирования является установление границ участков и градостроительных регламентов. Такая процедура может быть нормативной и творческой. Для развития нормативного подхода потребуется внесение дополнений в действующие строительные нормы Беларуси в части установления стандартных параметров участка в зависимости от его функции и планировочного размещения. Творческий подход предполагает получение границ и регламентов путем моделирования архитектурно-планировочного образа будущей застройки. При этом архитектор-планировщик не ограничивается в средствах выражения своего архитектурного замысла, используя компьютерные возможности, макетирование, построение перспектив и разверток застройки. Полученные образы не только лягут в обоснование градостроительных регламентов, но и могут быть включены в проект детального плана как рекомендуемые решения для будущих застройщиков.
Градостроительные регламенты детального плана можно разделить на четыре группы:
функционального использования;
строительного использования;
развития инфраструктуры;
специальные.
В качестве регламентов функционального использования участка устанавливаются:
вид участка;
функциональное назначение отдельных зданий и сооружений.
Группу регламентов строительного использования участка составляют требования:
к геометрическим параметрам застройки;
к интенсивности строительного использования участка.
Что касается геометрических параметров застройки, то они устанавливаются:
границей застройки — пределами, в которых может осуществляться капитальная застройка земельного участка;
линией застройки, фиксирующей расположение и конфигурацию главных фасадов зданий на участке в соответствии с общим архитектурно-планировочным решением проектируемой территории;
линией перепада этажности.
Показатели интенсивности строительного использования участка характеризуются:
коэффициентом застройки;
коэффициентом плотности (объема) застройки;
этажностью или высотой застройки.
Коэффициент застройки (К3) определяет меру застроенности участка. Устанавливается с целью регулирования соотношения частей участка, застроенных и свободных от застройки для дальнейшего озеленения, хозяйственной деятельности, открытой парковки транспорта.
Коэффициент застройки рассчитывается как отношение площади застройки к площади земельного участка:
К3 = S3/Sуч.,
(1)
где S3 — площадь застройки (м2); Sуч. — площадь участка (м2).
Значения коэффициента застройки принимаются на основании плотностных характеристик, принятых в строительных нормах и утвержденном генеральном плане.
Коэффициент плотности застройки (Кп) определяет интенсивность строительного использования участка. Устанавливается с целью гармонизации количественных параметров функций, размещаемых в зданиях, и параметров инженерно-транспортного обеспечения, общественного озеленения, емкости стоянок автотранспорта проектируемой территории. Определяется как отношение общей площади зданий (суммарно по этажам) к площади участка:
Кп = Sобщ.зд./Sуч.,
(2)
где Sобщ.зд. — общая площадь зданий (м2); Sуч. — площадь участка (м2).
Для участков промышленной, коммунально-складской застройки, крупных торговых центров вместо коэффициента ее плотности может быть применен коэффициент объема (Ко), определяемый как отношение кубатуры застройки к площади участка:
Ко = V/Sуч.,
(3)
где V — кубатура строений (м3); Sуч. — площадь участка (м2).
Регламенты строительного использования не устанавливаются, если на чертеже детального плана размещаются здания и сооружения с конкретными, фиксированными физическими параметрами, соблюдение которых является обязательным для застройщика. Детальный план с привязкой зданий и сооружений рекомендуется выполнять в условиях частичной реконструкции существующих кварталов, а также для районов с ценной исторической застройкой.
Группу регламентов по развитию инфраструктуры составляют показатели, характеризующие:
проектируемый уровень инженерного и транспортного обустройства участка;
максимально допустимые объемы потребления ресурсов;
способ и условия подключения участка к магистральной инфраструктуре.
При необходимости в детальном плане могут устанавливаться специальные регламенты, включающие требования:
земельных сервитутов;
по сохранению историко-культурных ценностей;
охране и использованию особо охраняемых природных территорий;
защите инженерных коммуникаций и сооружений;
видам и конструктивным решениям отдельных элементов и архитектурных деталей зданий, благоустройства участка;
условиям ведения строительства и складирования строительных материалов.
Содержание специального регламента должно быть согласовано с соответствующими государственными службами.
Изложенный выше подход к роли и содержанию детального плана как нового документа нашел отражение в проекте пособия “Детальный план” к СНБ 3.01.01-96 “Состав, порядок разработки и согласования градостроительных проектов”, разработанном УП “БелНИИПградостроительства” и находящемся на утверждении в Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь. Его основные положения позволят совершенствовать природу детального градостроительного планирования, взяв самое ценное из прошлого опыта и отвечая современным рыночным реалиям развития населенных мест и их недвижимости.
Литература
Конституция Республики Беларусь 1994 года (с изменениями и дополнениями). Мн., 1997.
Справочник архитектора. Градостроительство. М., 1946.
Справочник проектировщика. Градостроительство. М., 1963.
Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения схем и проектов районной планировки, планировки
и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов. ВСН 38-82. М., 1983.
СНБ 3.01.01-96 “Состав, порядок разработки и согласования градостроительных проектов”.
Мн., 1996.